丁建刚:杭州楼市预期正发生微妙变化

2015年，中国经历重大股灾后，官方以“去库存”的名义，重启房地产市场，并于2016年初，急切地出台了降低首付(由三成降至较低两成)、降低利率(首套房基准利率八五折)、降低契税(首套房契税较低降至1%)等一系列救市政策。

　　同时，“去库存”政策与大规模的棚户区改造(含旧城改造、城中村改造等)货币化安置重叠，制造了这一轮中国房地产市场少有的波澜壮阔的行情。

　　这一轮行情的规律是：敏感的一线城市深圳从2015年开始启动；热点二线城市“四小龙”(南京、苏州、厦门、合肥)2016年率先冲刺，并带动了其他二线城市，至2017年传导至中西部二线城市和诸多三四线城市。

　　杭州原本是中国房地产市场中最为敏感和热点的二线城市。

　　本世纪初的前十年，杭州是被温州炒房团攻陷的排名前列个城市。到2010年时，杭州的房价已经非常接近于当时北京和上海。

　　以至于在2011年初，一条称杭州房价排名前列的假新闻，在全国媒体大量转发，几乎无人不信。本人当时做了辟谣，发表文章《杭州房价排名前列：假数字假新闻》以及《就“假排行榜”事件 丁建刚答媒体同行问》。

　　当时，之所以人们都相信杭州房价全国排名前列，是因为彼时杭州的房价确实非常接近北京和上海，甚至远远超过广州。

　　但在2011年-2014年，杭州房价受累于全球金融危机后浙江经济受到的影响，受累于温州民间借贷崩盘导致大量投资客的消失甚至抛售，这四年内杭州房价持续阴跌。并在2014年12月位列国家统计局公布的70个大中城市房价指数同比跌幅排名前列，高达10.3%。

　　正是因为此次重创，以及当时高达17万套的显性库存，高达5000万平方米的潜在供应量，堆积如山的库存使得杭州市场在2016年这轮行情启动时仍在疗伤，恢复性的上涨，涨幅远低于热点二线城市“四小龙”。

　　2016年9月30日，中央政府对这一轮行情踩下了“急刹车”。

　　而由于杭州启动较晚，因此在“急刹车”后的近两年时间内，市场仍以巨大的惯性向前。成为这一轮调控中最坚强的城市之一，甚至没有之一。

　　加之这一轮调控中的限价手段，导致“价格双轨制”，商品房的套利空间使市场热度延续至今。

　　但近期，杭州市场预期出现了微妙变化，特别是土地市场的表现：

　　(1)7月6日出让的三宗宅地中，绿城以48.1亿元总价竞得滨江西兴宅地，楼面价33625元/平方米，溢价率39.8%；仁恒以29.4亿元总价竞得之江宅地，楼面价19040元/平方米，溢价率10.5%。

　　(2)7月16日出让的三宗宅地中，温州时代以34.4亿元竞得滨江中心单元宅地，楼面价32638元/平方米，溢价率35.5%；滨江房产以31.0亿元竞得钱江新城南星宅地，楼面价36086元/平方米，溢价率22.1%。

　　(来源：浙报传媒地产研究院)

　　这些地块均为近两年主城区中难得的宝地，但价格均未达到官方设定的上限，当然也就没有出现自持的情况。

　　多宗稀缺地块和过去一两年同地段出让土地价格相比，稳中有降。同时，按照现在的市场价格，甚至官方限价来测算，地块均能保本甚至有微利。

　　开发商拿地逻辑发生了改变，表明了其对市场预期的微妙变化。

　　(3)7月，杭州商品房上市速度明显加快。仅7月上半月杭州市区(主城区、萧山区及余杭区)的商品房的供应量达到7435套，供应面积77.7万方，已达到今年上半年总供应量的15%左右。

　　(4)刚需楼盘碧桂园.东旭府，一次性开出1266套房源，中签率为16.3%。《一天连发7张预售证杭州楼市“开闸放量”》

　　导致市场预期微妙变化有多种原因，但最直接最重要的原因是：中美贸易战爆发、股灾重现、人民币兑美元汇率大跌、金融市场大量P2P爆雷等事件，包括国家开发银行对三四线城市棚改贷款权收回总行的从紧态度。

　　虽然官方一再释放救市信号，央行多位高级官员于一天内喊话金融股市稳定，喊话三四线城市棚改及货币化安置政策稳定，但部分敏感的开发商仍隐约察觉到了市场未来的极大不确定性。

　　地价和房价，将相互影响市场预期。

　　几乎可以断定：降温的信号将很快传导到商品房市场和二手房市场。

　　当然，不确定的是如果经济和金融形势进一步恶化，官方将如何调整金融货币政策和楼市政策，不排除政策调整的可能性。

　　丁建刚浙报传媒地产研究院院长

来源：观点地产网