从“广积粮”到“不要粮”:这一次,开发商真的都冷静了?

搜狐焦点杭州 2018-09-12 10:32:03
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这一次出手,是否已足够冷静。

“安全第一”

在2018中期业绩会上,孙宏斌毫不犹豫地说。在孙宏斌看来,宏观调控政策在短期内不会放松,购买预期也会发生变化,融创要做到安全第一。

市场惊呼,孙宏斌变了。

但事实上,有这个想法的,并不仅仅是融创。过去1年半,诸多地产商都低估了这一轮的调控力度,从2002年到2017年,房地产的调控差不多是三年一个周期,所以大家习惯了用历史经验看未来。

但这次,似乎真的不一样了。

相较传统的“金九银十”季,今年的走冷已毋庸置疑。最近杭州的新房市场,无论是开发商的开盘量还是登记量都不温不火。

而作为市场重要的一个“温度计”,9月杭州的土地市场更是“毫无看点",因为本月杭州十区共出让20宗地块,但仅临安有1宗宅地、2宗商住地出让

(9月待推地块)

从7月份开始,低溢价成交甚至是底价成交,已经成了土拍最常见的开机模式。

不仅9月土市惨淡,10月杭州也没有挂牌几宗住宅用地,这一刻的土地市场,似乎给人一年已“临近收尾”的错觉。

虽然现在土地市场已经降温,但事实上,上半年杭州的土地出让情况,整体还是比较不错的。

根据透明售房网数据,2018年上半年,杭州市区(包含主城、萧山、余杭、大江东、富阳)共出让土地84宗,其中涉宅地(不含租赁用地)51宗,商业用地26宗,住房租赁用地6宗,其他类型用地1宗。合计出让面积346.5万平方米,同比2017年上半年增长97.6%;成交金额1345.1亿元,同比增长110.5%。

纵向对比来看,2018年上半年市区土地出让面积为近5年同期第一,土地出让金额创历史同期新高,并已超过2014和2015年全年,整体土地市场持续活跃。

(2014-2018上半年杭州土地出让数据)

据相关机构数据显示,前8月,50家房企拿地金额高达12996亿。表面上看,房企拿地依然积极,其中拿地超过200亿的房企就多达24家。但对比2017年同期,房企拿地开始“退烧”。2017年同期1-8月,房企拿地金额为13460亿。这相当于2018年同期同比下调3.5%,平均拿地价格基本平稳。另外,2017年前8月,拿地破百亿的房企多达42家,而2018年只有37家。

在过去两年,地价一直是杭州二手房价格的“兴奋剂”,“逢拍必封顶”的土地出让让诸多二手房房东找到了理直气壮涨价的由头。

但现在,土地市场已经按下了暂停键

过去半年,开发商大部分融资难是个不争的事实,即使是经历央行几次降准,依然无法有效缓解房企对资金的饥渴,资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。

上周,南京进行了2幅宅地拍卖,最终分别被龙湖、招商拿下,总价57.1亿元,其中一幅底价成交。价格相当于回到了3年前。而在杭州,流拍、底价成交也已经成为了“新常态”, 连望江单元地块的地块成交价格也仅为29976元/㎡,溢价率1.95%。

虽然土地市场走冷,但对于很多小开发商来说,却是补仓的好时机,之前没有机会参加“砸钱”的报价,但现在,大家都能理性出价了。当然,对于另一部分高价出手的房企来说,在限价背景下,“高岗”的压力颇大。

梳理60家房企公布的企业半年报发现,除了不断增长的销售额及销售面积,房企手中储备的巨量土地也令人吃惊。据相关媒体统计,截止到2017年底,60家上市房企总土地储备规模为226145万平方米,其中排名前十的房企占到了总储量的60%

前两年,部分地产商“刀口舔血牟暴利”,加杠杆拿地。杭州曾经出现一年时间各个区的地价全被刷新的情况。但现在这些高价地都面临了大风险。因为限价,很多项目迟迟都开不了盘。但是,似乎并没有太多选择,因为对开发商来说,要么找钱保证现金流,要么加速卖房回笼资金

一家在2017年初高价拿地首入杭的开发商,现在开始为拍地时的“魄力"而后悔。“品牌认知度不够,地价又高,亏损预案早就做好了。”拿地超过一年半,现在售楼处还未开放,工作人员告诉胡椒,因为这个项目影响,今年原有的新拿地计划,现在也受影响了。

在楼市,有一个常见的心理,购房者“买涨不买跌”。那么,开发商拿地呢?

希望这一次,大家都能足够冷静。

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