买房必须签"补充协议"?最近杭州有开发商被查,违法所得超4亿

来源：西湖楼市

你买房的时候，到底签了哪些单子？很多人事后回想都是一脸懵：销售指哪儿就签哪儿，根本不知道签的到底是什么。

但是，其中有一份文件，很多购房者都签了，那就是购房合同的“补充协议”。

最近，杭州就有一家开发商因为使用未备案的补充协议，违法所得超过4亿元，被相关部门进行了行政处罚。

被查处的项目为禹洲地产的滨之江项目，执法部门为杭州市西湖区市场监管局。

处罚决定书信息显示，至2018年10月30日止, 禹洲滨之江项目已销售房屋1700套，除了签订正常的购房合同之外，还与购房者签订了未经备案的《补充协议》1700份。

在禹洲的补充协议中，有如下一些信息：“第12条、本项目样板房仅作为空间布局，装修装饰和家具摆设指引，不作为交房标准及合同的样品。本项目交付标准中包含空气源热泵和新风系统。……第14条、本项目在售价中已经充分考虑了各项不利因素可能对居住造成的影响，项目红线内外因素，在履行了必要的法定程序后，可能发生调整，甲方不承担违约责任。不利因素信息来源于目前环境现状或相关政府规划，将来可能发生调整，届时不再另行通知。受条件所限，甲方无法穷尽所有项目红线内外不利因素，对此不作承诺，乙方在签订本合同时已充分考虑，不再就此向甲方提出异议。……”等内容。

处罚决定书信息显示，按照禹洲已销售的1700套房源计算，总销售额约51亿元人民币，按照8%核算利润的话，违法所得为4.08亿元。

对于禹洲本次使用未经备案的补充协议行为，市场监管部门对其罚款3万元。

很多购房者对此也提出了异议：违法获利超过4亿，罚款才3万，开发商的违法成本是不是太低了?

禹洲滨之江是禹洲在杭的排名前列个项目，2016年7月，禹洲收购中维之江3宗地块入杭，总价超41亿元，折合楼面价13775元/平米。

禹洲滨之江的产品形态为高层和洋房，此前成交均价在28000元/平米左右。可以说，这个项目，开发商获利颇丰。

滨之江之后，2017年禹洲耗资30亿元拿下萧山南部卧城一宗宅地，折合楼面价20060元/平米。相较于滨之江较高的利润，南卧地块可以说是站在了高岗上。

禹洲此次采用未备案补充协议被罚事情，也给很多购房者提了一个醒。

现在大家在购房时，除了与开发商签订一份房管部门统一制定的购房合同之外，还会需要签订一份补充协议。这份补充协议会对贷款、交付、拓展区域等细节进行约定。比如近期大家关注的精装清单，在主购房合同上不会有详细的体现，因此开发商需要在补充协议里将其每一个配件都清楚标明。

按照规定，开发商的补充协议也需要经过相关部门的审核，不允许出现“霸王条款”，但是在实际操作中，依然有个别开发商会暗中操作，在补充协议的条款中，甚至出现否认主合同的内容。

那么，到底哪些条款，是属于“霸王条款”？最近重庆市场监管部门梳理出13类典型不公平不合理格式条款，大家可以对照一下。

降低法定赔偿标准

合同条款：乙方有权退房，乙方同意将有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金部分，变更为已付房价款1%。

点评意见：出卖人以格式条款方式预先将法定赔偿标准降低为已付房款的1%，明显减轻了出卖人自身的责任，也限制了买受人请求赔偿的权利。

降通知日即交付日

合同条款：乙方未在上述期限内前往现场办理完毕交付验收手续的，甲乙双方同意以交付通知书上的交房日为房屋交付之日。该商品房的毁损、灭失的风险自交付通知书上的交付之日起转移给乙方，房屋保修期从该日起算。

点评意见：出卖人不区分买受人是否未收到通知或者是否有其他正当理由未到现场办理房屋交验手续，以格式条款预先一律直接设定以交付通知书上的交房日为房屋交付之日，并以此确定该商品房毁损、灭失的风险转移日期和房屋保修期起算日期，缺乏法律依据，涉嫌转嫁商品房毁损、灭失风险和缩短房屋保修期，加重买受人的责任。

违约责任不同时适用

合同条款：甲方及乙方双方同意，对于房屋延迟交付、房屋合同登记延迟、房屋产权登记延迟，预告登记延迟的违约责任在任何情况下均不同时适用，乙方只能选择其中一项适用。

点评意见：法律对出卖人在商品房交付、房屋产权登记等不同环节，均规定了相应的义务和责任。若出卖人未按约定履行相应环节的义务，就应承担相应的责任。

广告不作合同内容

合同条款：本合同签订前甲方发布的乙方在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。

点评意见：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，通过广告、宣传资料所作的说明和允诺，若明确具体且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容。

