杭州迈入租赁时代 排名前列“代言人”身份大揭秘!

9月26日傍晚，杭州市挂牌推出了首宗租赁住房用地，所建房屋作为人才专项租赁住房试点，只租不售。这是杭州实践租售并举模式的重要一步。

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首宗租赁住房用地一经挂牌，就吸引了各方关注。该地块地处江干区彭埠单元，毗邻万科中央公园、三湘印象地块、淮矿地块、金茂地块，紧邻城东新城核心区，周边生活配套成熟。土地出让面积约为58.65亩，容积率2.3，地上可建建筑面积约89897.8平方米。

来源：浙报传媒地产研究院

该地块是继8月29日杭州推出《加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》后的重要落地内容。根据方案，杭州计划未来三年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%，租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划；并明确在9月底前，出台人才专项租赁住房用地试点。在9月还剩5天的时候，排名前列人才专项租赁用地就正式揭开面纱。

据悉，该地块将在10月27日进行现场竞价，而受让对象为市属国有企业，所建房屋将全部纳入杭州市房屋租赁信息服务和监管平台管理。

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为什么选择这个地块作为租赁地块的“排名前列”？

地块地处火车东站核心区，周边有地铁1号线和4号线，德胜快速路、同协路、机场路通达全城，未来还有串起西站、东站、机场的轨道快线，这个板块也早已成为诸多人士选择落脚杭州的优选地。

（地块实景图）

交通之外，板块商业配套也日趋成熟。港龙城、西子国际、中央车站广场等一个个高质量的综合体都在地块5分钟车程范围之内。周边居住氛围浓厚。

更重要的是，城东新城也是杭州城市发展的重点板块，近期推出的几宗宅地，楼面价都已经超过了36000元/㎡，板块价值可见一斑。

因此，杭州首宗租赁地块花开彭埠，也给后续的租赁地块做出了“代言”：未来杭州的租赁地块，条件并不会比宅地差。租房，也可以享受到城市最精尖的配套资源。

当然，这个地块的面市，也将租购同权在执行过程中可能出现的问题摆到了台面上，督促各个环节的有效推进。建设企业、运营单位、监管机构如何能够快速有效的形成一套运营机制？如何实现“租购同分”等基本保障？如何落实监督、监管机制？

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可以说，这宗地块的挂牌，也正式开启了杭州的租赁时代。

在竞得企业方面，由于地块的受让单位为市属国有企业，因此我们猜测地块的最终成交价并不会太高。上海就是较好的例子。上海曾经挂牌两宗租赁性地块，最终有两家本地国有企业底价成交。根据杭州市的规划，未来将扶持国有企业发展规模化租赁，这些企业可以参与集体建设用地的租赁住房建设。因此，这宗地块将开启杭州市国企租赁房建设的序幕。

这块地的竞拍对象为何锁定在国企？

胡椒也咨询了杭州市某国企负责人，对方分析说，由于纯租赁用地属于杭州的新生事物，也属于杭州响应国家政策的政府工程，这排名前列步要走的更保守、更稳健，锁定在国企更容易把控，不易出现烂尾的风险。

另据好地研究院消息，地块起拍价仅仅5059元/㎡。

麦家公寓创始人曾添也表示赞同，政府工程本身也需要国企承担责任，锁定在国企从拍卖环节就降低了风险，借鉴上海的经验，这块地底价成交是大概率事件。

好地研究院也对该地块回报率进行了测算,如底价成交，每平米至少11000元/㎡（精装修800元/㎡）的成本，90平的成本则是99万元。

按周边新中宇维萨90方5500元/月的租金参考，为6.67%左右的税前租金回报率，这个回报率与可售住宅项目8%以上的年回报率相比要低，但对于资金充足且符合竞买条件的房企来说，不失为一个稳定收益的项目。

上述国企负责人还分析说，本身楼面价不算高，地段也合适，算是比较优质的持有资产，后续可以做一些衍生金融产品。

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在未来租金方面，项目也优势明显。我们了解到，目前地块周边租金并不便宜，像金色黎明小区89方的房子月租金需要4500元，回迁房小区笕东嘉苑60方的房子租金需要3500元，新和嘉苑二居租金也要3500元。虽然地块周边有诸多酒店式公寓项目和回迁房小区，但基于较低的拿地成本，地块未来在租金上会有很大的优势。

更重要的是，未来所建房屋作为人才专项租赁住房，因此在租客的品质上有了很好的保障，也为杭州的人才引进助推加力。

未来，杭州在租赁土地供应方面，会盘活现有的存量土地、用房，将企业闲置、低效的土地、工业厂房、商业办公用房等在不改变土地性质的情况下，按规定建设或改建为租赁住房，这也给这座城市的租赁发展提供强有力的保障。

7月21日，杭州成为全国首批12个开展住房租赁试点的城市之一；8月9日，杭州推出全国排名前列智慧住房租赁平台；8月29日，《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》正式出台；9月26日，首宗纯租赁地块挂牌……杭州在实现租购并举的道路上，走出了自己的特色。

或许，这个地块的推出，会让高烧已久的杭州土地市场稍微降点温度，也能促进政府“土地财政”的转型；对于房企和社会投资人，则不必要动用大的贷款杠杆买地，结束房产开发销售快速赚钱的方式，取而代之的是小投资，赚取长久利润；对于买房人更是一大福音，不仅可以看到新房市场的降温，更有租赁市场的各项保障（租购同权），让买房人各项福利保障享受更多的权利，从而逐渐改变买房的观念。“只租不售”供地模式将成为杭州土地出让的新形式，新形式下必然形成新的平稳规范的租赁市场。

而我们，也期待看到这样的变化。