地块实探 | 未来科技城重点建设区扩容 南湖商住地价值几何?

12月18日，杭州将再度迎来一场土拍大戏，余杭区一口气推出6宗地块，其中不乏未来科技城的稀缺商住地块。

其中，未来科技城南湖板块地块一、二也将迎来土拍。这两宗地块有着较高的市场关注度，一方面是因为区域土地出让量较少，另一方面，南湖板块现在已经被划归为未来科技城核心区，更有人工智能小镇的新概念加持。

       那么，这两宗地块周边的基本情况如何？在拍地之前，小编实地走访了这两宗地块，给大家带来较新的探地报告。

壹·地块基本情况

未来科技城南湖板块地块一

范围：东至相邻土地、南至直路溪、西至横溪路、北至中泰路

地块名称：余[2017]36号未来科技城南湖板块地块一

面积：37731平方米

用途：商住

容积率：2.0

土地出让金起始价（万元）：60370.0万元

未来科技城南湖板块地块二

范围：东至横溪路、南至直路溪、西至康泰路、北至中泰路

地块名称：余[2017]36号未来科技城南湖板块地块二

面积：47683平方米

用途：商住

容积率：2.0

土地出让金起始价（万元）：76293.0万元

（图片来源浙报地产研究院）

本次将推的两宗地块，位于未来科技城西南面，两宗地块左右相邻，北侧为中泰路，距临安线南湖新城站不到500米，向北越过杭徽高速就是南湖，西侧紧挨着中港罗兰小镇。

（两宗地块的现状图）

小编也在现场看到，目前地块上面还有较多的垃圾碎石。在小编探地的当天，现场还有两三名工作人员和一台挖机正在作业。

贰·周边交通配套

一圈转下来，小编发现这两宗地块的周边，交通整体还是比较便利的。

中泰路上设有中泰小学公交站，可直达余杭汽车站，正北面的新西湖小镇小区后方，设有新西湖小镇公交站，有311路、789路、367路，可直达古荡、紫荆花路文一西路。步行1.4公里可到达中泰公交站，可搭乘b4线穿越市中心直达火车东站。

（周边部分公交站）

自驾通往市区的主干道是天目山西路，以武林广场为坐标，实际距离26公里左右，驱车1小时左右可到达市中心。正北面直线距离300米处就是杭瑞高速，向西23公里即可到达临安市区。

叁·生活配套

目前板块内主要的生活配套还是依靠中泰乡原有的配套，相对较大的超市是杭泰路上的好亿购超市，能基本满足居民日常需求。杭泰路沿街商铺的外立面目前也是在整街整改中。

两宗地块正北面的新西湖小镇小区目前已经入住，沿街的底商大部分都已经开业，但多数店铺是经营装潢材料的，能满足生活需求的店铺只有少数几家小卖部、小饭店。

在杭泰路与中泰路交叉口，规划有一个小型的广场——中泰文化广场，面积不大，内有一些运动器械，居民活动可以在此进行。地块北面2公里不到就是南湖公园，是余杭区为数不多的自然风景区，也成为了城西人民常去的休闲胜地。

肆·教育配套

在地块东北侧是杭州市余杭区中泰小学和中泰中学，是中泰乡少有一所住宿与走读并存的农村公办学校。

伍·产业利好

今年8月，未来科技城重点建设区域扩容，由39平方公里调整至49.5平方公里。新增的重点建设区域包括：南湖以西、余杭区界以东、南苕溪以南、02省道以北区块约7.83平方公里；东西大道以西、城东路以东、文一西路以南、荆余路以北区块约2.67平方公里。南湖板块纳入重点建设区域后，对于整个板块来说，未来还是值得期待的。项目未来能够享受到区域发展的诸多红利。

而且目前南湖小镇产业发展规划已经出炉，根据公示，该区块将规划形成 “两带一心、三区三轴”的用地布局结构。还有人工智能小镇，将专注人机交互、大数据、云计算、区块链等人工智能技术的研发和市场应用，覆盖大数据、云计算、物联网等业态，聚焦机器人、智能可穿戴设备、无人机、虚拟/增强现实等领域，集聚人工智能领域高精尖人才。

陆·楼市现状

目前，紧邻地块仅有2个楼盘，一个是正北侧的新西湖小镇，已于2012年6月入住，目前75方的中等装修二手房总价在118万左右，折合均价15733元/平，精装修的均价大概在18000元/平左右。相比2012年的均价7080元/平，5年时间价格翻了一番。

地块西侧的中港罗兰小镇，也是在今年6月和9月分批次全部交付，目前现房毛坯均价在20000元/平左右，预计12月份加推高层10号楼，明年推出排屋房源，排屋总价在800-1200万左右。

辐射半径2公里左右的在售楼盘有：世茂西西湖山墅、融创金成英特学府，还有即将开盘的风荷郡。世茂西西湖山墅仅剩几套别墅在售，均价20000-30000元/平；融创金成英特学府高层89、125方户型均价20000元/平；风荷郡是板块内的纯新盘，目前价格待定。

而在土地方面，老余杭在今年8月曾推出过一宗商住地，最终东方集团竞得老余杭地块，总价11.26亿元，楼面价17185元/㎡，溢价率49.4%。值得注意的是，南湖地块与东方集团地块步行距离仅3.5公里，但由于南湖地块较高限价13600元/㎡，比东方集团地块便宜了不少。

小编说：

目前从地块周边现状来看，板块整体处在一个较为初级的阶段。也因如此，老余杭成为杭州为数不多的价格洼地，深受刚需族的青睐，才具有巨大的发展潜力。未来，随着城市整体地发展和未来科技城的壮大，南湖板块也将逐步成长。