杭州楼市这半年:从狂热奔跑到疲态初现

夏宏决定暂缓摇号。

这位29岁的年轻人籍贯安徽省黟县，现就职于杭州未来科技城一家互联网公司，在过去三个月里，他转战杭州十余个新待售楼盘参与摇号，但均未中签。

暂缓参与摇号，并非“有些心灰意冷”，而是夏宏觉得，“（杭州）楼市可能要凉下来了”。

在狂热奔跑了两年之后，进入8月的杭州楼市微露变脸迹象。自1999年成为国内排名前列个颁布土地收储政府规章的城市以来，杭州楼市的一举一动，牵扯着全国地产行业的神经。

回顾2008年和2014年的中国楼市，都曾伴随着杭州地区率先出现的信号。如2014年初，杭州楼市马年排名前列降—其逻辑是房屋销量大幅下降，开发商信贷枯竭，新盘开始降价，房闹登场—中国楼市随即显露疲态，步入拐点。

2018年杭州楼市的复杂性，远高于其他城市，分析杭州楼市的样本，或可一窥全国楼市的多重面貌。

“运气怎么这么差”

2016年G20会议后，杭州净人口流入源源不断，基础设施建设亦不断加码，调高了人们对未来的预期，其后楼市风起云涌。

同是2016年，杭州开启了全面的旧城改造，城中村成为攻坚重点。据透明售房网的数据显示，2017年全年，杭州完成整村征迁69个村，征迁59796户。按照计划，2018年，杭州还将完成56个整村征迁，征迁住户4万户。

新增的拆迁户手中突然有了大笔资金，涌向房地产成为自然的选择，房价由此水涨船高，2016年10月和2017年11月，杭州两次被住建部点名为房价上涨过快的热点城市之一。杭州政府一度试图通过控制预售证发放来限制房价，以新开楼盘备案价不得高于板块均价的方式控制预售证发放。

面临限价，许多地产商拒绝入市。2017年12月，夏宏曾去阿里巴巴附近的一个新盘踩点，问售楼小姐为什么还不开盘，对方直白地回答，“老板不想开”。在得知夏宏准备按揭买房后，售楼小姐直接告诉他，“我们需要全款，按揭的话，建议你就不用来看了”。

限购的门越关越紧，不少人想的却是从门缝里挤进去，就职于浙商证券的陈雪晴正是其中一位。

36岁的陈雪晴，家里已有一套房产，一二手房价倒挂的现状，促使她考虑再买一套新房，为了获得购房资格，2017年底，她花20万元买了一个新房的号子（开发商确保能够买到新房）。“花20万元买一个号子，当然心疼，但也许能赚50万元甚至更多，咬咬牙觉得也值。”陈雪晴说道。

面对杭州这种火爆的抢房现象，经济学家马光远曾评价：这不是在抢房，这是在抢钱。“摇号前杭州新楼盘跟号子费、全款、捆绑车位等关键词有关，这些隐形门槛，让普通购房者很难买到新房。”楼市大脑研究院院长方张接告诉记者。

楼市的乱象，促使地方主管部门下决心出台新的解决办法。

4月4日，杭州发布《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，对商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑车位搭售等违规行为，采取公开摇号全程公证的方式，规范市场销售行为。

像夏宏这样的刚需和看不见的投资者，随即加入了一场抢房的战役。

5月初，夏宏注意到，位于未来科技城的新盘华夏四季即将开盘，他迅速准备了摇号需要的征信报告、户口簿、收入证明等材料。杭州实施摇号政策后，诞生了众多万人摇号的场景。火爆摇号现象背后，是一二手房价格的严重倒挂。

