28方140万,危房复建老小区破5W ?! 实际成交价更惊人

28方挂牌140万？

很遗憾 朝晖九区24幢没涨

朝晖九区24幢的一套房子，28个平方，挂牌价高达140万，折合每平米单价超过5万元。这则消息一出，立刻引起大量网友围观，纷纷投来羡慕眼光，表示“危房拆复建、一夜暴富”。

作为杭州排名前列栋单独拆复建的老房子，朝晖九区24幢此前被鉴定为D级危房，随时都有倒塌可能。

2016年11月，24幢被拆除，并且启动拆复建工作，这也是杭州排名前列危房拆复建工程。

朝晖九区24幢本身地处杭州特别核心区，与武林广场直线距离不过3公里，拆了老房建新房，这样的待遇在其他邻居看来，是一种幸福。而现在，网上爆出朝晖九区24幢一套房子，挂牌价超过5万，更是让人羡慕不已。

原拆原建的老房子真的有这么吃香吗？小西也特意赶往现场一探究竟。

朝晖九区正后方就是杭州昆仑公馆项目。两个小区一对比，失落感尤为明显。昆仑公馆灰色铝板外立面，超大阳台，现代感十足；可是朝晖九区的老房子，土黄色涂料外立面，不锈钢防盗窗，再加上部门裸露在外的黑色电线，显得有些破败。

走进朝晖九区，新建的24幢很容易辨认。崭新的外立面，的确给24幢带来了不一样的气息，但是周边依然是电线围绕，也有部分邻居将衣服挂在电线上晾晒，环境比较杂乱。

目前已经有居民在24幢里入住，小西还没走进房子，就闻到了一股浓浓的油烟味。

“住进新房较大的感触就是安全了，当年周边只要有重型货车经过，整栋房子都会摇晃起来，因为房间比较小，厨房紧贴房间，架在橱柜里的碗筷，也会发出叮叮当当的响声，深怕哪一天房子会倒掉。现在终于不用担心了。”在24幢住了30多年的何师傅这么说。

在何师傅看来，朝晖九区24幢拆复建后，增值多少他并不关心，能给一家人带来安全，这是较大的幸福。当小西问起24幢有房子在中介挂牌，28平米，140万，何师傅连连摇头，说不太可能，因为房子本身存在结构缺陷——大部分房源是“走破”的。

所谓“走破”指的是房间跟厨房或者卫生间，不在一个空间内。朝晖九区24幢，原先是宿舍，所以房子大多只有三四十方面积。一个过道，有六户人家，房间朝南，而厨房却在过道北面，两个空间被一个公共过道隔断。

这次24幢拆复建，有三不原则：不改变用途，不超面积，不加高度。所以新建的房子，只是做了结构优化，将原先的厕所跟房间，集中在了一个空间，原先的厕所改成了厨房孤零零挂在北面，这也就是为什么小西才走到24幢门口，就闻到了一股浓浓的油烟味。

朝晖九区入口就有一家中介门店，小西从中介那里了解到，传说中朝晖九区24幢那套挂5万一方的房子，的确曾经出现过，但是房东挂牌一个多星期，根本没有购房者理睬，四五天前就已经把钥匙拿回去了。中介强调，所谓的5万一方，只是一个挂牌价格，不是成交价，以这样的价格根本成交不了。

今年年初，朝晖九区24幢的确有房源成交，一套单价3万6。另外一套价格高一点，4万2，但是要注意的是，单价4万2的那套房子，房东做了精装修，而且这套房子是东边套；面积虽小，但是五脏俱全，不是走破户型。朝晖九区里，其他老房子，挂牌价格在4万左右，但是成交价都维持在三万六七。

“新建的24幢，相对来说性价比肯定要比其他几幢楼高一点，但是24幢户型太小，而且全都是一室一厅。也卖不出什么高价格。最近没有房源挂牌。不过来租房子的挺多的，一套房子3500元一个月吧，挺适合刚来杭州的小年轻住住的。”中介这么评价24幢的房源。

