严冬渐退,一线楼市又回暖了?杭州楼市怎么走?

搜狐焦点杭州 2019-03-07 16:00:49
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来源:第一财经日报、劳动报、广州日报、证券时报,中房网综合整理 严冬渐退,房地产市场却比想象中复杂。春节后,购房者被千人看房、楼盘涨价、土拍升温刺激到神经。"回暖"声音不断,楼市"异动"频频。 北京的一位购房者也感受到这份躁动气息。临近傍晚,她还在房山区一售楼中心看房。均价4万的限竞房,远在六环郊区

来源:第一财经日报、劳动报、广州日报、证券时报,中房网综合整理

严冬渐退,房地产市场却比想象中复杂。春节后,购房者被千人看房、楼盘涨价、土拍升温刺激到神经。"回暖"声音不断,楼市"异动"频频。

北京的一位购房者也感受到这份躁动气息。临近傍晚,她还在房山区一售楼中心看房。均价4万的限竞房,远在六环郊区。"最近中介总说房价要上涨,所以赶紧来了解一下。"

在这位购房者的朋友圈,一位房产中介称:"请假也出来看房吧,毕竟房价上涨十万比你赚十万要容易很多。"该中介还在朋友圈配了一张关于1月70城房价数据的截图,图中显示,1月一线城市新房售价同比上涨3.3%。

那几天,不少房产中介都不约而同转发这张图,以此作为楼市回暖、房价上涨的依据。

除了北京以外,同为一线城市的上海、广州、深圳三地楼市,也开始人气回升。

上海:二手房成交出现回暖

在刚刚过去的2月,尽管经历了春节假期,但是上海二手房成交却保持平稳。上海中原地产的统计显示,2月二手房成交9797套,同比增加了36.2%。分析人士指出,从年后的走势来看,市场恢复的温度较快的,尤其是二月份春节后的两周,单周的成交套数基本上要在4000套左右。

与此同时,一手房市场也暗流涌动。本周,包括金地2040、安亭瑞仕等3个楼盘即将开盘。整个3月,截至目前预计有13个项目启动认筹或开盘。其中有一些项目的价格,也出现了松动。

在上海中原地产分析师卢文曦表示,农历新年后开发商推盘速度比较快,那么,在这样一些一部分的改善、置换的力量带动下,二手房的交易也比较活跃。此外,今年年初,上海很多地方也是开启了旧改,这部分的购买力进入市场,对市场来说也是一个支撑力。

广州:楼市人气回升

上周末以来,无论是广州一手市场还是二手市场,人气都明显开始升温,这一方面是由于春节放假导致市场冷清,现在"库存"购买力正在释放;另一方面则是一手新货的增加带动了买家的看楼热情。这也在一定程度上对二手市场产生了传导效应,天气暖了,楼市的人气也升温了。

从供应量看,来自世联行的分析指出,2019年,预计广州一手住宅新增供应998万平方米,或比2018年实际供应的1081万平方米有所下降。供应量增长较大的区域有花都,供应量缩减的区域有番禺、南沙、增城、从化。参考2018年成交的997万平方米,2019年楼市将表现为供求平衡,其中荔湾、白云、南沙、花都有可能出现"供大于求"的情况。

具体到3月,市场的新货供应明显开始增多。据中地行的不完全统计,3月广州全市共有38个项目有动作,3个全新开盘,32个旧盘加推,2个开放样板间,1个开放营销中心,合计新增约4013套货量。业界普遍预测,在人气渐渐升温的3月,楼市小阳春值得期待。

深圳:回暖消息频传

豪宅热销、排队抢房、房贷利率下降……关于深圳楼市逐渐热络的消息在最近频频传来,但其中一些消息随后又被否认。

近日开盘的某个项目引发多方关注,先是传出"连夜排队",中介称有上万批客户登记,预计500多套公寓当日可清盘。结果,开盘当天由于现场人太多,警察到场要求停止销售活动。

此前,一份中海深圳宣称旗下项目要涨价5%的文件在微信朋友圈炸开了锅。文件显示,公司旗下项目将从2月4日起全面提升在售价格,在现有售价基础上上涨5%。不过,记者向中海地产深圳公司求证,相关负责人回应称此系假消息。

