接下来的楼市,看空还是看多?全错!

专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿

最近有几个微信群里，又有人开始讨论楼市多空话题了。然后就目前的情况来看：杭州的楼市看空、看多都是错的。连看空、看多这种思维本身也是错的！

时代在变化，人的思维理念也要跟着变化，才能不被时代所淘汰。我们国家连主要矛盾都转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾了。你认为还能用过去几十年的逻辑来思考当下的楼市吗？

“房住不炒”已经为楼市定性，既然都不炒了，哪里还有来什么多空呢？我们真的应该完全换个思路来看待楼市。引用叶檀财经时芳胜文中的一句话：“这一届政府的执行力度和效率已经狠狠的教育了市场。”如果还是用过去的经验判断，那么得到的结论一定是有偏差的。下面我来谈谈一些具体的观点：

PART 1

首先，我们要搞清楚一件事情，我们的收益来源是有区别的。这里我不讲正规的教科书上的理论，只是简单的说一下这个差别，我想大部分人应该都能明白。

譬如股票里面你买个绩优股，因为企业每年利润增长造成他股价上涨的部分，我理解为投资的回报。

而你把股票低买高卖赚到的部分，我就把他定义为投机所得。后者是个零和游戏。你赚到的钱并不是企业发展来的，而是别人口袋里的钱。你赚100，别人就亏100。

那么回过来看楼市。政府提出来的房住不炒，就是希望大家不要拿房产来做零和游戏。正常的自住、置换、持有出租、投资都是允许的。

PART 2

一般的商品，主要是消费的属性，譬如汽车，衣服。一买来，就贬值了。但是也有能够增值的商品，譬如黄金、钻石、明星用过的物品。

而房产其实是同时包含了这两方面属性的。作为建筑物，本身买来使用价值就折旧了。但房子还有一部分最重要的土地价值。这一部分价值一般是随着市政配套的健全而增值的。

一个城市的房产相当于这个城市的股票。随着城市的发展，配套的完善，环境的提升，以及城市中企业和百姓创造的财富的增长和积累，这个城市的房产的价值一定是稳步提升，水涨船高的。

过去的三十年房地产是一个飞速发展时间段，那个时候全民的目标是解决温饱问题，奔小康。而现在，社会的矛盾开始转化为日益增长的对美好生活的追求了。我们对资产的增长的思路也应该要转变了。

没钱的，肯定希望搏一把赚个大钱。而有钱的，很少愿意去搏一把。有了一定资产的，一定求的是资产的稳定增长。因为他们已经拥有稳定美好的生活，他们只需要维持好现状，慢慢增长自身财富就可以了。这个道理我想大家应该都明白。

 PART 3 

我们再来看看过去那些炒房的是怎么玩的呢？

某人手上有500万，他就找十个人的，拿着他们的身份证去买房，私下签订协议。这些帮他买房的人都是首套首贷，三成首付。每套50万的首付可以购买到价值150万左右的房产。500万就能购买1500万的房产。假设这些房产在5年内价格翻倍变成3000万的资产，那他就等于用500万通过5年使得自己的资产变成3000万。

这是什么概念？财富增长600%，除去按揭成本，给帮他买房子人的好处费，算他资产增值4倍好了。平均每年资产增长率是超80%的。看看我们的余额宝，一个年才5%不到，是你存余额宝的十几倍。何况，还有不到5年翻倍的，还有5年翻2倍的。

还有更极端的情况，可能他投入的500万，是他抵押了一套价值800万的房产所得的，换句话说，他是接近0成本做的操作。少有的成本只是各种贷款的利息而已。算他200万好了，就变成只消耗了自己200万的钱，就使得自己的资产增值到了3000万。这一手玩的这么溜的最早的时候就是网上传说中的温州炒房团。而后来变成大家都知道这样能赚大钱，都来玩这一手，那问题就来了。

PART 4

其实房价慢慢涨高本身没什么太大的问题。因为土地是国家拍卖的，国家相当于庄家。这个庄家不吃闲家，只是在闲家身上赚点手续费、收入税之类的。所以本身土地拍高了，房价上涨了，也不会有什么太大的风险。拍的土地的钱，本身也是用来搞城市建设，用来使你的房产增值的。

有房的朋友基本上都清楚，如果房价大跌，除非你很急着用钱，一般是不会有人折价把房子给卖掉的。所以相对来说，房地产的二手市场还是比较稳定的。一手市场是国家的低价决定的，短期可能会有波动，但是长期看也是稳定可控的。可是有了炒房的这么一批投机分子，事情就发生了变化。

