又一长租公寓倒下!行业“暴雷”愈演愈烈,杭州终于放大招

来源：西湖楼市

最近杭州又有一家知名中介突然关门。

据钱报报道，中介公司杭州国畅房地产代理有限公司也关门了，不少房东被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。

和共享单车等诸多赛道一样，长租公寓也上演了无数“眼看他起高楼、宴宾客、楼塌了”的戏码。

2月，寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购；3月，因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购；7月，南京玉恒公寓资金链断裂；8月，乐伽公寓轰然崩盘；而最近的一起就发生在半个月前，杭州德寓科技传出资金链断裂消息……“暴雷”背后，受害者众多，房东和租客欲哭无泪。

为什么长租公寓行业频频暴雷？

克而瑞发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为 2.04%，回报周期中位数更是近 50 年，远低于办公物业回报率 4%-6% 的水平。

换言之，回报低、周期长。

但这难不倒擅长让“羊毛出在猪身上”的部分创业玩家，租金贷悄然而起。部分中介机构误导消费者，通过第三方金融机构进行贷款，以租客信用换取资金一次性到位；而从第三方贷款平台获取贷款后，长租公寓企业将用这些资金进行投资或扩张。

这为之后的暴雷埋下伏笔。

我爱我家研究院前院长胡景晖曾表示，被资本推动的长租公寓运营商为争抢房源，“以高出市场20%到40%的价格在收购，导致售房成本直接上升了。”胡景晖说：“在长租公寓领域长期不盈利就是耍流氓。” 这种情况下，如果再继续高价收房、重装修，继续违规的N+1出租，会出现“比P2P爆仓厉害得多”的后果。

在租赁市场，长租公寓主要包含三类玩家：房地产企业、集中式公寓运营商和分散式公寓运营商。从克而瑞发布的上半年长租公寓规模排行榜看到，不论哪一种玩家，综合实力强大的头部企业资源优势进一步显现。

▲房企长租公寓房源规模排行榜

据克而瑞公布的《2019年上半年房企长租公寓房源规模排行榜》，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓排名前三；集中式公寓运营商中魔方、乐趣、窝趣排前三；而分散式运营商玩家阵营中，自如、相寓、蛋壳的房源数遥遥先进。

▲分散式公寓运营商管理房源排行榜

虽然房企玩家阵营在长租公寓市场规模中一骑绝尘，但依然掩盖不住其同样陷入困境的现状。

尽管已经在房企长租公寓中位列排名前列，但万科泊寓在推进过程中同样夹杂着“推高租金”、“暂停签约新房源”等声音。祝九胜在今年业绩会上仍坦言，“长租公寓在经营上确实有压力，但依旧会作为万科不动产运营的能力之一。”

旭辉集团也表示会放缓步伐，多注重效益。旭辉领寓CEO张爱华表示，“旭辉领寓现阶段是规模和效益并重的一个阶段，去年确实是规模优先，但今年来看，积累到了一定的规模以后，还是需要先稳住市场地位，提高企业的经营质量，从而来保证未来企业健康长远的发展。”

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在年中发布会上直言，“我们论证了很多产业的项目，长租公寓等方面我们都很关心，但是都不敢轻易迈进去。”

朗诗则在今年5月直接宣布剥离亏损的长租公寓业务。朗诗绿色解释，作为一个创新类业务，朗诗寓仍处于培育期，预计未来两年将持续亏损，日后将产生持续资本开支，剥离至控股股东朗诗集团，可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司，推动长租公寓业务健康发展，亦可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。按照年报数据，长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元。

曾被称为“亿万蓝海市场”的长租公寓，经过几年的洗牌，长租公寓市场正加速淘汰。

但这中间，不正规的运营和无预兆的倒闭，给普通的房东和房客带来了很大损失。

为了更好的进行市场监管、防范住房租赁企业经营风险，杭州市在近日公开征求《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，加强对住房租金资金的监管：

1、在银行设立少有的租赁资金专用存款账户；2、向房东支付的租金以及向房客收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理；3、须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，风险防控金不得随意使用。风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定；4、需要动用风险防控金时，必须向市房产行政主管部门提交书面申请。

这两年，长租公寓频陷“暴雷”危局，资金链断裂宛如头顶高悬的达摩克利斯之剑；目前这种情况仍在继续。

杭州“租赁资金专用存款账户”的设立，意味着整个行业风险防范能力的提升,也意味着长租公寓的经营成本提升，毕竟，“风险防控金的总额按月租金总额的2倍确定”，这不是一笔小钱。

对于长租公寓而言，现金流就是生命线。今年以来，蛋壳、自如相继完成新一轮融资。但行业并不是“有钱就安全”。

长租公寓是个很好的模式，但行业需要告别“野蛮生长”，亟待规范，也需要更为成熟的盈利模式。当前应当建立住房租赁法规制度体系，将租赁内容纳入长效机制框架，加强住房租赁立法，根据租赁机构属性进行分类指导。