绿城别墅进化史:从平淡开始 因探索新生

户型，是住宅产品体现人性化的最重要载体之一，也是一个住宅项目成为精品的关键性因素，户型设计是住宅产品的核心组成部分，也是房地产开发项目的排名前列要素。杭州楼市的户型设计，在短短的15年时间里，从“量”到“质”，从一味追求“大而全”到“精而实”，凸显了杭州人民生活水平的提高，也意味着现在的购房者对居住的舒适度提出了更高要求，这也是杭州房地产市场发展日趋成熟的重要体现。

故事从平淡开始

杭州的别墅开发起步很早，应该说是从1993年开始，当时在之江旅游度假区一带开发了一些外销的别墅项目，如之江旅游度假区的梦湖山庄、常安山庄等楼盘，以及位于钱塘江大桥对岸的之江花园别墅，位于城东九堡一带的圆梦园别墅项目等。归结这些别墅项目的特点，开发水平并不高，并且主要是针对外销，因此并没有在市场上引起大的反响，总体的销售状况也不尽如人意。进入1995年，绿城房产桂花园系列的城市别墅在城西出现，加上南都别墅、皇朝花园、阳光花园等其他城市别墅项目的逐步推出，杭州的别墅市场开始初步的形成。由于这一时期的别墅在规划、建筑立面设计、户型以及环境方面都有了比较大的进步，并且针对的是内销市场，强调别墅的可居住性和相对便宜的销售价格，因此获得了相当不错的销售业绩。特别是绿城的桂花园系列别墅，为绿城房产后来别墅项目运作积累了丰富的经验，也给别墅的购买者带来了丰厚的投资利润。

玫瑰园引爆热情

进入到1998年，杭州的别墅市场随着房地产市场的整体火爆而开始热销，特别是从1998年底开始，随着九溪玫瑰园等优秀别墅楼盘的样板效应，带动了整个别墅市场的发展，其时在之江旅游度假区一带集中了大量的别墅项目，城西、富阳银湖开发区一带也有零星分布。2000年开始，随着杭州主城区可供房地产开发用地的日益稀缺，开发商开始在周边郊区大量囤积土地，由于这些土地和主城距离较远，居住成本高，基础配套不完善，因此开发以排屋为代表的经济型别墅成为主流选择，这其中又以闲林五常老余杭和富阳银湖开发区一带分布最为集中。2016年下半年开始，这些郊区项目逐步面市，别墅成为杭州房地产市场的重要力量，整个市场的价位也开始分层，出现了260万以下、260万－450万以及260万以上三大种类。

供大于求陷入低谷

从当时市房管局获得的数据得知，别墅的批准预售量起伏比较大，1998年高达19．9万平方米，1999年骤减到1．45万平方米，2000年略有上升，达4．78万平方米，2001年则达到12．98万平方米，2002年又降到8．27万平方米。需要指出的是，此别墅的统计并不包括富阳、余杭一带的别墅，因此根据分析统计，2001－2002年，主要针对杭州客户的别墅批准上市量应在20万平方米左右，而从此后5年的时间看，估计面向杭州市场的别墅供应量在70万平方米左右。种种迹象表明，2003年后，杭州郊区的别墅项目无论是推出力度还是速度，都较2002年明显加快，别墅的开发量明显增长。而销售量却渐渐冷却，杭州别墅市场一度陷入低谷。

探索多样化迎来“小时代”

自2010年杭州市场实行限购政策以来，市场上大面积、高总价的排屋别墅产品受到了市场的波及较大，去化速度一直不理想。

而当时全国市场上，已开始有开发商尝试做小面积排屋了。2015年，成都市场上一系列微型、MINI等概念打造的别墅住宅，一度成为市场主流，成为别墅市场的新生力量。而开发商方面，万科等全国性房企已经开始在深圳、上海等一线城市做小面积排屋产品。

从目前杭州市场的实际表现看，有项目一年卖掉300多套房源、有项目则一开盘就售罄……小面积别墅（排屋）产品的市场表现似乎不错，而开发商方面，参与开发这类产品的项目也越来越多，别墅已经开始由小众化消费逐渐开始走向大众消费的视野，未来这类面积较小、价格相对较实惠的别墅产品或将有望成为未来别墅市场的开发主流。据了解，目前成都、上海、宁波等城市，小面积的经济型别墅也越来越成为主流。