杭州房价如此高,有哪些支撑因素?

人一资管俱乐部 2018-03-12 02:52:00
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2016杭州G20峰会后,杭州房价一轮高过一轮,随后政策性限购趋严,但房价仍坚挺。

 

 

2016杭州G20峰会后,杭州房价一轮高过一轮,随后政策性限购趋严,但房价仍坚挺。所以,骂归骂,痛归痛,要买房,趁早买。

浙江省民间富庶,居民消费能力强,几乎遥遥先进其他省份。民间热钱多,流向房产的自然不在少数,而省城杭州自然是投资的优选之一,宁波、舟山、温州、义乌、绍兴,甚至衢州等地的企业主或商人,有较多成功人士在省城投资房产不在少数,1-2套杭州大宅或者别墅,几乎成了浙商的标配。他们对自身城市整体发展的局限性,出于改善当下或未来生活环境的考虑,他们更愿意置业到离家不远但社会经济医疗教育资源更完善、文化娱乐资源更丰富、自然环境更好的杭州。此外,很多成功人士从小学开始就将子女送到省城读书,子女毕业后工作生活置业也自然将杭州作为优选。与其他省份的省会城市相比,杭州的“外来刚需”和“外来增需”消费能力更强,强得多。

 

杭州老城区(主城区:上城区、下城区、拱墅区、西湖区)面积小,小到什么程度,据未证实资料,杭州城区面积在全国省会城市中仅大过拉萨,位列倒数第二,自行车可以作为交通工具穿过城市。城区面积狭小意味着配套成熟的土地资源稀缺,楼盘少,价格自然居高不下。杭州的城区面积与其自身极不匹配,因此这几年“造城”需求迫切,前两年杭州新房均价曾经一度超过京沪位居大陆之首,主要原因之一在于新房少,且多位于老城区或新开发的CBD钱江新城、滨江等地块,价格自然高。这几年杭州城市大举外扩,原本统统集中在老城区的医疗、教育等资源也开始逐步外移,近郊如下沙、萧山、余杭等区域楼盘雨后春笋,整体均价开始下调,但寸土寸金的老城区以及紧挨老城区的新城价格依然居高不下。

除了以上这些基本因素导致杭州房价居高不下,此外我们认为未来五年,杭州房价是不是大涨不敢说,但迈着小碎步奔跑却是大概率事件。主要以下有几个方面的因素:

 

一、杭州人口新增趋势明显

近几年,尤其是G20峰会之后,在国际化舞台大放异彩的杭州受到越来越多年轻人的关注,甚至还有人喊出了“逃离北上广,拥抱杭州”的口号。而较新的城市人口增量排行榜,也应证了人们“逃离”的事实。

▲2017年主要城市人口增量排行(来源90度地产)

2017年,杭州全市年末常住人口为946.8万人,相比2016年末增加约28.0万人,人口增量位居全国第三,仅次于深圳、广州。相比之下,北京、上海的人口却出现了负增长。

28万的“新杭州人”,究竟是什么概念?

数据显示,在过去的7年中,前4年杭州每年常住人口增量分别为3.76万、6.4万、4.2万和4.8万,平均一下也不到5万/年的增量;2015-2016年的两年间,杭州人口分别增加了12.6万,17万。

这样看来,2017年一年累计的28万增量,约2015-2016年两年的总和,更是2011-2014年增量的近2倍。

▲2011-2017年杭州人口增量

而在杭州较新的城市规划中,2020年杭州常住人口的规模将达到1000万。也就是说,在接下来的3年内,杭州的人口增量约53.2万。

杭州进入人口持续爆发的阶段,大量人口的涌入,买房需求自然是源源不断,至于房价,你说呢?

