杭州“未来”之地的冰与火

3月底，杭州市政府规定，供不应求的新盘必须“公证摇号”。这一记保护刚需远离套路的德政，令不少市民们再次感受到了满满的公平正义。不过，在热火朝天的新房市场之外，似乎还有几路“冰山下”的购买力正在暗流涌动……

自去年下半年开始，随着住宅调控的深入，二手房与“限价”新房形成剪刀差，不少购房者一方面不容易买到新房，另一方面又难于在二手房市场拣选到高性价比的房子，使得不限购、高租金回报率的酒店式公寓成了市场追逐的“优质资产”。

在各路公寓纷纷“开涨”之下，最近，有一路传言最近在城西的地产圈里不胫而走。说是城西某巨型互联网公司的一些员工，正在未来科技城大举投资买入酒店式公寓……

只是住宅难买？未来科技城的公寓也很俏

▲未来科技城效果图

码农们的收入和消费力总是能令不少人“感受到一万点暴击”，加上未来科技城这几年特别是杭州的“当红板块”。

去电咨询我爱我家赛银国际店，买卖Z经理坦言：“近期酒店式公寓确实是买卖经纪人成交的一个大头”。他表示：在未来科技城的码农们是自住购买的主力，精装、服务、即时可住确实是吸引他们的关键点。但位置则是他们选房的排名前列要素。

确实，过往集中在市区的“酒店式公寓”如今在各产业中心发展势头更旺。随着大批国千、省千、海归人才的正向流入，未来科技城的创业公司如热带雨林般地丛生。而在板块中的占据核心位置的项目，更是成为了热点中的热点。

▲EFC欧美金融城效果图

例如未来科技城板块内的EFC（欧美金融城），这类在定位上视野立足全球，对标美国洛克菲勒中心、英国伦敦金丝雀码头等高级综合体，体量、交通、设计、运营皆是一流的楼盘，投资者几乎是蜂拥而至，络绎不绝，即使在行情没像今天这么火爆的背景下，当年开盘也几乎都是“一房难求”，这都得益与其得天独厚的地铁上盖综合体的中心概念。

▲EFC万创国际实景

更为重要的是，熟悉楼市投资的人都清楚，相比住宅市场，酒店式公寓在二手房市场要难流通的多。不过这也有例外，市中心的深蓝广场，黄龙商圈的EAC在存量房市场上照样很吃香，这都缘于其优越的区位和产品设计。这样的定律在未来科技城的酒店式公寓市场上同样适用，如今EFC酒店式公寓在二手房市场的挂价都到了3万左右，这个升值幅度一点也不逊色于住宅项目。

公寓租赁市场冷热不均，选对位置很重要

当然决定酒店式公寓价值的还有租金，虽然大家买的时候都冲着高租金回报去，但是事实情况却未必如此，买卖市场上颇为吃香的酒店式公寓，租赁市场似乎是一半是火焰一半是海洋。就连未来科技城的酒店式公寓并不是所有的项目回报率都很高。

▲EFC万创国际实景

上文提到的EFC欧美金融城与淘宝仅一街之隔，其去年交付万创国际项目能租到5000+元/月，入住率也超过7成。对比其89方的住宅租金几乎不相上下。

但是一旦远离阿里巴巴和海创园这两个中心点，租起来也就没那么容易了。经纪人反应：离开阿里巴巴3公里以上，房租就下跌得比较厉害了，有些酒店式公寓租金不足3000元/月，结合现在的房价，收益率似乎也不过3个点。

除了位置，其实供应量也是未来科技城公寓租赁面临的第二个挑战。

摊开楼市地图，你会发现实际上未来科技城的酒店式公寓的体量着实不小，从西湖区和余杭区的交界处“绕城高速”一路往西，大大小小不下十几个酒店式公寓项目，而这还不是全部的供应量。

要知道如今是住房租赁市场的创业风口，不少做租赁的企业纷纷冲着“未来科技城的年青才俊”在此扩张业务。冠寓、泊寓、自如、爱上租……各种“寓”，在未来科技城也是遍地开花，而这又给未来科技城增加了数千个单间公寓。

▲EFC欧美金融城立体交通示意

选择多了，自然就要面临去化难的问题

尽管未来科技城是高级的产业新区，妥妥的创业蓝海，但毕竟创业型的公司居多，还处于初创阶段，大多数员工租金承受能力并不像想象这么强。同时虽然未来科技城规划特别震撼，但从现实情况看，有些楼盘的位置的交通和配套确实还不是很便利，这些就对租金产生了较大的影响。

东有钱江世纪城，西有未来科技城，虽然有人戏称这是杭州的两大“宇宙中心”，不过对于购买酒店式公寓产品来看，要想获得一本万利的高租金收益，还是需要擦亮眼睛。

本文来源：我爱我家市场研究中心