太热了!杭州二手房成交量连续4个月破万,这股热劲还能撑多久?

来源：西湖楼市

7月，杭州终于结束了为期一个多月的梅雨季，夏季高温热浪来袭。往常，没到气温上升至35℃以上，便会迎来楼市的淡季。显然，今年的超长梅雨季给予楼市一臂之力。

截至7月28日，杭州市区（不含临安）二手房7月成交量已超过1万套。

连续4个月成交量突破万套，上一次出现，还是在2017年，3-6月的成交量均在万套以上。2017年，是公认的楼市火爆年，与之相反的是，在2020年的开端，诸多业内人士对今年的二手房市场并不看好。

尤其在6月市区二手房挂牌量突破12万套的时刻，许多人判断高供应量必定会引发购房者以及房东心理恐慌，也对下半年的二手房市场持悲观态度。

可是，直到7月底，二手房市场丝毫没有降温的迹象。

7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，而本次座谈会，有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参加，也被业内人士解读为，是对这10个城市的预警。

座谈会上韩正表示，房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。

众所周知，这一轮房地产调控机制，无非就是“限购、限贷、限价、限售”。或许，这已经成为了“长效机制”的一部分。这意味着，未来的时间里，上述调控政策将不太可能有放松的空间。

这也说明官方对于市场未来的判断，仍是以持续平稳为导向。

杭州二手房为什么热？

有业内专家表示，成交的火热由新房和二手市场相互推动主力导致；换句话说，是楼市需求旺盛依旧。

7月28日上午，一套位于城西耀江文鼎苑的120.48㎡法拍房，最终以984万元成交，折合单价8.17万元/㎡，而前一天，位于桥西板块的九龙仓碧玺洋房，也拍出了单价7.49万元/㎡的高价。根据透明售房网的数据显示，文鼎苑近30日的成交均价为68840元/㎡，最近半年的签约较高价格也不过71879元/㎡，较低价格更是只有51652元/㎡。

还有在上周，西湖边吴山名翠苑138.16㎡的法拍房，最终以1717万元成交，折合单价高达12.43万元/㎡，亦是创下该小区的房价新高。

7月的法拍房市场，热度爆表。7月14日，丁桥景园南苑一套面积为93.4㎡的“凶宅”法拍房，最终成交价为222.14万元，单价为2.38万元/㎡，高出该小区在透明售房网上的成交均价22770元/㎡。实际上，发生过命案的“凶宅”由于其敏感性，在市场上通常会以6-8折的价格出手。丁桥这套房源的热度，实在是出乎了所有人的预料。

法拍房作为二手房的晴雨表，足以证明市场的热度。另外，法拍房由于不限购，许多人愿意超市场价购入的部分，实际上是在为难能可贵的“房票”埋单。但也从侧面证实了，市场的需求远远大于我们所预期。

7月初《杭州日报》曾报道，今年上半年新引进35岁以下青年人才近14万，这还是疫情发生以来，在人员流动不通畅的情况下所产生的数字。而这些新引进的青年人才，很大一部分将转换为购房主力军。因此足以证明，当前楼市的热度，背后有着人口基础作为支撑。

二手房还会热多久？

随着新房二手房“倒挂差”的逐渐消退，楼市的需求也已逐步回归至自住为主。

就在前两天，一位购房者咨询小西，他近日摇中了萧山区政府某楼盘，选到了理想房源，但几天后却动摇。他认为，一方面该房源没有明显“倒挂差”，此外因老人房票，需要全款购房，资金投入大，未来收益有限。“我怕搞了半天还是亏本”。

如今投资客的心态也能从这位购房者身上可见一斑，面对有明显“倒挂差”的楼盘，购房者挤破头也想去拼运气；可这些看不见远期收益的项目，投资客则会相对理性。

城东某热盘置业顾问告诉小西，尽管其楼盘中签率低至20%以下，但意向购房者纯投资的并不多，大部分为自住+投资。

也就是说，目前楼市展现出的“火热”，实际上就是真实需求的释放，也是这两年杭州流入人口大增所带来的底部支撑。

二手房市场亦是如此。

从7月的成交来看，热门的小区大致分为三类，一是首次置业的刚需购房者，下沙、闲林、余杭是他们的主战场。保利东湾、金隅观澜时代、绿城桃源小镇、竹海水韵、先进蔚蓝领秀二期等楼盘是他们主要的青睐对象，这些房源门槛都在300万以内。

第二类是刚改人群，买房也是为了自住，但有更多的要求，诸如板块、配套等。城西的多个楼盘，如万科融信西雅图、万科西溪蝶园、融创河滨之城等，都符合他们的要求。当然，这些次新房也因有名校分校学区的加持，变得更加“炙手可热”。

第三类是学区房，这是杭州二手房市场一直以来的支柱之一，不少老破小也因名校学区一直在热门排行榜上长期存在。

而以上三类，均可以视为“刚需”，区别于投资。也就是说，二手房市场目前也有强大的需求支撑。

除了需求量，价格也是判断市场冷热的关键因素。

透明售房网上显示，热门的金隅观澜时代7月签约均价为2.6万元/㎡，环比去年的2.3万元/㎡增长约13%，而距离2018年7月的较高点2.9万元/㎡仍有差距；竹海水韵7月成交均价为2.4万元/㎡，也还未到2018年8月的较高均价2.5万元/㎡。

由此证明，上述热门小区虽然成交行情火热，且不少价格相较于去年有所增长，但成交价格与市场的历史较高点仍有距离。

二手房市场还会热多久？这不可直接下定论，但可以预料到的是，杭州人口流入依旧不断，则这股支撑市场的需求力量将会持续释放。