杭州多板块价格体系重塑!但买房,不能只盯着“价差”

搜狐焦点杭州 2020-03-24 09:19:19
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这两天,网上被支援湖北的医务工作者返程刷屏,感动的同时也有喜悦,因为疫情终于离结束不远了。上周末,阳光普照,春暖花开,杭州不少市民走出家门,逛街、吃饭,感受久违的热闹。 楼市的“小阳春”也到来了,从楼市的晴雨表——二手房市场来看,上周二手房共成交1544套,几乎恢复到年前的水平。而新房方面,上周一口

这两天,网上被支援湖北的医务工作者返程刷屏,感动的同时也有喜悦,因为疫情终于离结束不远了。上周末,阳光普照,春暖花开,杭州不少市民走出家门,逛街、吃饭,感受久违的热闹。

楼市的“小阳春”也到来了,从楼市的晴雨表——二手房市场来看,上周二手房共成交1544套,几乎恢复到年前的水平。而新房方面,上周一口气领出了30张预售证,今年的第一个万人摇也早早来到。

就这样,疫情后的置业高峰期似乎到来了。

一直以来,地价都是很多人判断未来价格走向的关键依据之一。可在去年6月,杭州市出台“双限”土拍政策,未来新房的售价在土地出让时就已然被封顶,无须按照市场行情进行判断和预测。

因此,只要清晰了各板块的封顶限价,对于购房者来说,买房时也就有了底。

自“双限”新政出炉,并截至发稿前,据小西统计,杭州市区(含富阳、临安)共出让,59宗“双限”地块,分布于杭州市区各板块。

从表格中的数据来分析,目前杭州房价的“金字塔尖”位于望江和钱江新城,精装限价均为69800元/㎡。接下去的第二梯队为西湖翠苑,3月4日挂牌的翠苑地块,精装限价为58000元/㎡,周边可以参考的新房项目是中海黄龙云起,2019年11月首开时精装高层均价在58000元/㎡,中签率约为20%。

而滨江区政府、钱江世纪城、三塘、城东新城这些热门的板块,精装限价都被拦在了50000元/㎡以下,板块的“天花板”已清晰可见。

当然,“天花板”也并非一成不变。截至目前,部分板块的新房限价有了突破,如3月6日万科竞得的勾庄宅地,成交楼面价20308元/㎡,该地块的精装限价为30500元/㎡,也成为了勾庄首宗限价超过30000元/㎡的宅地,单价比区域内的新房,城北万象城幸福里世茂璀璨澜庭均要高出1500-3000元/㎡。

此外,根据限价,萧山市北、运河新城、九堡、下沙沿江、金沙湖等多个板块都在“3万+”,其余边缘板块则都在“2万+”,购房者可根据自己的预算进行挑选。

东湖、富春湾新城、新湾、瓜沥镇新区、临安於潜镇、富阳新登这五个板块,则是杭州目前唯一的单价“2万以下”的区域了。

所有新房,最终都将流向二手房市场,而一房一价,每一个买卖对象的心态都不一的二手房市场,则代表着楼市的真实水平。因此,楼市未来发展的方向,除了板块限价以外,还要结合区域内二手房的价格综合参考。

总的来看,目前杭州各板块的限价已基本上与区域内的二手房价相一致,或略高于二手房价。而在过去的两年时间里,杭州涌现大批与周边二手房存在“剪刀差”的楼盘,纷纷成为了“万人摇”红盘。随着时间推移,这些生来就有得天独厚的价格优势的楼盘基本消耗完全,楼市也趋于平稳。

就在一周前,滨康综合体时隔十年重新进入大家的视野,其中住宅部分精装限价为51500元/㎡(剧透!“鸽王”滨康综合体终于要来了,限价划破5W天际线)。大家纷纷惊呼,率先滨江区政府冲破“5万+”的西兴板块,未来可期。可实际上,根据二手房的挂牌与成交数据,西兴板块目前在售的房源单价几乎都不足5万元/㎡,基本上仍在4万元/㎡左右。

另外,如勾庄的精装限价虽然已经突破3万元/㎡,可实际上目前区域内在售的二手房,如越秀星汇悦城,其在售的均价也仅为2.9万元/㎡。

总的来看,杭州各个板块的“封顶价”已经基本实现了“封顶”的作用,未来一段时间内,倘若没有新的政策刺激,楼市将继续保持平稳。

相对于2019年,2020年的杭州楼市的需求将更贴近实际化,“买到就是赚到”的阶段已经过去。举一个例子,如红盘上河宸章,于去年7月开盘,毛坯高层均价为17800元/㎡,中签率低至3.8%。去年年底交付后,刚进入二手房市场的房东也是“来势汹汹”,挂牌价纷纷突破3万元/㎡。

然而实际成交却让人很意外,在我爱我家app上2019年10月至今,上河宸章共成交3套房源,成交价最高的一套139㎡房源,单价为21317元/㎡,而最低的一套89㎡,仅17978元/㎡。算上财务成本,最低的这一套几乎亏本出售(不排除刻意做低价格)。

诚然,土地的限价价格线是我们买房的重要参考线,但在关注“倒挂多少”的同时,还需要考虑板块和楼盘的真实能量

限到这个价,并不意味着就能卖到这个价;新房这个价,并不意味着二手也能达到这个价。

目前杭州多个板块的价格出现了较大抬升。有些板块,即便到今天,价格较之价值,依然是偏低的;有些板块的限价抬升,已经透支了未来的空间。

此外,疫情的发生让很多人意识到“安全”的重要性,这中间也包括资金的安全。想要在今年置业的购房者,不仅需要关注价格和潜力,也需要考虑可能的大环境影响,不要一味追求差价,加大杠杆。

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