二手房热度延续,改善需求日渐活跃

来源：杭州日报 曾亚敏

刚过去的8月份，杭州二手房表现依然可观。8月杭州市区二手房共成交10144套，对比7月整体成交量虽说微降，但依然破万，同比去年8月份的6732套上涨了53.92%。这也是2020年以来杭州二手房成交第五次破万套。

从房源类型来看，不少老小区以及次新房表现抢眼，出货量大，频频登上“流量榜”，大部分以刚性需求为主。另外，改善置业需求在8月也较为活跃。从价格看，8月虽说成交量表现不平凡，但价格依然较为稳定，整体没有出现明显的大跌大涨，杭州二手房市场还是平稳有序。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，二手房热度延续，一方面是由于去年杭州人口净流入量大，这为二手房成交奠定了坚实基础。一些想尽快实现入住杭州的购房者，他们通过二手房市场可以更快地实现这个愿望。另一方面，从市场表现来看，目前新房摇号相对比较困难，尤其是热盘中签率低。对很多急需住房的刚需购房者来说，在多次摇不中的情况下，就会回流到二手房市场。

市场仍以刚需为主

杭州8月二手房能够取得如此抢眼的成绩，一定程度上也离不开市场库存量的变化。据挂牌网站显示，截至昨天上午10点，杭州全市二手房挂牌125145套，相比上个月的124900套，增加了245套。虽说套数在增加，但增速有所放缓，对比上个月2625套的增幅，8月挂牌增量明显减少。

这也在一定程度上说明，市场还是呈现积极的一面，库存在慢慢消化，根据自然消费需求在适当变化。除去临安、富阳，以及登记出错、重复登记等情况，杭州八区8月二手房共计成交了7678套，成交均价为32735元/平方米，相比7月的8487套，减少了809套。对比7月32699元/平方米的成交均价，仅相差36元/平方米，几乎没有变动，价格非常平稳。

从区域看，成交破千套的区域为江干区、西湖区、萧山区、余杭区，分别成交1205套、1144套、1043套、2478套。主要是由于这些区域范围较广，小区较多，总量大，所以成交量明显更多。

从成交总价段看，杭州八区200万以下的房源共成交2474套，总价200万-400万的房源共成交3727套。也就是说400万以下房源共计6201套，占比81%，与7月持平。400万-600万以上的房源共成交969套，占比13%。总价600万以上房源共成交508套，占比6%。

从成交面积段看，90平方米以下的房源共成交5239套，占比68%，相比7月份降低了1%。90-120平方米的房源共成交942套，占比12%。120平方米以上的房源共成交1497套，占比19%。

可以看出，杭州二手房市场仍以刚需为主，低总价、小户型房源仍占主导。

次新房小区成交位居前列，老面孔居多

自去年下半年以来，杭州不少小区陆续交付，市场放量。一开始价格也有不同程度的涨幅，随着时间推移及各项因素的影响，成交量虽仍居高不下，但价格却慢慢更符合市场规律，整体浮动不大。

从杭州八区TOP20榜单中可以看出，万科未来城、融信澜天、翡翠城、先进蔚蓝领秀等热盘成交表现抢眼。

万科未来城是8月住宅中成交套数较高的小区，共计成交57套，成交均价为30423元/平方米。其中成交套数与7月份不相上下，但成交均价方面却有近1000元/平方米的涨幅。周边中介表示，小区位于良渚新城板块，当年的开盘单价在2万左右。如今区域新房价格也近3万，一二手房倒挂并不明显。而且新房交付时间更晚，不能及时入住，所以很多客户在买不到新房的情况下会转向板块内的二手房。

同区域内的融信澜天也有相同的情况，目前小区共有131套房源正在挂牌出售，8月的挂牌均价为35439元/平方米，实际成交均价为28369元/平方米，大部分是小户型房源，总价在300万以内。“很多房东一开始买来奔着投资去的，尤其是今年碰到这样的行情，基本都在持续出货。不过也有不少人出售是为了置换，本来想着自己住，但没想到房子溢价还不错，所以想着卖掉去买更好地段的房子。”豪世华邦中介小李说道。

相比7月份，8月TOP20榜单中新出现了万科西雅图的身影，共计成交34套，成交均价为38095元/平方米，其中，超半数房源单价已超4万。据中介表示，西雅图之所以近月表现抢眼，一是其所属的三墩板块新房供应太少，很多地缘性客户短期内买不到新房。二是由于今年新学区规划，万科融信西雅图成为星洲二小学区房，所以小区活跃度明显上升。

另外，一直长期“霸屏”的绿城桃源小镇、竹海水韵依然活跃。两个小区都隶属闲林，板块二手房供应量非常大，现阶段区域楼市基本上以二手房成交为主，仅8月就成交了500多套，而区域内性价比较高的小区自然就会脱颖而出。

桃源小镇8月成交48套，相比7月的70套，下降明显，8月成交均价22492元/平方米，相比7月的23029元/平方米也有小幅下滑。

改善需求渐趋明显

除了刚需性的小区成交活跃，市场上的改善需求也在逐渐显现。近年来，随着人们生活水平的提高，不少人希望改善居住条件、提高居住品质，但改善换房的成本一般较高，因此“卖旧买新”和“买小换大”成为多数购房者的置换方式。

从8月份的成交中可以发现，奥体板块二手房成交较为活跃，其中融创时代奥城最为典型，8月单月成交25套，成交均价50416元/平方米。据数据显示，目前时代奥城共有62套房源正在挂牌销售，挂牌均价为63502元/平方米。据周边中介介绍，时代奥城普遍的成交均价都在5万以上，有的实际价格甚至超6万。板块内的龙湖天璞近月也表现不错，6月份该小区成交6套，到了8月份一下子蹿到了17套。

另一方面，“学区房”改善需求仍然经久不衰。尤其是在“公民同招”背景下，家长基于孩子未来读书需求的考虑，购房意愿迫切，需求凸显。每年的招生季之前，学区房的成交量和需求量都会呈直线上升趋势。

位于西兴的欣盛东方郡，去年年底还有很多总价450万的房源，年后480万的也已然少见，而且时常登上主城区签约榜单，与其所属的江南实验学区脱不了关系。目前滨江区的二手房价稳定在5万元/平方米以上，甚至成交均价76770元/平方米的滨江金茂府8月也有3套成交。

据业内人士表示，目前新房改善市场优质房源摇号难度相对来说也较大，而且很多置换的家庭不再将就，大到开发商实力、区域升值空间，小到房子的居住品质、内饰装修细节等，都尤其挑剔，没有符合自己意愿的房子一般不会轻易置换。所以这部分人群很多都会将目光转向一些优质的二手房。

当前期涌入的人才决定扎根杭州时，会催生大量的“改善需求”，这也是城市发展到一定阶段梯度消费的体现，同时也印证了杭州楼市的总体稳健。