以夏宏参与摇号的华夏四季为例，推出的160套房源，均价为2.6万元，而项目周边二手房价格约在3.5万元左右，存在很大的套利空间。

“摇到就相当于中奖。”夏宏说。与华夏四季同时领出预售证的楼盘，还包括融信澜天等项目，均因一二手房价的严重倒挂而被刚需们广泛关注。

5月26日早晨8点多，夏宏来到华夏四季的指定银行，在排队近五个小时后办好了资金冻结，拿到了一张由银行出示的资金冻结证明，进行网上登记。尽管交资料登记报名耗时耗力，但对于夏宏而言，觉得“辛苦没什么”，至少有机会摇号了。

5月31日，华夏四季正式摇号，夏宏还是没摇中，“运气怎么这么差，”他有点无奈。

花式制造摇号资格

自摇号开始后的一个多月，杭州楼市高温不下。

口口相传的滚雪球效应，极大改变了诸多原本是旁观者的心态，一些拥有摇号资格的旁观家庭加入了摇号大军，没有资格的则想办法制造资格。

38岁的丁松是杭州一家私募公司高管，2010年他买了万科良渚文化村的房子。2014年，他的妻子和家人又在良渚买了第二套房。按照限购政策，丁松家庭已无购房资格。没有房票怎么办？丁松想到的曲线道路，是用他62岁母亲的名义去摇号。

相较于夏宏参与了十余次摇号均未中的尴尬，丁松可谓运气爆棚。6月底，他第二次参与摇号，就摇中了位于莫干山路的九龙仓珑玺89平方米的新房，总价在350万元左右。

彼时丁松家庭有40万元现金的存款，摇中后，首付仍不够。他想到的解决办法，是抵押排名前列套房子。一个客观事实是，楼市配资操作由明转暗，模式变形，许多贷款中介揽客，帮助客户对接银行办理信用贷款、抵押消费贷款，用来支付购房首付。

“我的排名前列套房子市值在500万元左右，最后向银行申请了100万元消费贷款。”为了顺利搞定按揭问题，丁松还专门找了杭州某商业银行的支行行长疏通关系。

除了借老人名义参与摇号外，杭州市加码的限购政策，也催生了“结婚率”的提高。

目前，杭州限购政策其中一项细则是，家庭户可购买两套房，而单身青年仅能买一套房，在摇号政策执行后，优先照顾无房家庭，这意味着，无房家庭的中签率要高于单身青年的中签率。这变相催热了结婚潮。以杭州滨江区为例，该区民政局近期披露的数据显示，4–6月中旬，结婚登记为800多对，而去年同期为600多对，同比增长了33%，涨幅惊人。

除上述套路外，更多新的玩法出现了—借公司名义买房。

6月中旬，融信创世纪、万科西雅图、九龙仓珑玺等新盘陆续公布了摇号结果，在中签名单中，丁松发现了三个归属于公司的中签者—杭州悦乐汽车服务有限公司、杭州宇乐汽车服务有限公司、杭州悦高汽车服务有限公司，上述三家公司注册于2018年5月，法人代表均为一名叫周然的人。杭州新盘摇号中签率很低，如融信创世纪，当时推出616套房源，报名的两万多人中，包括58家公司，最终有3家公司中签。

该中签事件在本地论坛中迅即引起诸多讨论。6月21日，杭州再次出台楼市新政，紧急叫停了企业购房行为。

冻资诱发P2P爆雷

楼市进入摇号阶段后，其中一个环节是验资或冻结资金，特别是动辄百万元的摇号冻结资金，对资金提出了较高要求。

以前述“周然事件”为例，除三个中签楼盘外，周然旗下公司还相继参加了绿城梧桐郡、万科西雅图、汇高·佰悦中心、滨盛金茂府等热盘的摇号。粗略测算，轮番报名需要用于冻结验资的资金成本不低于2000万元，这绝非普通购房者能做到的。

自杭州摇号新政以来，超过万人登记摇号的红盘已有10余个，以摇号人数破两万的融信保利创世邸为例，要求无房户验资100万元，二套验资200万元，全款验资300万元。参与摇号的有7498户无房家庭，以剩余近1.3万摇号户均缴纳二套验资。以此估算，创世邸冻结了超过330亿元资金。

