杭州限购升级 投资客又盯上酒店式公寓

3月排名前列周，杭州楼市限购政策再度升级。本地居民禁购第三套，外地居民需提供连续两年以上的社保证明才能买。很多原本打算置换的购房者放缓了脚步，而手中有些余钱的投资客开始转投不限购的商业项目。

去年排名前列轮限购政策后，杭州市区以酒店式公寓为主的商业项目占比不断攀升，去年11月，市区商业项目销售套数罕见地超过了住宅销售套数。今年前两个月，商业项目成交占比也接近40%。从数据我们明显看出，资金流向非限购的商业项目趋势非常明显。其中，低总价、回报率高的酒店式公寓成为他们投资的主要方向。

手上闲钱没处去

因限购转战酒店式公寓

位于钱江新城二期的向江来，自从限购加码后，来访量明显增加。“新政后，项目有很多从中介导过来的客户。本来都是打算买住宅投资兼自住的，但是现在都没资格了，所以就来看看酒店式公寓。毕竟总价不高，首付六七十万就够了。”案场销售经理告诉记者。

事实上，新政加码后，不少人彻底失去了购房资格，手头有点余钱的他们选择资金门槛更低的酒店式公寓。刘先生就是这样典型的投资客。

目前住在艮园的刘先生，手头还有套南肖埠80平方米的二手房。“前两年股票赚了点钱，一直没有投资渠道。本来想着买套学区住房，户型50平方米就好，以后出手也方便。但现在二手房也涨得厉害，关键我现在是被限购人群，买房只能用我儿子的名义了。”

之前几年，刘先生还能买到年利率比较高的理财产品，但这两年，理财产品的收益也在萎缩。“所以我去年就把这笔钱拿出来，准备做些不动产投资，限购一来只能去买酒店式公寓了。看了钱江新城、城东新城几个区域，终选择了向江来。首付60多万元，资金压力也不是很大，关键这块区域不错，与钱江新城和滨江都有直接关系，高新企业的白领多。”

另一个同样受限的购房者小马却看好资产未来的增值空间。“我是因为未缴满2年的社保，所以没法买。而且刚踏入工作岗位，手头资金也有限，现在又是单身，索性就买个LOFT，住起来宽敞，未来出手也有亮点。”

小马目前正在看位于城东新城彭埠地铁口附近的酒店式公寓，三花国际还未首开，但已经受到很多购房者的关注。“恰好工作单位边上就是地铁站，所以我一直在找地铁盘，三花国际是首次开盘，我想它的价格应该会相对理性些，很多地铁盘涨得都太离谱了。我还有个私心，就是给自己定了个目标，开亚运会的时候，把这套房子卖了赚点钱，然后加上积蓄，给自己买套地段不错的小三房。”

自去年限购开始后

酒店式公寓销售火爆

事实上，中国指数研究院的数据显示，自去年10月份以来，非限购的商业项目占比一直维持在30%以上，其中11月商业项目的成交套数已经超过住宅，占比为杭州市区（不含富阳）成交量的63.2%。此后的三个月，商业项目的平均销售占比也高达38.6%。

而限购之前的2016年1~8月，市区商业项目的销售平均占比只有23.4%。

商业项目中，酒店式公寓的比例大。2016年全年，杭州市区（不含富阳）共成交酒店式公寓37295套，占商业项目成交的69%。2016年商业项目排名前十的楼盘，有8个来自酒店式公寓。

去年10月以来，酒店式公寓在市区商品房销售平均占比为29.4%，接近1/3。尤其是去年11月，光酒店式公寓就成交4188套，占杭州市区（不含富阳）当月总成交的43%，这个数字也超过当月住宅成交的3583套。

去年杭州市区（不含富阳）成交套数前十中，有三个是酒店式公寓，排名排名前列的华元欢乐城成交4079套，其中大部分是酒店式公寓。而排名前十的酒店式公寓项目的套均总价只有75万元，门槛低也是很多投资客看中它来投资的原因之一。

“政策出台后的较短周期内，酒店式公寓的销售可能会上扬；但从中长期来看，还是要看整体房地产市场的投资氛围。不过从流动性来讲，酒店式公寓的出手会比写字楼或商铺容易些。”世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢分析道。

商业地产专家表示

挑选商业项目必须做好功课

如今限购加码，酒店式公寓销售的再度火爆在预料之中。但专家表示，买酒店式公寓必须做好功课。

“商业型项目值不值得投资，主要看两个指标：投资回报率水平、资产升值空间。”马英枢表示，投资回报率主要是看未来的租金涨幅程度，这要从项目所处板块的供应量、需求量以及未来发展空间、人口导入等宏观上分析，未来租金能达到多少，租住的都是哪类人群，会有多少的空置率；资产升值空间则是从房价上衡量，未来房价能涨到多少。

去年酒店式公寓成交排名前十中，比如排名第三的欧美金融城（EFC）为地铁上盖物业，社区致力打造“中国排名前列欧美特色海归社区”，高净值人群集中，未来的租金值得期待；还有位于滨江区政府的融创杭州印，虽然去年成交的套均总价为170万元，不过，其地标性的地理优势，再加上周边类似的单身公寓租金都在5000元/月以上，这些都是未来看得到的收益；而位于排名前列的华元欢乐城，虽然在临平，但它有地铁概念以及非常低的总价门槛，因此，火爆也在情理之中。

“如果要细究的话，就从区域未来规划、供求关系、出租情况、租金涨跌这几个方面做出判断。比如关注那些高净值人群集中的区域，这些人往往对环境、交通和商业配套要求比较高，如果达到他们预期，高租金不是障碍。而你根据这些判断，选择合适的区域，再加上不差的品牌，基本不太会失误。”马英枢说。