高价地集体遭遇入市难?楼市冷凝期,看开发商的取与舍

随着时间指针的转动，杭州已进入秋季，而楼市热度也如天气，逐渐降温。对于各大开发商来说，面对不放松的限价，加速出货成了普遍选择。无论是城郊的刚需盘，还是主城区的改善项目，近段时间都动作频频。

但是，对于那些高价地来说，入市承压的尴尬局面更加严重。无论是低价去化，还是拖延等机会，都是十分艰难的抉择。

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截至今天（9月17日），杭州一共出现了36宗地价3W+的地块，这些地块基本都诞生于G20之后疯狂的一年半里，主要集中在申花、城东、钱江新城和滨江。

在那一年半时间里，杭州的土拍动辄封顶、地王不到一月就被更替。所有的人都对未来的市场充满着美好的预期，对于杭州的上行趋势满怀信心。但现在看来，这更像一场集体的错判。

今天，大家不得不为那段时间的“疯狂”买单。

（杭州3W+地块）

2016年杭州诞生了8宗3W+地块，楼面价较高的是凤起潮鸣地块，楼面价45368元/㎡；单纯楼面价来看，目前这个价格仍是杭州住宅用地的较高价。2017年3W+地块达15宗，楼面价较高的是保利滨江上品项目，虽然楼面价44460元/㎡低于凤起潮鸣，但折算23%的自持比例，该地块早已刷新了实际的楼面价高线。2018年二季度，杭州市场的热度开始出现明显转变，但事实上，截至目前，2018杭州3W+地块也高达13宗。

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（已入市的3W+地块）

截止目前，这36宗地块中，仅有6个项目开盘，其中信达滨江壹品、滨江保利翡翠海岸已经全部售罄。信达滨江壹品最后一张预售证的价格，均价69800元/㎡，其中精装标准达到了7800元/㎡；滨江保利翡翠海岸均价68000元/㎡，中签率47.76%。目前两个项目都还有不少房源未完成网签，可能会出现个别客户因为购房资格等问题无法最终网签，想“捡漏”的购房者还是可以关注下。

在这些已经开盘的项目中，首开杭州金茂府目前刚刚加推了15幢、17幢的高层，共179套，精装均价为47046.08元/平方米，明天起开始正式登记。后续，首开杭州金茂府还有不少叠墅和高层房源待售。

凤起潮鸣也在这个9月刚刚领出一张新的预售证，推出7#、8#房源，共94套，均价79800元/平方米，包括精装9800元/平方米。最后，项目共有75户家庭登记，无需摇号。凤起潮鸣6月份推出的31套高层，也仅17人登记，同样无需摇号。

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在待推的项目中，“待机”时间最长的是金隅中铁诺德都会森林和世茂钱塘天誉，距离拿地时间已经过去了21个月。目前这两个项目都已经处于“万事俱备，只欠价格”的状态中。

此外，绿城沁园、杭州世纪、东城金茂府等项目，也都将迎来开盘，未来能够领出多少价格，将成为区域重要的风向标。

事实上，备案价格批不高，这已经成为了这批高价地的集体“痛点”。在这些项目中，有的曾数次申领预售证，但发现价格却越领越低；有的项目因为首入杭州，品牌影响力欠缺，难以拨动高端市场；有的曾试图联合其他开发商共同打造，但却因为地价成本过高而找不到伴......

在待推地块中，中冶翠苑地块、葛洲坝蒋村地块、杭房揽翠、越秀牛田地块都需要现房销售，而且葛洲坝地块的自持比例高达44%。这些项目的入市基本都要等到明年，高地价、高自持下，这些项目能否等到政策的放松？这仍然是个很大的未知数。

对于普通项目来说，限价的结果可能就是减配，快速去化回笼资金；但对于高价地来说，却并没有那么简单。“这个项目是我们公司的‘脸面’，是这么多年打造的排名前列个高端项目，即使略微减配，也得保证基本面的品质。但预售证的价格，连这个成本都包不住。”一位营销负责人表示。另一位房企的负责人也私下表示，“入杭首秀，估计会比较难看了。”

随着市场的急速降温和延期成本的增加，越来越多的开发商在不断调整“亏损预案”。但除了成本，个别项目因为迟迟不开盘，还出现了团队人员的大量离职。

面对入市压力，虽然有房企采用“拖字诀”选择“装睡”，但迟早都得醒来。