拆复建的“涨价房”

藏在浙大华家池

朝晖九区24幢，是杭州排名前列个启动拆复建项目的房子，而大家都忽略了，其实排名前列个完成拆复建交房的房子，其实藏在浙大华家池校区，叫凯旋路258号2幢。

凯旋路258号2幢，是原先老农大的“副教授楼”，原建筑建于1957年，为三层砖木混合结构住宅，有30套60-80㎡的住房。这样的房子，在当时已经算是豪宅的标配。但由于房龄久，建筑老化严重，2014年底“副教授楼”被鉴定为D级危房。2017年5月底，开始“拆复建工程”建设。

2018年2月，凯旋路258号2幢完成建设，小西当初有幸参与过新房交付，拆复建后的三层小楼。红白相间的外立面，看上去很是清新。并且与周边几幢老房子形成鲜明对比。

虽然都是拆复建的老房子，但是凯旋路258号2幢与朝晖九区24有着很明显的区别。教授楼对面也是杭州豪宅区，滨江华家池、世茂天宸等楼面近在迟尺。但是又各校相望，互不干扰。原拆原建的房子，依然藏在浙江大学华家池校区内，身处闹市，又闹中取静。而且周边环境整洁有序。

目前，凯旋路258号在我爱我家的官方网站上有多套房源挂牌出售。但是目前2幢只有一套房源显示在售，79.11㎡，两室一厅，没阳台，挂牌价格为59000元/平米，总价470万。房子依然是毛坯交付的样子。

同一个小区，其他非拆复建的房子也有挂牌，同样是79.82㎡ 三室一厅，带阳台，挂牌价价格为50000元/平米，总价400万。

同一个小区，同样的面积，户型更好的房子，就因为是老房子，没有重新翻建，挂牌价格相差近一万一方，总价差了70万。

拆复建是无奈之举 

浙江要着力打造未来社区

随着城市中心的老小区渐渐迈入“高龄”，未来拆复建是否会成为主要方式？

就在上个月，浙江提出“未来社区”，计划到年底培育建设20个左右“未来社区”省级试点，到2021年底培育试点增至100个并建成建设运营标准体系，2022年起全面推广阶段，夯实未来城市发展基础。 

什么是未来社区？简单来说，未来社区是一种生活方式。

以杭州城东的杨柳郡，就是未来社区的雏形，地铁上盖物业，幼儿玩乐，年轻人聚会，老年生活，都可以在这个巨大的园区内完成；医院和学校在园区内也有配套。

根据相关部署，未来社区试点项目分改造更新、规划新建两类。

改造更新类以20世纪70~90年代老旧小区为主体，鼓励采取全拆重建、插花式改修建等。G20过后这段时间，杭州基本完成了大拆大建，剩余的老旧房源，就会成为改造对象。也就是说今后，老旧商品住宅的拆迁工作也可能会进一步启动。

规划新建类的未来社区比较好办。规划新建类依托省重大发展平台，综合高铁、轨道交通站点，人口集聚潜力大等要求选择试点，按照系统设计、去房地产化的要求，立足建设运营资金总体平衡。五常地铁上盖物业天空之城就是一个代表。随着杭州轨道交通不断开发商，地铁上盖物业也会越来越多。未来社区还有很大的想象空间。

当然生活方式不仅仅是硬件配套。未来社区还强调协调人与人之间的关系，打造远亲不如紧邻的生活氛围。调动所有住户的能力。如果隔壁邻居是医生，那么他就可能成为附近一群人的健康守护者。如果隔壁邻居是一名摄影师，那么他就可能成为附近一群人的生活记录者。如果隔壁邻居是一名厨师，那么他就可能成为附近一群人的美食提供者。

近几年，开发商都喜欢把成为美好生活服务商挂在嘴边。如何营造一种美好生活，建筑设计恐怕只是排名前列步。营造未来社区生活方式，开发商还有很长一段时间的路要走。