杭州到底有几个“浦东”?刚出炉的这一个,投资客又在村里扑了个空……

层楼 2017-11-19 11:45:00
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杭州到底有几个“浦东”?刚出炉的这一个,投资客又在村里扑了个空……

杭州究竟有几个“浦东”?

这问题就和杭州究竟有几个“徐家汇”,有几个“海德公园1号”一样,堪称楼市十大未解之谜。

印象中,所谓“杭州浦东”,滨江说过,萧山说过,大江东说过,这还不包括说自己是“杭州陆家嘴”的钱江新城和奥体……

好了,就像一部肥皂剧,这个剧本一时半会是写不完了。

 

前几天,中国城市规划设计研究院、杭州市规划局、钱江新城管委会、西湖区、滨江区、萧山区,和富阳区,坐在一起开了个会,主题是:共同谋划三江口地区的规划。

媒体的标题马上出来:杭州浦东要开发了!

连具体规划方案都没出来,浦东又被NENG了一次,大家为房价再立新功的心情,真是此情可问天。

可是投资客哪管浮夸不浮夸啊,只要有题材,宁可错杀一千,绝不漏过一个。

 

在房地产界,向来有跟着规划去买房(投资)的口号。于是,很多很多人嗨了,有的想去瞧一瞧,有的干脆表示准备投资一套,总之兴趣大增。

浩浩荡荡的大军就向江边、村里和农居房进发了……

住宅开发,集中于之江闻堰义桥

如同字面理解,三江口,就是钱塘江、富春江、浦阳江三江交汇之处。

 

依图所示,规划区域,大致包含了之江双浦、滨江浦沿、萧山闻堰义桥浦阳,及部分富阳区域。相对而言,均属于杭州不太热门的地方。

 

虽然涵盖区划众多,楼市开发程度, 却差距明显。

 

比如,西侧范围内的之江双浦,离我们传统认知的之江新城和双浦,还有不少距离。

 

区域内,仅之江大桥南侧、彩虹快速路东侧,开发有住宅楼盘禹洲·滨之江,及商业项目钱塘ONE。其余地方,目前只有一些农村自建房和工厂。

 

富春江中的长安沙洲,及富春江浦阳江交汇部分,也是农田,自建房和工厂为主,基本没有商品房开发。

 

相对而言,东侧的闻堰、义桥一带,是目前三江口核心区域,楼市开发最为密集的地方,已有绿都、滨江、万科、中国铁建和碧桂园等较多品牌房企进驻。

 

所以接下来,层楼将重点介绍,这一带的楼市状况。

仅两盘在售,却“无房可买”

 

从武林广场出发,沿着中河高架、时代大道,一路向南,大概三四十分钟时间,就能到达闻堰、义桥。

 

时代大道,也是这里连通主城的,少有主干道。

 

这一带楼市开发的知名房企,早期应该属于萧山本土房企绿都房产。截至目前,开发有金域三江、御景蓝湾、金域兰庭,和金域东方等多个楼盘(早期闻堰,有戈雅公寓、三江花园等)。

 

排名前列个有名的“外来”品牌房企,应该是滨江房产。2015年,其开发的滨江·东方海岸(隶属闻堰),以起价8866元/㎡、均价12000元/㎡首开。

 

此后,高层房源价格逐步售卖至15000元/㎡左右。当然,东方海岸早已售罄。

 

之后,中国铁建、万科,及碧桂园,接踵而至。

 

2015年10月,中国铁建以总价3.8亿元竞得萧政储出(2015)19号义桥地块。当时,楼市尚处于冷清期,楼面价仅2003元/㎡。

这块地,就是与万科共同开发的江湾城。

 

再之后,就是今年1月。在疯狂的土地市场背景下,碧桂园豪掷17.49亿元连夺两宗义桥宅地,并将义桥楼面价抬升至10780元/㎡。

 

2宗地块即是已经亮相的碧桂园·东旭府,与江湾城的直线距离,不到1公里。

 

除去之江不算,义桥的江湾城和东旭府,是目前三江口,仅有的两个在售楼盘(均位于绕城高速以南)。

 

不过,想在这里买房的人,可能要失望了。因为,现在根本“无房可买”。

 

透明售房网显示,从今年7月开始,江湾城就已经无房可售。不过,不是江湾城售罄了,而是暂时不领预售证了。据悉,整个小区还有800余套房源尚未推出(85-126㎡)。

 

东旭府倒是计划年底首开(主力83-121㎡),不过前几天,已经停止验资。验资客户已达2000余组,而整盘共计1500余户。

限价之下,二手房价高达2.4万/㎡

 

在诸多业内人士看来,开发商迟迟不开盘,主要是因为:限价。

 

江湾城最近一次开盘显示,装修成品房售价15000-16000元/㎡左右。这是限价之下的销售价格。

 

而不受限制的二手房价,却是一路高歌猛进。

 

杭州我爱我家官网显示,一路之隔的绿都·御景蓝湾挂牌价和实际成交价,已经达到24000元/㎡左右。而今年8月之前,不少房源成交价仅16000元/㎡。

再对比现在近11000元/㎡的地价,这种“舍不得卖”的心理,也是值得理解的。

据了解,计划年底首开的东旭府,毛坯价格,预计在20000元/㎡以内。

 

所以,跟杭州其他很多板块一样,这里一二手倒挂严重。新房的难买程度,估计不用我多说了。

 

当然,现在闻堰义桥一带房价的上涨,基本与三江口规划,没太大关系,主要还是当下市场造成的。

 

“整体市场的疯狂,滨江购房群体的外溢,当地的大量拆迁,综合造就了现在的局面。”业内人士分析。

城市版图扩大,机会永远存在

  

距离滨江、湘湖较近,并有江景资源,是义桥的优势。

 

但劣势同样明显:这里暂时不通地铁,配套进展缓慢。过于狭长,往返市区,主要依靠时代大道。而就目前来看,高峰时段,已经非常拥堵。

 

根据今年8月萧山发改委批复的消息,冠山隧道到绕城高速义桥互通这一段,计划建设高架快速路。

 

不过,据说已有不少沿线居民提出反对意见。但即使真建成高架,交通压力或许也得不到太大缓解。有网友表示,到时车流量只会更大。

但据说地铁4号线会延到义桥,线路图已在网上流传。

最后回过头来,谈谈规划对规划的看法。

 

从某种角度看,城市规划确实能够起到点石成金的作用。随着规划方案的实施,会让一些原本极为普通的地方发生质变,比如曾经的钱江新城和城东新城。

 

但是,需要提醒的是,规划不仅存在调整的可能,也存在实施周期,以及实际执行力度的问题。

 

在杭州过往十几年的发展历程中,提出的规划或者新城概念,大大小小不下数十个。但真正发展起来,并得到大家认可的,还是少数(三江口概念,早在2010年前就已经提出)。

皇上,还记得“1500亿打造大城东”的九堡,和“城市CLD(中央居住区)”的丁桥吗?

当年曾顶着那么高大上的概念,转眼就在降价的泥潭里多年爬不出来,再也没人想起风中的承诺,直到又一波少有的疯狂行情。

有时候,相关部门就是那个掰玉米的小熊,忘性很大。

 

所以,购房者不能把它作为少有的价值判断标准。就像今年,不管有没有规划,几乎所有板块的房价,都实现了大涨。在大势面前,一切都没那么重要。

 

当然,随着杭州城市版图的不断扩大,我相信机会永远存在。

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