奥体核心盘:不摇会遗憾的滨江·御虹府

搜狐焦点杭州 2020-03-17 10赞
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▼ 「地铁+学校+购物中心」全垒打。

「地铁+学校+购物中心」全垒打。

楼市大脑No.825

有趣的楼市规律 有用的买房建议

文字整理丨张飞天

嘉宾丨方岚  滨江·御虹府项目销售冠军

·内容提要·

去年12月份,奥体核心区的纯新盘——滨江·御虹府,猝不及防就开盘了,从售楼处开放到摇号开盘,仅仅只经历了三周时间,但最终的中签率依然只有17.21%。这里面少不了滨江房产的号召力,同时也有身处奥体核心区的地段优势。

滨江·御虹府直线距离地铁2号线飞虹路站约300米,直线距离在建的奥体印象城约500米,同时小区内部还代建了一个18班的幼儿园,南面还有江南小学和初中,可以说是一个「全垒打」楼盘,户型也非常主流。如果非要说缺点,可能就是能不能摇到号,得全凭运气。

◆裘维维:今天演播室来了一位美女销售冠军——方岚,是滨江·御虹府项目的销冠。滨江·御虹府是奥体核心的一个红盘,方岚同学是整个项目的销售冠军。滨江·御虹府上次开过一次盘,听说你一个人的销量占到了18.8%,这么精确吗?

◆方岚:差不多。

◆裘维维:我很好奇一件事,因为现在的楼盘都需要摇号,我就在办公室里跟人争论「现在的销冠是怎么形成的」,究竟是运气形成的,还是能力形成的?是不是有运气成分在里边?比如说你的客户摇号怎么都摇不到,你是不是就成不了销冠?

◆方岚:如果想要自己客户的中签率变高,那么客户的基数是必须得有的,所以排名前列步肯定是要积累客户。比如咱们往大池子里面放很多小鱼进去,首先小鱼的数量一定要够。

◆裘维维:所有的销售冠军,声音都像你这么好听吗?

◆方岚:有吗?谢谢。

◆裘维维:我感觉你像是学播音的。

◆方岚:没有没有,我不是专业的。

◆裘维维:长得又很美。所以可能对于销售冠军来讲,要具备这样几个要素,首先你的「池子」得大,你得有很多的基础客户;然后,要貌美、要声音好听,这样跟人打交道之后,才能获得更多的客户。

◆方岚:平时对待客户时,可能也会比较热情一点,并且有问必答。

◆裘维维:在滨江·御虹府,你有多少客户基数?

◆方岚:我个人有五个客户群,就是摇号群,我把它们命名为「方岚lucky摇号群」。

◆裘维维:类似「lucky1」、「lucky2」这样,对吧?

◆方岚:对,会这样做区分。我会让客户加入到我的客户群里面,在摇号之前我会去放一些摇号政策、报名流程等等,这样大家就都能看到,客户还可以在群里提问题,我来做统一解答,这样也比较节省时间。

◆裘维维:然后大家就成为了一个群体,都成为了「方岚的人」。

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·本来会更低:滨江·御虹府首次摇号中签率17.21%·

◆裘维维:御虹府上次开盘很着急,据说你们自己还没做好心理准备,就突然领出预售证了。

◆方岚:对,当时从我们售楼处正式开放到领预售证开盘,真的只有短短三周时间,我相信可能任何一个项目都没有这么快过,快到我们自己都没反应过来。然后我们就赶紧通知客户进行报名了。

◆裘维维:也就是你们积累客户,其实就只用了三周时间,然后立马开盘。当时排名前列次摇号,是2000多组登记。

◆方岚:2115组。

◆裘维维:中签率17.21%。如果时间长一点的话,估计中签率还会往下。

◆方岚:客户特别会更多。

☝滨江·御虹府效果图

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·从御虹府能看出滨江房产的号召力·

◆方岚:在这么短的时间内,能吸引到这么多客户来报名,我觉得还是得益于咱们滨江房产、滨江项目的魅力。

◆裘维维:滨江房产号召力太强了,是吧?

◆方岚:滨江魅力。

◆裘维维:只要喊出去房子是滨江房产的,很多人会觉得管它在哪儿先来看了再说,一看总价承受得了,那就报名,所以即便是排名前列次摇号,中签率也比较低。当时真的是没怎么预热过,总共就三周时间,完全是凭滨江房产的品牌魅力。当然,我觉得还有地段的魅力。

◆方岚:地段之外,还有我们整体项目的定位——户型面积段是从建筑面积约103方到139方,以小户型为主,意味着能够以非常低的首付,留在奥体板块。

☝滨江·御虹府样板房实景图

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·第二次摇号,滨江·御虹府的中签率会如何?·

◆裘维维:第二次摇号也马上要来了吧?

◆方岚:3月底就要加推。

◆裘维维:这一次其实也挺突然的,因为从复工到现在也没多少时间,据说你们总共要推400多套房子。

◆方岚:416套、四幢楼。

◆裘维维:这段时间以来,大家看房都还不是特别方便,这次中签率你觉得会比此前高一些,还是会比此前更低?