通知日起算保修期

合同条款：本合同正文第十八条所指“保修期”自甲方向乙方发出书面交房通知所确定的房屋交付之首日计算，乙方逾期接收房屋的或甲方根据本合同有权拒绝或顺延交付的，保修期仍以该日为起算日期。

点评意见：该条款一律以交房通知确定的房屋交付之首日为接房日，且以此作为保修期的起算日，与法律规定不符也不合理，实质上缩短了商品房的保修期限，有减轻出卖人自身责任之嫌。

承担解除税费

合同条款：乙方未经甲方同意擅自解除合同的，甲方有权不予同意。但甲方选择同意的，乙方应向甲方承担总房款10%的违约金，并承担税、费方面的损失。

点评意见：当合同约定的解除条件成就或合同出现法定解除情形时，一方可直接通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除，无需对方同意。该条款涉嫌扩大出卖人的权利，也排除了买受人的主要权利。

赔偿解除费用

合同条款：如买卖合同的解除非因甲方原因或不可抗力因素导致，则乙方除按买卖合同和本协议约定承担违约责任外，还应赔偿甲方为解除买卖合同所发生的费用。

点评意见：该条款设定合同的解除只要“非因甲方原因或不可抗力因素导致”，乙方就要承担违约责任和赔偿责任。这就意味着对于非买受人原因导致的合同解除，仍有可能让其承担违约责任和赔偿责任的情形，双方权利义务的设定有违公平原则。

同意变更规划

合同条款：乙方同意甲方在不突破项目规划容积率、绿化率等规划指标条件下进行建设方案调整，乙方不解除商品房买卖合同，甲方不承担违约责任。

点评意见：出卖人销售商品房后，不得擅自变更规划、设计，即使经相关部门或单位同意变更的，也应依法履行通知义务，确保买受人的知情权和是否退房的选择权。买受人选择退房的，出卖人还应当承担违约责任。

面积误差据实结算

合同条款：如产权登记套内建筑面积与合同约定套内建筑面积有差异的，甲乙双方一致同意按如下方式处理：据实结算，多退少补。

点评意见：《商品房销售管理办法》对商品房面积的误差规定了合理的范围，对超出合理范围的，给予了买受人是否退房的选择权。而该合同条款未设面积误差合理范围，不管误差大小，一律据实结算，多退少补。即使面积误差很大，买受人也不能退房，这对买受人显然是不公平的。

未计入公摊建筑面积的公共场所所有权归出卖人

合同条款：未计入公摊建筑面积的建筑物、构筑物、会所、车位、架空层车库以及地下车库、人防工程，以及法律法规允许甲方保留所有权或使用权的建构筑物等，其所有权和使用权属于甲方，其经营项目可以为有偿服务，并且甲方可出售、出租、赠与、抵押。

点评意见：未计入公摊建筑面积的，如绿地、道路、车位及其他公共场所、公用设施等，均属于业主共有。而该条款对未计入公摊建筑面积的建筑物、构筑物、车位等场所，未区分业主共有部分，将所有权和使用权都归属于出卖人，并享有对上述场所的处分权，有扩大出卖人的权利，侵害买受人全体业主共有权之嫌。

允许墙面张贴标识

合同条款：乙方同意，甲方有权在该商品房所在楼栋屋顶及外墙面张贴、悬挂、雕刻、镶嵌或以其他方式展示甲方标识、楼宇标识、张贴广告，乙方不得据此要求甲方支付任何费用。

点评意见：商品房所在楼栋屋顶及外墙面属于业主共有，由此产生的广告费等收益也应属业主共有。该条款涉嫌排除了买受人对建筑物共有部分依法享有的共有权、共同管理权和收益权。

解除权期限不对等

合同条款：若出现了法定或合同约定的乙方可以解除本合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除本合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权。甲方对乙方行使解约权的异议期为两年，自乙方的书面解约通知送达甲方之日起算。

点评意见：该条款设定，出现法定或约定合同解除事由时，买受人行使解除权的期限为事由发生之日起15日，而出卖人行使解除权的期限为解除权发生之日起两年，双方行使解除权的期限及其起算点的设定明显不对等，且以事由发生时间为买受人行使解除权的起点也不合理，双方权利义务的设定有违合同公平原则。

逾期交资料解除合同

合同条款：乙方在接到甲方或甲方认可的机构通知3日内未补充提交房屋权属转移登记资料的，每逾期一日，乙方应向甲方承担该商品房总价款万分之三的违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方承担该商品房总价款3%的违约金。

点评意见：该条款因买受人逾期提交房屋转移登记资料超过30日，就设定出卖人有权解除合同，且买受人还要承担商品房总价款3%的违约金，违约责任的设定明显过重，有违合同公平原则，有加重买受人责任之嫌。