从“广积粮”到“不要粮”:这一次,开发商真的都冷静了?

“安全排名前列”。

在2018中期业绩会上，孙宏斌毫不犹豫地说。在孙宏斌看来，宏观调控政策在短期内不会放松，购买预期也会发生变化，融创要做到安全排名前列。

市场惊呼，孙宏斌变了。

但事实上，有这个想法的，并不仅仅是融创。过去1年半，诸多地产商都低估了这一轮的调控力度，从2002年到2017年，房地产的调控差不多是三年一个周期，所以大家习惯了用历史经验看未来。

但这次，似乎真的不一样了。

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相较传统的“金九银十”季，今年的走冷已毋庸置疑。最近杭州的新房市场，无论是开发商的开盘量还是登记量都不温不火。

而作为市场重要的一个“温度计”，9月杭州的土地市场更是“毫无看点"，因为本月杭州十区共出让20宗地块，但仅临安有1宗宅地、2宗商住地出让。

(9月待推地块）

从7月份开始，低溢价成交甚至是底价成交，已经成了土拍最常见的开机模式。

不仅9月土市惨淡，10月杭州也没有挂牌几宗住宅用地，这一刻的土地市场，似乎给人一年已“临近收尾”的错觉。

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虽然现在土地市场已经降温，但事实上，上半年杭州的土地出让情况，整体还是比较不错的。

根据透明售房网数据，2018年上半年，杭州市区（包含主城、萧山、余杭、大江东、富阳）共出让土地84宗，其中涉宅地（不含租赁用地）51宗，商业用地26宗，住房租赁用地6宗，其他类型用地1宗。合计出让面积346.5万平方米，同比2017年上半年增长97.6%；成交金额1345.1亿元，同比增长110.5%。

纵向对比来看，2018年上半年市区土地出让面积为近5年同期排名前列，土地出让金额创历史同期新高，并已超过2014和2015年全年，整体土地市场持续活跃。

(2014-2018上半年杭州土地出让数据)

据相关机构数据显示，前8月，50家房企拿地金额高达12996亿。表面上看，房企拿地依然积极，其中拿地超过200亿的房企就多达24家。但对比2017年同期，房企拿地开始“退烧”。2017年同期1-8月，房企拿地金额为13460亿。这相当于2018年同期同比下调3.5%，平均拿地价格基本平稳。另外，2017年前8月，拿地破百亿的房企多达42家，而2018年只有37家。

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在过去两年，地价一直是杭州二手房价格的“兴奋剂”，“逢拍必封顶”的土地出让让诸多二手房房东找到了理直气壮涨价的由头。

但现在，土地市场已经按下了暂停键

过去半年，开发商大部分融资难是个不争的事实，即使是经历央行几次降准，依然无法有效缓解房企对资金的饥渴，资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。

上周，南京进行了2幅宅地拍卖，最终分别被龙湖、招商拿下，总价57.1亿元，其中一幅底价成交。价格相当于回到了3年前。而在杭州，流拍、底价成交也已经成为了“新常态”, 连望江单元地块的地块成交价格也仅为29976元/㎡，溢价率1.95%。

虽然土地市场走冷，但对于很多小开发商来说，却是补仓的好时机，之前没有机会参加“砸钱”的报价，但现在，大家都能理性出价了。当然，对于另一部分高价出手的房企来说，在限价背景下，“高岗”的压力颇大。

梳理60家房企公布的企业半年报发现，除了不断增长的销售额及销售面积，房企手中储备的巨量土地也令人吃惊。据相关媒体统计，截止到2017年底，60家上市房企总土地储备规模为226145万平方米，其中排名前十的房企占到了总储量的60%。

前两年，部分地产商“刀口舔血牟暴利”，加杠杆拿地。杭州曾经出现一年时间各个区的地价全被刷新的情况。但现在这些高价地都面临了大风险。因为限价，很多项目迟迟都开不了盘。但是，似乎并没有太多选择，因为对开发商来说，要么找钱保证现金流，要么加速卖房回笼资金。

一家在2017年初高价拿地首入杭的开发商，现在开始为拍地时的“魄力"而后悔。“品牌认知度不够，地价又高，亏损预案早就做好了。”拿地超过一年半，现在售楼处还未开放，工作人员告诉胡椒，因为这个项目影响，今年原有的新拿地计划，现在也受影响了。

在楼市，有一个常见的心理，购房者“买涨不买跌”。那么，开发商拿地呢?

希望这一次，大家都能足够冷静。