杭州湾怒推65万方公租房,炒房客会全线套牢么?

10月20日，杭州湾新区赫然挂出4幅公租房用地，可建面积接近65万方，对于当地的楼市来说，这是泳池里跳入了一头大象，还是泥牛入海呢？

如果按照单套65平方算，本次推地总共可建1万套房子。一般来说，公租房的户型面积是比较小的，很多会控制在50平米左右，因此这四幅地建1万套房，可能会只多不少。

对杭州湾来说，65万方并不是一个特别大的数字，很多年前的世纪城都超过600万方，绿地杭州湾项目据称也有3万套。项目不上百万，在杭州湾都排不上号。

同时杭州湾新区又是一个建立在滩涂之上的产业新城，原住民几乎可以忽略不计，真正的住户几乎全部来自园区内的产业工人、技术人员及其管理层，也包括配套服务的三产人员。杭州湾新区是个不折不扣的移民城市，而这个“城市”现在尚未完全成型。

但杭州湾新区又充满着想象空间，“大湾区”概念如今风头正劲，也正在向“前湾新区”升级。为什么说是升级，因为区域变大了，规格也更高了。

深圳有个前海，宁波也想搞个前湾。

由于人口密度低，同时开发量又特别大，杭州湾新区的房价一直都是“匍匐前进”。但因为想象空间巨大、价格优势明显，对于投资客来说杭州湾的故事又特别好讲，讲起来也特别动人。

在全国热潮的带动下，杭州湾房价由“匍匐前进”变成了“贴地飞行”，今年一度很火爆，以至于当地出台了“限售”政策。

据说，在楼市火爆的那段时间，每天都有上百辆大巴载着客户从上海、温州、台州等各地赶来。有些客户甚至没搞清杭州湾新区属于杭州还是属于宁波，就匆忙下单了。

当年领导命名“杭州湾新区”时，曾有不少宁波有识之士扼腕叹息，说为啥不叫宁波新区，给杭州做了嫁衣裳。现在看当时领导的决定何其有远见，对投资客来说，杭州湾新区比宁波新区要有吸引力得多。

因为大湾区概念啊，杭州网红啊，宁波啥都不是。

在商品房供应充足，房价不高房租也不高的情况下，杭州湾为何推出大批量的公租房呢，老司机不知道。这批公租房会对杭州湾的市场造成冲击吗，投资客会不会因此被套牢？

首先一点，公租房解决的是低收入人群的住房问题，理论上这部分人是买不起房的，需要租房住。公租房在租金方面比市场价更有优势，而且租期更稳定。所以，公租房不会分流（至少是很少分流）买房客户。

这次推出的土地，又或许是杭州湾的大型企业解决职工住宿问题的，属于定向开发，那么对商品房市场的影响也不大。

公租房影响较大的，是当地的租房市场，毕竟一部分租房客户被分流了，最终也会影响到租金价格。目前杭州湾的住宅租金并不高，开发量又大，再加上公租房的推出，未来租金的提高会非常的缓慢。

因此如果是投资40年公寓的，受影响会比较大。

值得关注的是，如果公租房用地指标扩大，商品房的用地指标势必会减小，这样商品房的供应可能也会减小。另外，公租房土地是以非常低的价格出让的，对政府来说没有赚钱，那么赚钱的压力势必会转移到商品房开发用地上来。

一个地方如果大力发展公租房，商品房减少是大趋势，商品房开发用地价格上涨是大趋势，商品房价格上涨是大趋势。

这是不是很吊诡？发展公租房明明是为了解决买不起房的问题，最终可能把房价给推高了。

所以老司机一直说，发展公租房，发展廉租房，发展共有产权房都没有问题，这些政策性住房需要价格管制，但最终商品房的价格要放开。商品房的价格会越来越高，买得起的人会越来越少。买得起的人住商品房，买不起的人住政策性住房。

未来一定不会出现一个人人都买得起房的市场。

说回杭州湾，老司机毫不掩饰对这个区域的看好。从规模来说，这是仅次于宁波主城区的产业新城，甚至北仑也不能与之相比。同时，由于人口密度低，开发量巨大，这里的房产在比较长的时间内都可能会供过于求，导致价格上不去。

杭州湾真正的机会还没来，真正的机会是城市的初步形成，城市功能得以体现，人口密度超过一般县城的时候。那个时候的杭州湾开发量必然会缩小，但需求会更加旺盛，房价会真正的反映城市的价值。

就像现在的北仑，但这或许还需要10年。

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本文配图均源自网络

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