6月25日，杭州三大知名楼盘同时摇号，共计吸引3.6万户家庭参与，合计冻结资金超过500亿元。巨大的冻结资金，促使部分投资者从P2P平台撤回现金，随之而来的是强大的抽水效应，各个中小平台的资金链条被拉到极限紧绷状态。中金公司(港股03908)的固收团队认为，“近期杭州P2P风险集中爆发，因为杭州是房地产市场与P2P紧密相连的典型”。

杭州一家互联网金融公司的副总裁告诉时代周报记者，该公司旗下的P2P平台，在7月初的一周时间内撤走了近三个亿的资金，“当时情况很严峻”。

“杭州是全国很有代表性的城市，既是楼市重镇，又是互联网金融重镇。未来楼市抽水太厉害的话，互金公司发展的压力还会很大。”前述副总裁人士说道。

降温迹象

进入7月，杭州土地市场降温，新盘不断领出预售证，楼市凉风初现。

2017年，杭州土地出让金突破达2035亿元。2018年上半年，40城土地出让金排名较高的城市同样是杭州，为1417.6亿元，紧随其后的是北京，2018年土地出让金为740.4亿元。

尽管去年以来杭州土地供应量巨大，然而真正入市的房源依然没有完全放开。时代周报记者不完全统计，2017年至今，拿地未开盘项目的总建筑面积已超1000万平方米，隐性库存剧增。

7月以来，杭州进行了6场土拍： 4日，杭州空港新城地块拍卖，用时仅15分钟，仅6.48%的溢价。郊区下跌，核心区失守。7月26日，杭州临安青山湖科技城推出宅地，由保亿底价捡漏，成交总价约12亿元，成交楼面价9400元/平方米，相比年初地价跌幅15%。而半年前，中粮与旭辉联合体还以11113元/平方米的楼面价在该板块拿地。“过去的两年中，杭州几乎是二线城市中最为坚挺的城市。经济走势的不确定性，已经影响到了楼市。”浙报传媒房产研究院院长丁建刚介绍说。

伴随资金流动性趋紧，开发商开闸放量的趋势隐现。7月6日晚，杭州连发7张预售证，无一楼盘要求冻资，较低35万元存款证明即可。其中，因限价延期开盘长达半年的碧桂园·东旭府，突然一次性推出1266套房源，成为杭州摇号以来，单盘推售规模之最。

这种预期逐渐波及了二手房市场。透明售房网的数据显示，与6月相比，7月以来二手房成交量持续低迷。7月上旬，杭州二手房成交量为3405套，而6月同期则成交了4727套，环比下降了28%。

成交量下滑的同时，二手房的挂牌量却在不断增加，如7月18日这天，杭州二手房挂牌量创出新高，达1695套。部分房源更是降价出售，时代周报记者在透明售房网上检索到，有些房源几天内重新挂牌后价格降了三四十万元，如一套中海寰宇天下90平方米的房子，7月4日在链家的挂牌价为520万元，7月20日重新挂牌后，价格变成了480万元。

颇为戏谑的是，进入7月，杭州甚至出现了楼盘里摇号、楼盘外业主维权的怪异现象，这种现象源于业主发现开发商前期项目在交房后减配。一家在杭的房企高管告诉时代周报记者，由于新房被限价，该公司项目估计会比当初承诺的适当减配，“比如小区绿化的减少，再比如小区电梯会换成便宜的牌子等，减多减少，主要看各家开发商的良心。”这位房企高管称，“对刚需和普通投资客来说，现在既担心错失楼市红利最后的上车机会，又怕成为最后一棒的接盘侠，这是中国新中产的财富焦虑。”

夏宏开始隐隐担忧，明后年，很多精装修的楼盘将会交付，届时也许会出现大面积维权现象，现在楼市有降温迹象，他准备观望一下，“暂不参与摇号了”。“杭州楼市目前是有些降温，但说变冷甚至降价还谈不上，要知道，过两年还有亚运会呢。”丁松说。