冻资600万!杭州楼市猪年“排名前列摇”,为何门槛这么高?

来源：层楼

春节刚过，猪年首摇，就这么猝不及防地来了！

昨天，钱江新城东翼的金隅中铁诺德·都会森林，和临平东湖的九龙仓君廷，双双启动登记。

尤其都会森林高达600万的冻资门槛，对尚处于农历新年氛围下的楼市，仿若一记惊雷，瞬间引发关注。

很多人，都在等待最终登记人数，以佐证自己的新年楼市预测。

一旦流摇，看空派便可大肆鼓吹：楼市凉凉；若实现摇号，看多派则又多了一份支撑。

但仅从目前这两个楼盘看，双方恐怕都要失望。

因为不论流摇与否，都会森林和君廷，或许都难以代表杭州楼市的开年局势。

PART 1

两个楼盘中，都会森林的话题性，显然更高。

销售公示方案里写着，项目本次加推4、10、12号三幢楼，共计367套房源。

其中，约124㎡46套、约143㎡138套、约150㎡92套、约164㎡46套，约189㎡45套，均价59032元/㎡（含5000元/㎡装修）。

从推盘房源量看，比之前两次开盘都要多。

往日为了图方便，开发商大多采取线上登记方式。首开及加推，都会森林也是如此，但这次不同，直接选择售楼处现场登记。

现场登记的一大好处，就是楼盘火不火肉眼可见。昨天是排名前列天，我们特地去现场看了看。

正月还未结束，街道上别说行人，就连过往车辆也不多。

面朝钱潮路的都会森林售楼处，倒一直有人进进出出。昨天下午1点多，售楼处旁的小型停车场内，十来个停车位停满了车。浙A车牌居多，也有少量沪A、浙H车牌。

“我们再去看看其他楼盘，比较一下哪个更合适。”还没踏进售楼处，迎面出来一家三口，嘴里念叨着，看样子刚看完样板房。

虽下着绵绵细雨，到访客户量比想象中要多。

据现场观察，半小时左右，先后来了五六拨购房者——有的是夫妻俩，有的带着亲戚，也有推着婴儿车，带着不满1岁的宝宝一起来看房。

“我们是首套，只买得起124㎡户型，总价承受力600多万。”现场一对温州年轻夫妻表示，年前首开金茂府没摇中，现在就怕小户型买不到，毕竟房源不多。

作为猪年排名前列登记盘，除了到访意向客户，我们还看到了一些电视台、网络媒体同行，想从现场窥探开年楼市动态。

PART 2

都会森林之所以成为时下热门话题，主要有三方面因素：

排名前列，600万的验资门槛。

摇号近10个月以来，大多开发商根据首套、二套、全款划定3档验资标准。去年底以来，部分楼盘甚至无验资要求。

都会森林虽是焦点楼盘，但远没有“一房难求”，这次验资却统一要求600万。难怪不少购房者直呼：这根本是不想让人去摇号啊。

的确，房子主流总价700-900万，600万验资相当于总房款7成及以上，首套客户哪有这么多钱。

我翻查了都会森林之前的摇号记录，首开验资分别要求“首套200万、二套400万、全款700万”；第二次加推只要求验资50万。

放眼整个杭州，600万验资门槛也很高，只低于宜和园、西溪雲庐等低密住宅。

其二，均价比上期开盘，贵了432元/㎡。

这是都会森林第三次开盘，精装均价59032元/㎡。去年10月首次开盘，均价58865元/㎡；12月加推时，均价58600/㎡。相比前两次，均价贵了167-432元/㎡。