◆方岚:现在来参观样板房,是预约参观的制度,总体客户流量还可以。但是因为疫情的影响,我们现在还是比较提倡线上看房,从现在我们的手机咨询量看来,热度还是在的。

◆裘维维:你现在每天在手机上要花多少时间?

◆方岚:那就真的不好说了,一般每天陪客户聊天、解答问题,都要进行到晚上11点多。

◆裘维维:从早上上班开始,一直到晚上11点多,所以「销冠」就是这么炼成的。

◆方岚:要对客户有问必答。

◆裘维维:你们的同事,都是这样操作的吗?

◆方岚:对,也都非常热情。

◆裘维维:因为现在也没有什么其它更好的通道,微信肯定是更好的一个通道,偶尔再做做直播之类的,跟客户再更深入地交流一下,让他能够看到御虹府更多的信息。不要只冲着滨江品牌、地段、价格就来了,肯定还是希望对项目有全方位了解之后,再来报名买这个房子。

◆方岚:对,首先还是希望客户们可以确认喜欢这个地段。当然,我们这个项目是没有什么硬伤的,看了都会喜欢、都会想要报名,就只是能不能摇中的问题。

◆裘维维:这次要推的是4、5、9、10号楼,从鸟瞰图里面,我们还能看到滨江房产的招牌泳池。

◆方岚:蓝宝石泳池,跟武林壹号是同款。

☝滨江·御虹府鸟瞰效果图

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·奥体核心盘滨江·御虹府:地铁+学校+购物中心全垒打·

◆裘维维:这个项目确实找不到什么短板,更何况还有限价在帮忙。再加上整个奥体周边的资源,还在不断地往里边填,这是很关键的一点。前几天还有人在后台问「看中了滨江·御虹府,摇不到怎么办」,很纠结的那种感觉。

◆方岚:少有的问题,就是摇不到怎么办。

◆裘维维:很多人担心的就是摇不到。从我的感觉来说,这一次的摇号可能会比上一次更热烈,因为12月份摇号的时候,大家还没反应过来。

之后一下子反应过来之后,会发现滨江·御虹府距离地铁就几百米,距离奥体印象城也就几百米,边上又都是成熟的小区,比如像你们的金色江南,入住率都很高了;边上还有庆春路隧道,开车出行也很方便,有一种全垒打的感觉。

☝滨江·御虹府区位效果图

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·滨江·御虹府直线距离地铁2号线飞虹路站约300米·

◆方岚:配套是真的非常完善,我们直线距离地铁2号线飞虹路站也就300米左右,是真正的地铁房,跟地铁1号线、4号线,将来的地铁6号线、7号线,都可以进行换乘。

地铁两站可以到达钱江世纪城公园,它就在钱塘江边,可以欣赏江景、吹吹江风。地铁三站路可以到万象城,如果你在市民中心上班,地铁四站路就可以直达,真的是非常便利。还有刚刚您提到的奥体印象城,我们之前走到那边大概花了12分钟左右。

◆裘维维:你们都测量过了吗?

◆方岚:我比较喜欢用脚去测量城市。以后在御虹府周边,大型超市、电影院、吃饭、逛街等等都是一应俱全的。

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·滨江御虹府代建一个18班幼儿园·

◆裘维维:地铁、购物中心都是买房要素,还有一个要素是学校。很多人看奥体板块,会觉得学校没那么确定,你们有客户有这样的担忧吗?

◆方岚:也会有,因为之前在奥体板块,学校这一块并不是特别突出。

◆裘维维:不是它的强项。

◆方岚:但是在御虹府的南侧,咱们代建了一个18班的幼儿园,这个幼儿园非常漂亮。

◆裘维维:我看过效果图,就像甜甜圈一样。

◆方岚:像一个个切开的甜甜圈,很漂亮。

◆裘维维:挺可爱的。

☝滨江·御虹府代建幼儿园效果图

◆方岚:项目南侧还有江南小学和江南中学。所以我们御虹府的业主,出了小区大门就能直面12年的教育资源配套,相当之方便。

◆裘维维:幼儿园三年、小学六年、初中三年,都在步行可达的范围里边。

◆方岚:稍远一点还有学军、崇文、杭二中。

◆裘维维:步行能到达的学校有这么一批,如果圈再画大一点,还有更优质的一些教育资源。当然有一些是民办的,入学需要摇号,就又要凭运气了,就跟买你们的房子一样。

所以现在发现生活好难啊,是不是?虽然我们可以用4.5W/方的价格买到滨江·御虹府,但是我们得先凭运气去摇。

◆方岚:摇了才有可能会中。

◆裘维维:最近看房还是没那么方便,你的很多客户会不会就不来看房,直接盲摇?

