上塘3万6创新高!桥东诞生新地王!之江自持50%!土地市场变幻莫测……

2018年杭州主城区土地揭幕战就在今天打响，共有5宗土地（3宅2商）将在今日出让，总体量达38.3万方。3宗涉宅用地分布在湖墅、上塘、之江单元。

土拍成绩单

此次拍地将检验当下房企对于后续杭州新房市场的预期，具有风向标意义。今天小编和大家一起来看看三宗涉宅用地。

湖墅商住地31551元/㎡成交

在今天所有出让的土地中，杭[2017]75号湖墅单元商住地的起拍楼面价是较高的，为25360元/㎡，按照70%溢价率计算，上限价格达到43112元/㎡。

该地块出让面积14684㎡，容积率2.2，体量3.2万方，虽然是一宗小型商住地，但位置优质。位于莫干山路以南，距武林广场仅4公里，距离规划地铁10号线柏翠路站仅700米，西南侧即为融信庆隆项目，楼面价40542元/㎡+自持3%。

地块周边教育资源集中，有卖鱼桥小学文津校区、大关中学附小、大关树兰中学、大关中学等。美都广场、远洋乐堤港等商业配套也较为丰沛。

线上土拍限时竞价仅进行了40轮，这宗地块就被融信以101925万元总价收入囊中，折合楼面价31551元/㎡，溢价率仅24%。

同样是融信，2017年8月在距离不远的庆隆单元，拿下的宅地楼面价高达40542元/㎡，5个月后每平米缩水了近9000元！但是该宗地块的总建筑面积仅32305㎡，还需要配建10%的公共租赁住房和22%的商业配比。另外，考虑到地块不规整，周边老旧小区较多，也成为了本次楼面价低于之前的原因。

大家房产竞得上塘地块，创新高

上塘单元FG08-R21-01地块，规划住宅(设配套公建)用地，东至东教路，南至其他地块，西至红建河，北至舟山东路。

地块目前已平整，是原先老传媒学院校区地块。北面为舟山东路与树人大学宿舍楼，东侧为东教路与建华商业中心等商业用楼，南侧同为规划宅地，西侧为红建河。地块限高80米。在建的地铁5号线从两宗老传媒学院宅地中间穿过，站点距离地块约700米。

东面有建华商业中心，2公里内有远洋·乐堤港，新天地、阳光城银泰城则在直线距离2.5公里范围内。周边教育配套完善。

上塘单元上一次出让是在2017年9月20日，金茂以35243元/平方米的楼面价并自持22%拿下，这也是板块内目前较高楼面价。

但传媒地块方正，体量大，交通优势也更明显，更接近市中心，即便有10%的公租房配建要求(7387平方米)。

相比较湖墅单元，上塘地块的竞争就比较激烈了，竞价速度也很快，经过114轮竞拍，由大家房产竞得，溢价率达封顶70%，自持比例5%，楼面价36556元/㎡。

这一楼面价超过了金茂项目，成为了上塘单元楼面价新高，周边在售的二手房阳光城·文澜府成交价格在45000元/㎡左右，所以这宗高价地上市后依然存在定价压力。

祥生自持50%竞得之江地块

之江度假区地块，规划住宅(设配套公建)用地，东至枫桦西路两侧防护绿化工程，南至转之路工程，西至规划地块，北至大家之江悦、文景路。地块周边多为规划用地，东侧为枫桦西路，南侧转之路仍在施工中，北面是已交付的大家之江悦和文景路，距离地铁6号线枫桦西路站约350米。

随着紫之隧道的开通和地铁6号线的建设，之江区域也迎来了价值大爆发。地块周边规划有不少游乐、公园、体育、教育用地，功能丰富。

该地块吸引了30多家竞拍单位报名，未开始限时竞价，仅在挂牌期溢价率就已经达到20%，竞争相当激烈。

本次出让的地块成交总价为269802万元，楼面价19608元/㎡，溢价70%，自持50%，经过121轮竞价后由祥生拿下。

该地价紧逼之江较高地价——德信项目：19695元/㎡+43%自持。

土地市场是否遇冷？

3宗主城区宅地的成交结果，出现了冷热交替的情况。

回望2017年，杭州主城区共成交33宗宅地，其中仅有4宗未达溢价率70%。除去彭埠的纯租赁用地外，自8月开始，杭州主城区土拍持续了将近半年的“无宅地不封顶”纪录，在今天神话终结。

湖墅商住地溢价率仅24%，保本价格也基本与在售新房价格持平。虽然该地块有着体量小、形状不方正、配建10%公租房等特殊情况，但依然可以发现开发商拿地策略正在回归理性。

上塘单元的宅地依然刷新了楼面价新高，但自持面积比例为5%，周边半年内成交的3宗宅地，自持比例都在20%以上，同样也是土地市场正在退烧的表现。

之江板块宅地的起价较低，且板块内新房库存不足，可开发宅地较为稀缺，即便达到封顶价还是有盈利空间，垂涎者众多，所以进入自持环节也在情理之中。

不过，仅从3宅2商的土地竞拍结果来判断还是稍显牵强，在未来两周内，还有2场主城区的土拍即将上演，涉及8宗宅地，不仅有改善热门板块，也有空窗已久的刚需宝地，走向如何，我们继续关注。