申花跌破3万、蜀山流拍!楼市凉凉不可逆,城东新城已瑟瑟发抖?

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进一步考验市场和开发商的时候，到了！

今天，杭州又迎重量级土拍，主城、萧山共有3宗涉宅土地挂牌，1宗位于申花，2宗位于蜀山。

蜀山倒不新奇。一周之前，旭辉刚刚以楼面价13473元/㎡拿地。相较板块地王（2万+），地价下跌明显。

而本次蜀山土拍，尚未开始，就来了一个下马威——其中的商住地，已提前终止交易（流拍）。另1宗宅地，估计结果也不会好。

巧的是，昨天有媒体报道，今年萧山推地任务已基本完成，8月以后到今年底，大概率不再推地。结果，今天就有土地流拍。两件事碰在一起，着实耐人寻味。

某开发商道出了实情：地块10多万㎡的集中式商业主体结顶后，才能申领住宅部分50%预售许可。另外，商业签订成交24个月内须满铺开业，才能申领剩余预售证。

“条件如此苛刻，哪个开发商敢拿，流拍就正常了。”

而申花土拍的重要性，显然比蜀山更大。

首先，它是真正核心板块。过去两年，出现了3宗4万+宅地。地价表现上，仅次于钱江新城。

其次，这是土拍连续降温以来，申花首次推地，意义重大。

如果类似申花这样的核心板块，继续失守，对市场信心来说，相当于伤口上，再撒一把盐，痛上加痛。

因为地价持续下跌，业界早已不看好本次土拍。

比如，对这宗起价24775元/㎡，封顶价37124元/㎡的申花核心宅地，有人预测地价最终超不过3万。

这是什么概念？

土地档案显示，申花最近一次宅地未到3万，还得追溯至2016年7月8日，即2年多前的合景·天銮。

当然，也有人信誓旦旦：申花地价绝不可能跌破3万。

其实，本次宅地需配建一定比例公租房，实际拿地成本更高。在如今市场行情下，即便迈不过3万这道坎，也不意外。

那么，这次土拍结果到底如何？

最终，地块由趣历以总价345951万元竞得，折合楼面价27923元/㎡，溢价12.7%。较上一次土拍，大跌28.5%；即便按实际地价32708元/㎡算，也下跌了16.2%。