◆方岚:盲摇的一定会有,但大部分还是会去提前了解项目,比如周边配套、这次开什么户型等等。

◆裘维维:你有没有碰到过很犹豫的购房者?

◆方岚:其实还好,因为我们要冻结100万资金,所以大部分人一定是思考得比较成熟了,才会来摇号。如果他犹豫的话,我会解答到位,打消他的顾虑。

◆裘维维:所以我们说御虹府是个不摇会遗憾的楼盘。

◆方岚:2020年必摇楼盘。

◆裘维维:这应该也是你们客户的心声,觉得不能错过。因为它有各个方面的加持,就是刚刚讲到的这些点——地铁不可缺、购物中心不可缺。

◆方岚:学校、医院等等也都在周边。

◆裘维维:还有滨江的品牌、物业。

◆方岚:而且我们楼盘没有公租房,这在目前的市场上比较难得。

·滨江·御虹府预计将于三月底加推·

◆裘维维:滨江·御虹府马上就要加推,这个速度也是让很多人都措手不及,觉得怎么这么快就又要推400多套房子,手头的老房子可能都还没卖掉呢。

◆方岚:可能房票都还没腾出来。

◆裘维维:好多人可能都处于需要置换的状态,但是二手房最近还在恢复当中,不像新房的成交量上来得这么快,所以你们开盘的速度实在太快了。我估计这次开完盘,你们再开一次盘,整个楼盘就结束了。

◆方岚:3月底推416套房源,之后再加推最后一次,全盘1151套房源就清盘了,所以要珍惜每一次摇号的机会。

·滨江·御虹府主力户型:建面约103方、117方、139方·

◆裘维维:这次的400多套房子,还是比较主流的那几个户型,因为整个楼盘也没有不主流的户型。

◆方岚:我们的户型设计还是相当不错的,要推的有建筑面积约103方、117方和139方三个户型。而且我们这次要加推的四幢楼,都处于小区非常好的位置,其中有两幢楼的前面是完全没有遮挡的,视野非常开阔,望出去一览无遗;9号楼、10号楼是我们「楼王」的位置,蓝宝石泳池、园林绿化都尽收眼底,您站在自己的阳台上或者主卧室望出去,都是非常美的景色,心旷神怡。

◆裘维维:你对客户说话,也是这样?

◆方岚:也是这样,所以现在也会比较有带入感。

◆裘维维:他们也会听得心旷神怡。所以我觉得一个好的销售,怎么跟人说话很重要,包括声音的动听程度、入耳的程度。有些人说话,很多人会不太听得进去,甚至不太愿意听,但是我就很愿意听你讲。

◆方岚:谢谢。因为我觉得大家买一套房子也不容易,现在房价也不低,把自己的积蓄拿出来也是为了买到一个家,并不是一个冷冰冰的房子,所以我们滨江房产也会更加提倡楼盘的生活感、居住感。

◆裘维维:滨江·御虹府的三款户型,建筑面积约103方就是3房2卫,应该说是目前进入奥体板块的低门槛。

◆方岚:建筑面积约103方是我们滨江房产的一个经典户型,三房两厅两卫,三开间朝南,首付较低的100多万就可以了。

◆裘维维:我们算一下总价,差不多500万不到。

◆方岚:中间楼层可能470万左右,个别低楼层还有「3」字头总价的,到时候可以期待一下。

◆裘维维:但这需要运气,要摇得中,号码还要比较靠前面才有可能买得到。

◆方岚:是的。我们建筑面积约117方户型,做了四房两厅两卫,现在市面上能在建筑面积约120方以内做到四房是蛮少的。

☝滨江·御虹府建筑面积约117方户型图

◆裘维维:这个户型有多少套?

◆方岚:100多套。

◆裘维维:量还不小。这个户型肯定是很多人喜欢的,既能满足四房的改善需求,总价又可控,差不多五百五六十万。

◆方岚:这种户型未来到了二手房市场上,也会很受欢迎。

◆裘维维:这从金色江南身上就能看得出来,这是你们之前在奥体核心区开发的一个楼房,已经交付好几年了,它二手房的单价我就不说了。

◆方岚:御虹府是有倒挂价差的。

◆裘维维:现在摇御虹府的人,肯定有很多是冲着倒挂价差来的,但与此同时我们还是不能忘了看产品,因为御虹府的117方也能做到四房,这对二胎家庭来讲是必需。你们好像也没有短板的户型。

◆方岚:确实没有,比如我们建筑面积约139方,做了四房三卫,比较适合改善人群,可能家里居住的人口比较多,比如有宝宝、会有父母过来居住,三个卫生间就可以避免早上上班之前的使用紧张问题等等。

◆裘维维:这次你还能成为销冠吗?

◆方岚:这个不好说,现在是摇号市场,反正我会尽较大的努力,也尽量对每个客户都保持热情。

◆裘维维:你还得继续扩大客户的量,只有基数大了,你的客户能摇中的概率才会更大。

◆方岚:我也真心希望我的客户,都能摇得中。

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