大家知道，都会森林首开流摇，二次加推反而摇号，整个杭州估计也很少见。

秘诀大家也知道，就是价格差。第二次开盘，12楼跟13楼之间的价差，较高达1万。

我在售楼处现场看到，二次加推的2、3号楼13楼以下，全贴上了红纸条，写着已售。而13楼以上房源，全部可售。

这次均价贵了一些，一方面跟楼幢位置有关。10号楼沿运河一侧，位置比前两期楼幢都要好，按定价规律自然贵一些。

另一方面大户型多，150㎡以上有183套，占比近5成；首开时只有69套，占比不过3成。上次加推一套没有，全是150㎡以下小户型。

而目前市面上的改善型楼盘，大户型定价基本比小户型贵。

这次开盘，都会森林依然设有价格差。只是上下楼层价差较高，只有4000左右，远低于上次开盘的1万。

第三，跟眼下时间节点有关。

不少房企过了元宵才正式开工，昨天才大年初九，杭州楼市就早早启动，自然成了市场焦点。

PART 3

昨天启动登记的，还有临平东湖的九龙仓·君廷。

但与都会森林相比，君廷的“排名前列摇”身份，难免有点水分——不仅房源量少，物业类型也特殊。

根据摇号方案，本次君廷共推出15、17号两幢楼，户型面积158-172㎡，均为毛坯排屋，仅14套房源，均价23100元/㎡。

其中，172㎡房源2套，总价约425万；其余12套均为158㎡房源，总价350-370万。

从总价看，350万级排屋，在大杭州算是比较实惠了。

摇号门槛也较低，只需提供10万现金存款证明（银行活期、定期存款证明或存折原件）扫描件，或清晰照片即可。

相比普通高层，排屋意向客户少得多，且又是远郊，会不会流摇？

在此之前，君廷曾进行过两次摇号。

排名前列次是去年9月，推出228套高层，户型面积87-131㎡，均价10300元/㎡。由于总价只需百万左右，吸引4585组登记家庭，中签率低至5%。

第二次发生在去年11月，推出60套排屋，均价略低于本次，为22850元/㎡。当时，共有75组报名登记，勉强实现摇号。

参考上一次摇号，再考虑到本次房源只有14套，应该不会流摇，但中签率也不可能太低。

PART 4

猪年首摇，为什么会是它们？

其实，从预售证时间看，两大楼盘应该原本计划年前开盘，只是被春节意外延误了而已。

透明售房网显示，都会森林和君廷预售证核发时间，分别是2019年2月1日和1月31日。

当时已临近春节，购房者返乡心切，至少3天的登记时间，效果肯定一般。与其这样，还不如等到节后再开始。

换句话说，两大楼盘这所以这么早开盘，只是年前开发商冲刺跑量的延续。

而且，这股势头短期内不会放缓。据层楼不完全统计，2月剩余时间里，计划加推楼盘超过10个，包括越秀·西海岸、绿城建发·沁园等。

那么，关键问题来了，都会森林为什么设置高达600万的冻资门槛？门槛越高，客户越少，这道理再简单不过。

根本原因，在于开发商本身，就不想摇号。

“出于业绩指标等方面原因，我们只想快点开盘，一旦摇号，涉及公证环节，成交周期会大幅拉长。”相关工作人员表示。

的确，若想实现摇号这样的门面工作，降低门槛，拉一些水客，谁都能做到。

相反，如果不用摇号，所有符合资格的购房者，依旧能到售楼处买房，但双方都简化了流程，提高了效率。

现场一位购房者告诉我，并没有参与现场登记，就等着过几天再来看。

PART 5

当然，我们不是说，没有了600万冻资门槛，都会森林就会有较高的登记人数。

实际上，现在的开发商，变得相当理性，并没有一定要求开盘，就要卖个八九成——领出预售证，慢慢卖才是主流。

所以，基本可以确定，都会森林的登记量不会太多，“流摇”也是大概率事件。但因为带有特殊性，并不能真实反映市场（看最终去化率）。

不过，作为猪年排名前列摇，一旦“流摇”，事件可能会被放大。

2019年或许会是悲凉一年，但无论都会森林（高总价豪宅）还是君廷（远郊排屋），都不是代表楼市走向的信号。我们需要更多时间，更多案例。

比如，什么时候，梧桐郡、杨柳郡这样的主流刚改热盘，也摇不起来了，那才是真正的大事件；或者每年3月的小阳春，还会如约到来吗？

错综复杂的2019年，必然有各种声音混淆视听。

我们需要做的，就是“透过现象看本质”。剧毒药物的本质，常被白开水的表象掩盖。伪劣商品的真相，常被名优商品的装潢遮掩。

流摇可能是市场太差，也可能是房企有意为之。

看待问题时，要抓住背后的“根本性”运作逻辑，而不是被表象、感性偏见等影响了判断。

2019年或许很难，但正因为如此，我们更需要多一份理性。