 

二、杭州高端人才持续涌入

当然,人口的增长只是为房价的稳定提供了坚实的基础,而人口中那些高学历、高资历、高年薪的人才,才是促使房价稳步上涨的核心要素。

不得不说,这些年杭州堪比先进“人才收割机”

来看一些数字:

2017年,杭州新接收应届高校毕业生7.93万名,硕士以上学历10003名,同比增长20.9%。

2017年,杭州已累计引进海外高层次留学人才2.9万人、外籍人才1.5万人,共有外国人注册(担任法人)的企业4980余家,海外引才能力也是占据“排名前列”。

2017年Q1,杭州人才净流入率11.78%,稳居全国排名前列

 

不仅如此,有远见的杭州,同样把人才引进列入了长远的人口规划中。据了解,截止2017年底,杭州全市人才数量约221万,到2020年,这一数值将力争突破265万。

这约44万的人才增量中,大致分为以下几个画像:

不差钱的海归,来杭州就能轻松切换到买买买的模式;逃离一线、拥抱杭州的人,多数正值成家立业,有一定的积蓄又渴望归属感,买房需求迫切;高校的毕业生们,起点高,薪资高,打拼几年在杭州买房也是自然而然。

那么多手握“房票”的高质量新杭州人,再一次给了杭州房价一个抗跌的理由。

 

三、未来的杭州发展潜力无限

当然,除了人口增长带来的影响以外,房价的稳定、上涨更离不开杭州自身的努力。

一场G20,带给了杭州房价多少想象空间,若不是亲身经历了一番你可能都感悟不到,而接下来,杭州还有很多惊喜。

▲钱江新城CBD

(一)亚运会

这其中,被提的最多的自然就是亚运会了。

2022年,第19届亚运会将在杭州举办,这是继G20后杭州又一国际性的活动,对杭州的影响力不容小觑。

当然,也有很多人对亚运会提出了大大的问号。

在我们的资本市场,经常有人会说“炒概念”、“利好透支”,“看亚运会后怎么办”等,认为看看广州的前车之鉴,亚运会哪有传说中的那么好,认真你就输了。

但我们需要意识到的是,一个亚运会能给杭州带来多么深远的影响可能是未知的,但为了顺利举办亚运会,杭州所付出的努力却是真真切切的。

目前,杭州很大一部分城市建设都是以亚运会为截点,比如接下来要说到的地铁、比如中环的建设,当然还有近期被频繁提及的亚运村等等。

▲杭州奥体博览城俯瞰图

一场亚运会可能很快就会过去,但在此之前杭州付出的努力,及在此之后这些“努力”带给我们的生活便利、城市变化却是不容忽视的。

 

(二)交通

交通可是杭州一大痛点。这世上,要找出比杭州更加堵车的城市,那可能是下雨天的杭州。这两年,地铁1、2、4号线陆续通车也算是解救了一大部分杭州人于堵车的水深火热之中。

未来几年,杭州更是要迎来地铁的全面爆发时代。据了解,到2022年亚运会召开前,杭州将有10条地铁线路开通运营,覆盖9个城区;再加上通车的城际铁路,杭州轨道交通规模将达近500公里。

此外,2018年杭州“中环”项目也将力争开工,2021年前建成。

这条位于绕城高速公路和杭州都市圈环线之间的快速路,将途经杭、绍、嘉三市,全长约180公里,采取“地面主路+地面辅道”“地下隧道+地面道路”“高架主路+地面道路”等多种形式。

未来,老余杭到临平也不过45分钟。

▲杭州“中环”规划区域

愈加成熟、便捷的交通,让小而美的杭州变得大而强,距离再也不是买房较大的阻碍。

 

(三)城市面貌

2016年,杭州提出了“三改一拆”的城中村改造计划,预计5年内完成178个主城区城中村改造。说直白点,2016-2021年杭州要大力拆拆拆!

疯狂拆迁,为杭州腾出了不少稀缺宝地,而这些城市“夹缝地”在新的规划之下,也必然给杭州注入更多的活力。

当然,大规模拆迁之下,还诞生了一大批手握巨款的拆迁土豪,至于他们对杭州房价究竟有多大的推动作用呢?我们下次有机会再专题研究。

 

 

 

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