成也萧何，败也萧何。巨大获利空间的同时也孕育着巨大的风险。借来的钱赚钱当然快，但亏欠同样比例的快。一旦房价下跌，那用了那么多杠杆借钱买房子的人就被爆仓了。

房价本身会有高低的波动，而房子作为不动产，他的波动的周期会比较长。我们当房价进入低谷的时候，那个500万买了10套150万价值房子的人，他身上背着的是1000万的贷款。一个月的还款额度估计在5万左右，那么一年的还款是60万左右。一旦他的还款出现问题，他就有可能抛售这些房子。

当初08年的时候，全球金融危机，使得整个江浙民间资金拆借出现大量金链断裂的问题。当时发生的事情是手握几十套几百套房子的炒房的人，短时间内，将房子折价甩卖，用以还银行的债。2011年开始杭州的房价从全国前三直接被砸到了地上趴下了5年，那五年中，杭州的房价跑输了大部分二线城市。这也就是地产杭州客在撰文中提到的杭州失落的五年。

前面举的一个人十套房子的例子。事实上，因为越来越多的人明白了这个可以让你暴富的模式，所以才会有那么多的人趋之若鹜的加入炒房大军。有几个人凑起来买一幢楼的，也有一个人买几十套的。而这样的人在社会上越来越多。他们做的事情就是低买高卖。那么当行情不好的时候，一旦有这么一批人在市场不计成本的进行房产抛售，就有可能像蝴蝶的翅膀一样，引发一场大风暴。

国家现在限购限贷限售一切的行政手段的出台，只是为了去杠杆，去风险，保证市场的稳定，避免狂涨之后的狂跌。

PART 5

现在好了，限购了。你要么长期持有，要么置换，要么卖掉就买不回来了，相对来说市场中不稳定的因素就被遏制了。几百万人，每人一两套房，怕什么，怎么也不可能来个集体抛售啊。你愿意亏本卖？我可不愿意。

政策上对杭州的限购，意味着，以家庭为单位的个人，只能拥有两套房子。如果你手上原有超过两套的房子，那么一旦你卖出，你就不可能再买回来。因此每个人都要珍惜自己手中的房票。

因此，国家房住不炒的这个概念和一系列出台的政策的少有目的就是稳定房价。房子就像一个个的蓄水池。这几十年来，国家印了那么多的钞票，民间的财富大部分都被锁定在房子上了。如果没有房产，那么多的热钱到处流来流去，本身就是一个不稳定的因素。所以国家是特别不会允许房价发了疯的上涨，也不会允许房价大跌。房价一旦跌了，意味着几亿老百姓的财产都要缩水甚至破灭。那不全乱套了啊。

PART 6

既然我们清楚了上层的意图，回过头来再讲讲那么我们应该怎么做？

一、如果你生活在杭州没有房子，那么理论上随时可以买，但实际上目前是一个很好的买入点，因为限价，一手房价格非常低。如果现在不买，那么后面能买到的一定是高价地对应的高价房。

二、如果你有杭州购房的资格，也有实力，那么也请赶紧买。这个可以视作投资。我老听到有人说我是自住的，你是投资的。其实我是不赞成这个说法的。你的任何的资产的配置都是为了更好的生活。为什么要把投资这件事情和自住这件事情割裂开来呢？这个我下一篇文章会专门展开讲一下。

三、如果你是杭州本地人，手上有闲钱，房票还没有用完，那么也是赶紧买，开玩笑，限价在那里呢，你不买，等着买地王吗？

PART 7

说到这里肯定有人要提了，你这不就是要人买买买吗？这不就是看多吗？

这个问题很好，这个问题就能引出我对杭州楼市的看法，也引出我对购房这件事的看法。

首先我的回答是：既然预判不会跌，既然不是为了投机倒把，既然现在房价被限制在低位。为什么不买呢？自住就不需要买的便宜了吗？

当然前提还是要有的，不要和国家对着干，不要把杠杆加到较大，同时也不要到周边不限购的地方去买买买，那里可能是下一个失落的五年甚至10年。

结 语

我们在杭州买房不是为了捞一票走人，是为了和杭州这个城市共同成长，享受城市飞速发展带来的红利，享有这里优秀的教育、医疗、环境和生活配套。这才是我的观点。

我们到哪里能找到这么宜居的城市呢？

这里有美丽的自然风光，有深厚的历史积淀；这里有开阖的城市规划，有创新的经济发展；最重要的是这里有我的亲人、朋友和最爱的人。

我爱这个城市，我想在这里生活着，所以我买杭州的房。所以我将资产配置在这个城市。

随着杭州的发展，我的资产会不断增值，带给我更美好的生活。这不是对房子的投资，而是对我人生的投资。

愿你们每一位都能和我一样拥有这个美丽的城市。

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