首开去化仅10套,每平降价千元依旧流摇!华侨城"水土不服"?

搜狐焦点杭州 2019-11-30 00:17:55
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遭遇滑铁卢!

时间倒回到近两年前,2018年1月19日,外来房企华侨城一掷千金,总价57.6亿元竞得丁桥50万方商住地,楼面价18350元/㎡,同时须自持28%。

华侨城开始了杭州的发展之路。

首开两个半月去化仅10套 再战房价每平降近千元

从铺天盖地的宣传——华侨城·芳菲与城,到今年5月那场华丽的亮相,如梦似幻的灯光秀,却并未带来项目的开门红。

华侨城·芳菲与城(备案名:吟彩芳菲之城)第一张预售证9月6日核发,36套房源,其中1#楼叠墅均价41419元/㎡(含装修标准4700元/㎡),17#楼为7层洋房,均价35500元/㎡(含装修标准3500元/㎡)。

已经过去两个半月时间,我们来看看这批房源的去化情况:1#楼去化2套、17#楼去化8套,共10套房源售出,不排除有已签约但尚未网签的滞后,目前去化率为28%。(价格及去化数据来源:透明售房网,截至2019年11月29日16:30)

11月19日,项目再战,领出4#、6#楼的叠墅房源,共60套,均价40484元/㎡(含装修标准4700元/㎡),叠墅价格相比首开时下调935元/㎡,但项目再次流摇。

就目前的成绩来看,华侨城杭州的第一步,着实遭遇“滑铁卢”。

怀揣对项目的好奇,小编也去实地探访了一下。

高低配的利润最大化  却忽略了改善群体的诉求

华侨城·芳菲与城(备案名:吟彩芳菲之城)总建面约50万方,规划为高层、洋房、叠墅的多物业类型。典型的高低配项目,南低北高。

(物业分布图)

从物业分布能够看出,项目南侧临丁路主城区与临平新城,为城市主干道,但项目将改善型的叠墅与洋房部分楼栋排布在临丁路沿线(目测第一排与临丁路的距离20多米),虽有绿化道,但作为改善型的群体,自然更想居住环境的优越,而不是开窗看繁忙拥堵的城市主干道。

而整体的高层布局却占据着整盘相对核心的位置。

这也在一定程度上阻碍了首开的1#楼的去化,直面临丁路,单价4万+,600多万的总价,如此价格的改善选择面还是不小的!

产品设计 缺乏竞争力

在仔细研究了芳菲与城的户型后,会发现项目走了“不同寻常路”!

叠墅产品,上中下三叠,每一叠两层,下叠157方,4房2厅3卫,可享受入乎花园,但因为没有样板间,只有户型图,直观性不强;中叠156方,同样是4房2厅3卫,没有多余的赠送空间;上叠154方,4房2厅3卫,3阳台的格局,能够适当拓展空间。

产品设计上没有亮点面积段过于集中,如此叠墅的产品在市场上竞争力不强。

笔者曾在良渚的某盘看到,叠墅户型,从123-155方,上中下三叠各有特色,甚至做到5面宽朝南,每一叠都有不错的可变空间。如此一比较,产品优劣势就不言而喻了!

高层户型  “暗藏玄机”!

项目高层产品,预计12月将首次推出高层30#、31#楼,户型面积为97、130方。看到户型建面,传统想法,肯定是130方做边套,97方中间套,甚至连大体的户型都能想象得出来。但芳菲与城却颠覆想想。

97方3房2厅2卫做边套,东西观景阳台,尤其是东面可直面备塘河,对于刚需人群来说特别优厚,边套通透型,价格上势必比中间套更贵。而130方,做的是夹边套,虽然也能做到全明户型,但毕竟没有边套敞亮,对于改善群体来说,更愿意享受边套的大视野。

如此“颠覆”常识,或许为了在97方小户型上获得更多的溢价空间,毕竟边套单价更高于中间套。

小户型做边套,拉高溢价;改善户型做夹边套,总价一样不低。预计3万出头的均价,能否扭转华侨城目前的销售业绩,待开盘时见分晓。

(97方户型示意图)

(130方户型示意图)

商业、医院、幼儿园、水景都有  地铁稍远,还有北面的高压线

项目东侧和北侧分别是备塘河和上塘河双水景环绕,且目前的示范区在皋亭山景区游客中心内,紧邻景区,绿道环绕,自然环境不错,如果作为改善居所也是不错的选择,但不要临临丁路最好!

杭州中医院丁桥院区与项目仅隔一条临丁路,可谓方便。但忌讳的人,也会另有说法。

(一路之隔的中医院)

项目自带6.8万方的商业,据售楼处消息,其中1-3层为对外销售的商铺,4-6层将做自持,具体何种物业类型,待定中。另代建18班幼儿园位于项目西侧。

距离项目最近的地铁站为3号线笕丁路站,直线距离1公里左右(百度地图显示),距离稍远。

小编在走访了项目一圈,发现了一个问题,虽然项目北侧为上塘河,但在项目与河道之间,有高压线伫立,最北面的施工围墙与高压线的距离目测不足20米。

(背面高压线与项目现场)

原以为高层排布能够相对占据较好位置,熟知也是“别有洞天”!

华侨城作为央企,有着强大的背景,也陷入了水土不服的境地。产品没亮点,物业规划有问题,售卖的叠墅没有样板房,直观感受度低。是规划设计问题,还是为了追求利益最大化而做出的权衡,不得而知。

两次开盘受阻遭遇“滑铁卢”,接下来的高层能否挽回央企的颜面,或许12月能够见分晓!

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