尽管相关房企都予以否认,但对于市场频频传出类似的消息,不排除是一种营销炒作行为,从而再度刺激观望者入市。

此外,值得注意的是,深圳多家银行下调房贷利率上浮比例,也在一定程度上给市场带来利好。业内人士认为,房贷利率下调对房地产交易有利好作用,但小范围浮动适度调整利率并不代表放松信贷,而且政策放松的可能性很小。

"春节过后,看房的人的确多了一些。"在罗湖水贝经营中介业务的吴经理表示,"但二手房成交还是要看卖家的心态,是否愿意调低价格。"乐有家研究中心数据也显示,春节一过,一二手房带看量确实均有大幅上涨。

热销个案撩拨市场神经

除了沪广深这些一线城市,部分二三线房地产市场情绪也隐隐活跃。春节后,苏州土拍市场重回"争抢模式",一天成交近百亿元人民币。随后,无锡、南京、蚌埠等地相继传出在售楼盘涨价的消息。

楼市的小阳春是否真的已经来临?

然而,现实并非这么乐观,"一叶障目,不见泰山",或许是更好的注脚。

据国家统计局数据,1月楼市表现平稳。新房数据参考意义不大,而一二线城市的二手房价格已全面下行。

从过去一个月成交数据看,市场仍是低温态势,断言"回暖"似乎有些为时过早。业内专家表示,部分火爆现象是个别城市的个别楼盘,整体市场依然未走出冷区间,关键的时间节点,或许会出现在“五一”之前。

深圳8000万豪宅被秒光,其实并不影响楼市,豪宅与全国楼市整体情况关系不大;而南京千人看房团只是一平台组织的例行商业活动,已经持续七年。

一位上市房企高管称,最近一些项目确实有回暖迹象,来访认购额均有改善,但只是个别城市的个别项目,并不具有普遍意义。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,从去年到今年,一系列货币信贷政策和调控政策使整个购房预期发生转变。此外,一些城市房价小幅度下调,触发了购房者的抄底心态。

更值得注意的是,头部房企的行动指向了另一个反向。日前,恒大宣布全国住宅均可9折出售,碧桂园开启大规模人员调整,有部门已确定裁员50%。而万科郁亮在内部邮件中表示不要再寄望于"触底反弹",要做好长期准备。

同时,从他们的销售数据来看,房企三强的开年销售节奏都在放缓。碧桂园,前2个月权益合同销售额约748.8亿元,以市场较为普遍的权益占比反推,很难超过去年的全口径销售1238.4亿元。恒大地产,今年前2个月合同销售金额647亿元,同比下降42.5%;累计合同销售面积590.1万平,同比下降46.85%。万科,前2个月合同销售金额920.7亿元,合同销售面积564.4万平方米,同比分别下降11.11%和17.55%。

整体市场仍不乐观

与蠢蠢欲动的楼市情绪相比,实际交易数据才更能反映真实情况。而从销售数据和土地成交来看,整体市场难言彻底"回暖"。

过去一个月,销售下滑趋势仍未扭转。根据克而瑞公布的2019年1~2月销售业绩排行榜数据,百强房企销售情况不佳,同比下滑幅度较大,尤其是龙头房企1~10强下滑幅度最大,达到21.4%。

而土地市场上,虽然2月份相比上月有更多暖意,溢价率及流拍率等都表现出向好的趋势,但成交规模则同比下降四成。据CRIC监测数据,2月全国300城经营性土地共成交1079幅,不足上月一半,比去年同期减少四成多;成交建筑面积总计为6995万平方米,同比下降43%。

对于个别"回暖"迹象与整体销售数据之差,克而瑞研究认为,2月份全国29个重点城市整体成交960万平方米,环比锐减53%,相比2018年降幅达28%;节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目,持续时间周期存疑,并非市场全面转暖的信号。未来,预计一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定,三四线城市依旧面临较大的调整压力。

海通证券研究报告同样指出,2月数据下行幅度较大与当期推盘收缩和上年基数较大有关,同时也受到需求萎靡影响。预期全年TOP100销售同比最差增速应该在一季度,而二季度伴随销售下行和正常推盘,销售同比增速有望触底回升。

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