回顾2011年楼市，杭城商业地产销售成绩赚足眼球：成交套数5强中酒店式公寓项目占了3席，保利湾天地、中天西城纪等项目以合理价格入市促进销售，住宅限购使得许多民间资金流向商业地产。【地产大鳄转战商业地产 资金流向写字楼和商铺】
“类住宅”是指开发单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广，以“商务公寓”或“酒店式公寓”等形式对外销售的产品。此类产品因其住宅性质，不限购不限贷成为投资者或年轻人的追捧。
就在“类住宅”销售相比住宅销售如日中天之时，2012年1月18日，杭州市政府下发《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（下称《意见》），或许将终结酒店式公寓等类住宅的热销神话。《意见》要求商业办公楼“去住宅化”，在设计、推广、案名等方面做了严格限制，禁止出现带有居住功能的暗示。该《意见》已于1月30日起正式实施。【类住宅de“滑铁卢” 在售项目逾三成不合新规】
该《意见》的出台，可谓使酒店式公寓的发展前途蒙上了阴影。去年推出的56宗地块中有34宗为商业用地，大多规划为酒店式公寓。就在近期，杭城7宗商业用地全部直接成交，商业用地作为酒店式公寓的用途也行至末路，土地出让形成一定危机。【“禁酒令”叫停“商改住” 商业用地出让遇冷】
此前这批未批复的项目该怎么办？酒店式公寓被封杀后是否会造成“类住宅”项目因稀缺而价值上涨？是否对商业用地推地有较大影响？对此，搜狐焦点举行了第八期新闻会客厅，邀请锋芒地产营销机构总经理杨怀东，置高房地产投资有限公司副总经理袁文君，青年时报房产记者李涛分析《意见》将带来的影响。
新闻会客厅现场
问：《意见》的下发，是要对“类住宅”市场进行进一步规范，还是针对此前的热销违背了楼市调控产生的？
杨怀东：关于“类住宅”的调控由来已久，此次下发《意见》是进一步规范市场的需要，至于产品的热销违背国家楼市投资性需求的调控，我觉得这个关系不大。
袁文君：政策的出台不觉得意外，每个政策的出台都有多层次的原因，这个是有延续性的，这样的规范对城市也是有好处。另外我觉得跟去年的热销是有关系的，去年酒店式公寓热销，非常影响调控成果，疏导资金效应非常明显。所以如果把这道口子卡死，应该说有助于政策更快的效果显现出来。
李涛：其实这个《意见》03年有个版本，和这个几乎一模一样，只有一个区别就是飘窗和厨房这块，卫生间是新增的。也就是说这次其实是重申而已，我也采访了出台这个政策建委设计处的处长，他告诉我就是一个重申，，据说杭州是房价高的城市里面执行最松的一个，这次来一个严谨的重申。到底对商业地产产生什么影响，关键的一点就在于政府怎么执行。
问：酒店式公寓本身的投资价值是如何体现的？哪些人会购买这种“类住宅”的产品？
杨怀东：从购买者或者消费者角度的投资价值来讲，就是总价低，风险低，所以投资需求更多是看好这样的一些产品。至于哪些人会购买，我想只要有钱的，有投资意识的人都会买。像保利湾天地一套可能40几万也有，这个门槛比较低，按照一般的按揭，20、30万一般都有，这样的钱放在银行贬值，买这个产品挺好。
李涛：我觉得酒店式公寓就像杨总说的，总价低，而且大部分是精装的，买来的是纯投资产品，为什么规范它？量太多了，因为很多没有办法，手上有钱只能投这个，现在股票、基金不靠谱，只有房子靠谱，总价低是非常大的原因。
袁文君：在杭州这个市场回报率最低的是住宅和酒店式公寓，低到2%，我解读它的投资价值，第一保值，第二它是一个过渡性产品，好出手，有了这个保值之后也会增值。我建议小公司创业的人可以购买，第二类人，比如像我这种状况，两家老人来不够住，所以附近的酒店式公寓可以考虑。
问：会不会出现已经批复的项目价值因稀缺而上升的情况？
李涛：我觉得绝迹不可能，开发商总是会想到办法的，暂时性的会遇到一点问题，但是办法肯定能想出来的，只是怎么想的问题。
杨怀东：理论来讲还有一个过程，包括市场已有的存量，再往后两到三年时间这个市场差不多了，感觉到越来越稀缺的时候，这个政策会不会松动？我个人认为会有变数的，今后可能会利于酒店式公寓更好的发展，现在对于酒店式公寓就是打压，可能今后政策导向不一样。也许如果再过若干时间再来讨论，酒店式公寓的春天也来了。
袁文君：差不多的，因为四五年前我们就在讨论，说别墅用地禁批，到现在别墅也是满天都是。所以作为业内也好、媒体也好，要有好的引导，因为现在它的发展态势比较畸形，到了那个阶段该买什么样的东西就买什么样的东西，要理性。
问：这两年推地项目以商业用地为主，是否会对推出土地的去化造成影响呢？
李涛：其实这已经表现出来了，连续七块地全部直接成交。现在出台了这样的政策，如果真的严格执行，他拿这个地的目的可能想好了造酒店式公寓，如果现在不允许造了，本来认为带来利润大，现在会很难办。
袁文君：浙江的民营老板还是蛮有实力的。应该说不会因为这个政策就导致土地市场这么明显的波动，真正影响波动的，去年年底昆仑地产蔡总的说法，是影响这个产业的利润率，这样的话其他的行业转入的比较少，这时候再来拿地会更理性的去开发，可能有一天绿城也觉得应该多造一些写字楼。
杨怀东：政府推地策略很简单，就是住宅不行推商业，但是目前市场情况不好，加上这个政策，其实我觉得这个政策影响不是很大，更多是市场瘦了，开发商可能觉得没钱拿地，相对来讲受阻。袁总一个观点我很赞同，因为开发商拿写字楼地块面积比较小，我个人觉得从精神层面有一个情节，老板一定要自己造一幢楼。