蜀山宅地经过20轮报价，由平安以总价359669万元竞得，折合楼面价14189元/㎡，溢价仅5.89%。

▼2018年8月6日土拍成交结果：

地块    楼面价    溢价    房企    自持    

申花    27923    12.7%    趣历    /    

蜀山1    14189    5.89%    平安    /    

蜀山2    终止交易（流拍）    

PART 1

申花宅地在哪？

东至学院北路，南至登云路，西至规划东园路，北至规划棠子桥路。地块北侧，即是今年2月1日成交的九龙仓申花宅地。

周边小区林立，生活配套相当成熟。

天阳·武林邸、融创·宜和园、首开杭州金茂府、融信万科·古翠隐秀、杭房地块，及万家花城、东方福邸等二手小区，均在1公里范围内。

图源：杭州透明售房网

板块两大商业综合体，城西银泰城和中粮大悦城（预计8月底开业），直线距离，也仅1公里出头。

此外，在建地铁5号线益乐路站，最短直线距离不到700米。

不仅位置核心，地块规模也大小适中。

出让面积56316㎡（约84.5亩），容积率2.2，可建筑面积123895.2㎡。其中，北侧区域建筑规划限高60米，其余限高78米。

申花地块实景

根据要求，地块需配建至少16601.96㎡公租房，占比约13.4%。

正因为如此，地块定价，看起来并不高。

起始总价306951万元，折合楼面起价24775元/㎡；上限总价459951万元，折合封顶楼面价37124元/㎡。

而此前申花宅地，封顶价通常略微超过4万，如隔壁的九龙仓宅地，及古翠隐秀等。

PART 2

地块构成复杂，该如何界定是否降温呢？

借助业界通行的计算公式，我们来算一笔账。首先，由于公租房无偿建设并移交政府，即地块可售面积，最多为107293.24㎡（除去配套用房，实际更少）。

其次，公租房建设需要成本，按3000元/㎡计算，开发商需额外支出4980.6万元。

按上限总价合算，开发商实际拿地成本，将是464931.6万元。除去可售面积，实价地价等于43333元/㎡。

也就是说，如果封顶，地价其实是涨了，而且涨幅不小（板块地王40766元/㎡）。

但在眼下，这几乎不可能。那最终会拍多高？北侧紧邻的九龙仓宅地，或是较佳参照对象。

今年 2月1日，九龙仓以楼面价39024元/㎡竞得该地块；它的西侧，也是九龙仓宅地，拿地时间今年1月12日，楼面价40536元/㎡+6%自持。

可以看到，早在今年初，申花地价就有所降温。

但今天，我们就算算地价这笔账。如果以39024元/㎡作为实际地价，通过上述公式倒推，可以得出，申花宅地表面地价33393元/㎡。此时，溢价率约34.8%。

换言之，当成交地价低于33393元/㎡、溢价率低于34.8%，就说明申花地价又跌了。

同理，若最终3万楼面价成交（溢价21%），实际地价（35106元/㎡）只是跌了约10%。放在现在，不仅不夸张，还挺合理。

最终，地块成交楼面价27923元/㎡，实际地价32708元/㎡，较九龙仓地块下跌16.2%。

PART 3

按照申花限价基准线，高价拿地压力不小。

目前，板块在售楼盘，主要有合景·天銮、首开杭州金茂府、融创·宜和园、融信公馆·ARC等，高层均价4万7左右，即限价红线。

首开杭州金茂府，自去年12月开盘后一直未加推。但据层楼消息，本月计划加推，主力户型面积约125㎡、145㎡、168㎡，最近一次预售证均价4万7。

融创·宜和园曾在今年5月中旬摇号，均价4万7-4万8。本月计划加推，主力户型面积约153㎡、193㎡。

融信公馆·ARC高层已售罄，将加推洋房，户型面积约116㎡、133㎡、170-260㎡。

合景·天銮则有少量排屋在售，主力户型约162㎡，毛坯均价82600元/㎡。

限价无法突破，之前的高地价项目，自然很难开盘。因为，上市就意味着实质亏本。

比如，楼面价40766元/㎡的绿城建发·沁园，拿地时间2017年1月19日，距今已一年半之久，但始终未开盘。

沁园由高层和洋房组成，预计首开高层房源，户型面积约130-140㎡。据说，开发商报价6万左右。

另一个地王项目古翠隐秀，同样定位高档，预计首开主力户型约105-200㎡。

包括还未亮相的杭房、九龙仓项目，整个申花板块库存，并不小。

据不完全统计，不算今天地块，板块潜在库存至少60万㎡。如此高地价，如此高库存，无论竞争压力，还是市场购买力，都将是巨大挑战。

PART 4

当下申花二手行情，也不太理想。

首先，二手挂牌量大增。“以前，一天能有两三套挂牌，就算多了。现在，每天差不多挂牌七八套。”中介说。

其次，成交量明显下跌。比起6月，7月差不多下滑近一半。

在申花一带买房的，大多冲着改善。今年上半年，申花的二手房价，比起去年底，已经大涨了一波。

但自从摇号后，观望越来越多。尤其6月，九龙仓珑玺最后一批房源推出，均价不到3万9，对二手市场影响很大。

要知道，珑玺旁边的二手房，贵一点的已经卖到4万8。

这之后，买卖双方博弈越来越显著。有些原本打算卖房，在同区域置换的业主，一看价格达不到预期，房子也不卖了。

或者，干脆拿着手头多余的钱，去参加新房摇号，投资一套。

杭州链家网显示，上个月，万家花城成交了一套88㎡房源，单价不到4万。5月，同样户型，成交价接近4万6；3月还要贵，能卖到5万。

“前两天，和苑小区出了一套96㎡，480万，房东接连降了2次，挂到440万才有人来看房。”申花一资深经纪人说，放在几个月前，这个价格要抢着买的。

成交量下滑后，中介日子也不好过。

“我们现在主要做周边一手商业盘业务，二手房就顺带做做，成交量太少了。”中介无奈的表示。

PART 5

今天还有2宗萧山蜀山涉宅地挂牌。

其中1宗，出让面积97494㎡，容积率2.6，可建筑面积25.3万㎡。起始楼面价13400元/㎡，封顶楼面价20067元/㎡。竞得者，需代建一处12班幼儿园。

从位置看，比上次的旭辉地块要好。

地块东侧即是新盘——德信·市心府（商住地），于今年1月29日成交，成交地价17599元/㎡。

另1宗地块比较复杂，由2块小宅地，和1块商业商务地构成，并需代征一片防护绿地。

由于商业占比高达38.9%（十年不能卖），且申领住宅预售证条件严苛，实际拿地成本很高，并没有房企报名，已经流拍。

地块就在新盘东原旭辉·璞阅（地价17700元/㎡）东侧，总出让面积112877㎡，容积率3，可建筑面积33.9万㎡。起始楼面价10500元/㎡，封顶楼面价15727元/㎡。

上周一，蜀山1宗宅地出让，由旭辉境竞得，溢价仅0.5%。

时隔7天，再度推地，这个潜在库存高达百万㎡的板块，结果并没有改观。最终，蜀山宅地由平安竞得，折合楼面价14189元/㎡，溢价5.89%。

据统计，整个8月，杭州十区共将出让24宗地块，总出让面积1217亩，可建筑面积215.5万㎡，总起价251.5亿元。

涉及板块，包括申花、蜀山、临安、富阳、望江、祥符，及四堡等区域。

其中，望江、祥符等板块，是今年首次推地。

现在的看点市，地价下跌这股势头，是否会进一步将其他区域蔓延？当申花、望江等更多核心区域一一沦陷，那市场降温，基本处于不可逆状态。

接下来房价会马上下跌吗？

无法给出答案，但我知道，很久没拍地的另一个高地价板块城东新城，此刻应该已经瑟瑟发抖了吧！

值得一提的是，即使8月24宗地块，全部底价成交。杭州十区今年前8月的土地出让金（2245亿元），也将超过历史较高的2017年（2178亿元）。

但它还能持续多久？

来源：层楼