选高低配还是纯高层?欺骗我们多年的购房误区原来是……

土地的日益稀缺，促进了房价的增长，越来越多的项目钟情于"高低配"，纯粹的业态社区也越来越少，江湖上曾有这样一种传说，跟洋房、别墅搭配在一起的高层区比纯高层区更加宜居，听起来似乎很有道理啊！但是高低配的舒适度就真的优于纯高层住区吗？

事实上，我们去看房时，遇到一个项目有高层有洋房，一定会听到置业顾问说，“我们小区是区别于其他纯高层社区的，高层+排屋的高端社区，排屋作为社区里的高端组团，景观绿化都较好，为高层提供良好的观景效果，我们高层的价值肯定会略高于纯高层社区”。甚至在开发商对外很多宣传稿中也会提到排屋中的高层这一价值点。

那么究竟由排屋+高层组成的高低配社区是不是优质社区？买了排屋区里的高层，是买了面子还是丢了里子？

开发商为什么喜欢高低配？

相比高层住宅，洋房、排屋具有更高的溢价能力。相同土地指标，做足容积率，总建面恒定，土地成本未变的前提下，高低配社区更能显著提高总货值收益。这也是开发商在满足控规的前提下，不遗余力的强推高低配社区的最根本原因。通常来讲，洋房的定价要比高层多15%~20%，排屋则更多，溢价可比高层多50%。

高层与洋房、排屋的销售也是相辅相成的。一般来说，这种混合住区会先推高层，快速回笼资金；接着推出排屋或洋房，拉升小区形象，提高溢价率。通过洋房的高溢价来挤压后期高层客户下单。

也就是说，开发商很可能会这样安排：

排名前列种，一期高层，二期洋房、排屋，三期高层紧跟。一期先推高层，保证现金流；二期推出洋房，通过洋房、排屋的高形象和高溢价能力，提升社区的整体溢价预期；三期借助洋房、排屋的溢价预期，高层提价，保证整体收益率。

第二种，高层洋房齐售，交叉出货，互相掩护。以洋房、排屋的高形象，提升社区品质形象，以排屋的高价掩护促进高层销售，挤压高层快速跑量。

相同容积率下的高低配

首先，容积率是指什么？容积率=建筑总面积/用地面积。它是在拿地的时候就已经被地方政府规定好的，建筑面积越大可销售的面积越多，开发商能获取的利润就更高。相反，建筑面积越大居住的密度越大，舒适度就会降低。所以，对于开发商来说，容积率决定了成本的占比；对于住户来说，容积率决定了居住的舒适度。

“在同样容积率的条件下，如果地块内全部设置高层住宅和高低配两种方案都可行的话，为提高产品的溢价率，开发商通常会选择高低配方案。”一位建筑师坦言，“一般来说，容积率在2-2.5，勉强可以塞些洋房和排屋进去，一旦容积率超过2.5，地块内就很难排下高低配方案了。”

购房者需要了解一个基本的知识点，如果占地面积恒定、容积率恒定，那么总建筑面积恒定，高低配的社区因为有多层洋房的占比，为了做足容积率，必然导致单元数的增加，从而导致建筑密度的增加。增加建筑密度常见的方法有哪些呢？

排名前列，缩小楼间距。众所周知，其他条件相同的情况下，楼间距越大，房间的采光及通风效果越好。

第二，减少景观和公共绿化区域。由于建筑密度大，导致公共空间规划受限，很多景观或绿化就会被牺牲，这一定程度上压缩了业主的活动、娱乐空间。

第三，洋房花园侵占公共空间。一般来说，洋房都会设计私家花园，小的面积10平方米，大的超过20平方米，而这部分绿地也会牺牲整个社区的绿化率。

纯高层还是高低配？

综上，高低配社区的舒适度并非如同购房者想象中的那么高。

高低配小区的多层必然会加大建筑密度，因为建筑规划是按做满容积率而做的，所以总的可售面积没变，但高低配的建筑密度增大了，公共空间缩小了，排屋的舒适是建立在牺牲高层业主的楼间距、公共活动空间基础之上的舒适。同时，独立花园更是进一步占用了小区的公共空间和公共绿地，进一步挤压了整个小区的公共利益。

事实上，我们可以明显看到，在双限之前杭州市场非常流行高低配，但自从土地双限后，大部分项目都开始选择做纯高层。为什么？价格被限制，高低配的高溢价也无法再实现，没有利润，也就不用花心思做高低配了，索性全部做纯高层。有钱赚的时候高低配就是当代社会中的桃花源，没钱赚的时候，纯高层才是当代社会少有的纯粹！

当然，高低配楼盘如果只是要追求一个更开阔的视野这点是可以选择的，例如运河云庄在临运河侧做了排屋，使得高层住户视野开阔，能一眼看到运河景观。但如果购房者是冲着低密舒居、高绿化这个点购买的，有可能就吃亏了。因此购房者要综合考虑各方面因素，然后再做出购房决定了。