激情后的嵊州楼市……多哥房产评论

多哥房产评论

住房永远是中国老百姓的热门话题，这是由国人的生产生活方式决定，也与中华民族的文化基因密切相关。从元谋人、北京人的山洞居住到河姆渡原始居民的干栏式房屋……杜甫的一句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，体现了古人对房子的美好追求，伟大的先行者孙中山先生也把“居者有其屋”作为毕生的奋斗目标。可以说，从古至今，中国人一直都在为住房奋斗着，无论是农耕时代、工业时代，还是信息化时代，房价的涨跌始终牵引着人们的神经。

那么，在经济快速发展的今天，咱们大嵊州的房价到底怎么样呢？下面，我就从国家政策，省、市、地方行情以及经济、土地、人口等影响房价的一系列重要因素，作一个简要的分析，供大家参考。

一、国家政策动向

经过无数次的房地产调控，中国的房价已经达到了少有的高度。7月31日，中央政治局会议对2018年下半年经济工作定下基调：下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。同年8月，住建部约谈五个城市，遏制房价上涨。相比2015年12月中央政治局会议关于房地产治理的表述“稳定房地产市场”，应该说有较大的差别，今年算得上是史上最严厉的表态了，但老百姓更关注的是，这次政府到底能出多少绝招来调控房地产市场，出招有效期又有多长。

二、省内行情反应

土地溢价在下降，有多地核心地块的土地出现了流拍现象，杭州的摇号中签率在八月份有大幅的提高，有些楼盘中签有大量的弃签客户，这都与土地市场的冷遇有一定的关系，杭州主城区一、二手房差价在减小。2017年所拍109宗涉宅用地，在今后将会集中上市，届时杭州市场将有大量可选房源。同时银行对开发商的项目贷款现有较大的限制，房企融资难度加大。再者，降价抛售的业主不断涌现，二手房成交量比前几个月大量缩水，投资房市者较少，大量客户认为现行房价下行趋势较为明显。

三、嵊州楼市现状

从2018年五月份开始，嵊州楼市成交量像脱缰的野马一路狂飚，其中六月份更是少有的三千多套（成交均价相比去年涨幅不大），相当于2014年全年的成交量，这个量在县级市场并不多见。这些客源中既有大批的拆迁户，又有近四成的外地投资客，主要是有些地方限购不能投资购房，且省内环杭州半径约150公里的地方，当属嵊州市场价格zui低。这样的“价格洼地”，吸引了一大批“不明真相的吃瓜群众”，不远百里由外地中介公司带来嵊州抢房投资，一般他们会高出嵊州本地人约1000元/㎡的价格买到房子。

嵊州的房价，为什么会从之前的“比新昌高、和柯桥不相上下”的局面，一路走低吸粉无数呢？一般而言，房价上涨或下跌主要有三个因素：①近期看政策，包括国家的和地方的；②中期看土地，已拍土地供应量大小；③远期看人口，该城市人口是增长还是减少。近期之所以有所上涨，是因为国家的棚改政策和货币的宽松政策（现在较严），拆迁导致本地的需求量大量上升，宽松的货币政策产生大量的资金溢出，异地投资者增多。

（一）政策

国家从2012年全面启动棚改政策，嵊州市2014年开始至今累计拆迁6000户左右。累计投入约200亿的棚改资金，（含房票和现金）户均300多万。以平均每户拆迁户购买商品住宅2套计算从2015年房票发放开始至少产生12000套去化能力。目前大部份拆迁户都已下单，大大的促进存量房的去化，从2015年开始成交量每年提高，今年因有外来投资客的介入成交量逞井喷状态，幸好去年供应了大量的土地，不然嵊州的房价也一定出现大幅渡的上涨。

（二）土地供应情况

2017年，绍兴市共成交102宗涉宅土地，出让面积509.3万方（7639亩），同比增长64.15%，可建面积1041万方，同比增长45.63%，成交总价426.8亿元，同比增长153%，楼面均价4097元/㎡，同比增长73.82%，平均溢价率35%。

注：数据来自“好地网”

嵊州的土地供应位列2017年绍兴之zui，超过柯桥和上虞的总和，平均楼面地价又是zui低，这是嵊州价格洼地的重要因素。

截止2018年9月4日，我市共出让8宗涉宅用地，出让面积约368126㎡(552亩)，可建面积约77.69万方，可建住房约6000套左右，平均楼面地价约2103元/㎡，比去年稍有上涨。

（三）人口及经济指标

注：2017年嵊州市统计局未能找到官方数据，上表为2016年数据。

从上图可以看出，嵊州的人口在流失，人均GDP又是全市zui低，由此，我们对房价走势有个大概的判断：土地供应不小，人均收入zui少，人口流出较多，“价格洼地”也就水到渠成地挖好了。

最后，我想谈一下近期较为热门的话题——大中城市房租猛涨。有报道称，一些大中城市房价不涨，转而进入房租的大幅度上涨，好像涨价的幽灵总是围绕着房地产不放。个人认为，首先大多数城市的租金与房价之比确实存在着严重的不合理，这其实也是资产泡沫的一种体现，比如杭州一般的住宅，年租金回报率不到2%，且不算空置时间，都不到定期存款的回报率，所以稍涨一点尚属合理。其次，大规模的城中村改造，原来的农房被征收或拆迁，一大批租客被迫释放到商品住宅上来，部分做长租公寓的企业，有可能高价收房囤积房源，导致短期内的供应减少，但长期想涨租金，也是不大可能的。

特约评论员：多哥

2018年9月8日

(本评论仅代表作者个人意见，不代表任何立场）

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