北上港深全在跌,李嘉诚也说2019千万别炒房!杭州独立行情?

搜狐焦点杭州 2019-01-28 09:12:16
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万事皆有规律可循

来源:层楼

PART 1

凯文是我朋友圈里人人艳羡的“财富自由”典范。

不仅在杭州坐拥多套顶豪,几年前移居澳洲,在墨尔本买的3套别墅也全都翻番。平时就杭澳两边跑跑,高兴了打个飞的去美国看NBA。

去年10月,凯文在杭州的生意出了点问题,不得已要卖掉墨尔本的部分房子。

结果一看吓一跳,夏天时估价还值200万澳元,4个月后就只剩160万。凯文实在是心有不甘,最后宁愿损失3万多元广告费评估费,也没出手。

曾经在凯文眼里,房价已连涨7年的墨尔本,比杭州还要稳,想不到也有掉头向下的一天。

据统计,整个2018年,全澳洲房价平均下跌4.8%

悉尼平均跌幅最多,达8.9%;墨尔本次之,跌幅7%。有机构统计过,全澳1000万套住宅,总价值蒸发了360亿澳币。

伦敦情况也差不多。

1973年加入欧盟以来,伦敦套均房价从不到1.3万英镑,一路飙涨到约47.4万英镑,足足涨了36倍。2009年经济触底反弹后,房价又翻了一番。

去年一季度,伦敦开始下行,下跌了15%。肯辛顿、切尔西两大豪宅区,接近一半在售房产都在打折,平均折扣4%以上。

很多中国买家那时冲进去抄底,一度拉出一波强劲的小反弹。

去年夏天我去伦敦时,当地的朋友也劝我入手一套,说是近几年难得的低点,买了肯定升值。

结果,上个月朋友从伦敦回杭州,在咖啡馆里和我聊起房价,尴尬地笑笑,说当时我看过的几个楼盘,后来又跌价了,折扣力度非常大。

瑞士银行集团(USB)的数据显示,去年伦敦10万套房产,39%在售房源都降价;两年前,降价的房源还只有20%。

PART 2

全球主要大城市,似乎进入一个楼市共振下行的周期。

号称“华人最热门移居地”的加拿大温哥华,2010年冬奥会举办后,6年间房价涨了48%,远超多伦多、蒙特利尔等城市。

哪怕是2017年,房价仍有15.9%涨幅。

但到了去年年中,从公寓到镇屋,房价持续下跌,且销量明显下滑。

温哥华排名前5位的最有价值房产,去年平均全部都下跌7%,这可是过去10年最大跌幅。

2016年触底反弹的纽约房价,增长也大幅放缓,去年库存量已达7年来最高。StreetEasy数据显示,去年五一纽约有774套房源降价,创近十年新高。

最震撼的,则莫过于全球城市房价第一名的香港,这半年也跌了!

去年8月,持续了28个月上涨行情的香港,楼市开始转衰。同年11月,成交量更是暴跌50%。

开年第9天,香港就发生了9起购房违约案例,这个数量跟2017年全年持平。7.22亿港币成交的顶级豪宅Mount Necholson也遭违约,3610万港币的定金,买家直接不要了。

难怪一开年,在长江集团周年晚宴前的例行媒体见面会上,退休半年多的李嘉诚,微笑着告诫年轻人

买楼要量力而为,自住、分期得嘅话,就冇问题,千万唔好炒。”

香港是他的发家之地,伦敦是他的新主场。两大城市楼市的急剧衰退,带来的那种巨大杀伤力,李超人最感同身受。

在见面会上,他一再重申:2019年全球经济差,楼市也会波动得厉害,千万别炒房。

与此同时,国际货币基金组织(IMF)发布的《世界经济展望报告》,也再次下调今明两年全球经济增长预期。

PART 3

寰球同此凉热,中国一线大城市“只涨不跌”的神话,也正在破灭。

上海有个叫“煤饼”的女网友发贴说:2017年11月,在顾村买的一套文宝苑,400万入手,贷款了120万,中介税金10来万。

昨天再去中介网站一看,只挂280万了,相差一年都可以全款买了,血亏……

数据显示,自2015年5月起,上海二手房市场的增速就开始放缓。截至2018年12月,上海市二手房成交量比2016年腰斩,价格达两年内最低。

2018年上海二手的供销比达到了0.75,是2015年以来的最低值。

上海如此,北京的楼市同样也不乐观。

我的一位朋友,2004年前后在北京买了套北四环的房子,130㎡总价200万上下。前两年楼市好时,中介从800万叫到1000万,拍着胸脯说“马上就能卖掉”。

现在,不光价格降下来了,就连中介电话都不太有。

作为典型的存量房市场,2018年,北京二手房成交价下跌了3.3%,是10年以来首次下跌

数据显示,截至2018年末,北京市常住人口2154.2万人,比上年末下降0.8%。

人少了,房子自然就难卖了。中原地产研究中心的数据显示,目前北京有29个“限房价”商品房项目入市,约17000多套,整体网签率不足2成

深圳楼市的现状,更可以用“血淋淋”来形容。

张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套新房,买入时387万元。没想到持有两年后,不涨反跌,前一阵卖出时,成交价仅334万元。

还有一个投资客,2016年向亲戚拆借了1000万,半年买了12套房,全部在龙岗和布吉。

结果银行不肯给做“高评高贷”,资金转不过来,低价甩卖又没人要。终于在今年1月份爆仓,利息和本金欠了近1000万,还和老婆离了婚

“龙岗站岗,布吉不吉”,已成为当下深圳楼市最真实的写照。

PART 4

香港、墨尔本、温哥华、北京、上海、深圳……两年前,说起这些城市的房价,如果你说马上要跌,肯定有人把你当疯子。

但是,如今它们都实实在在、真真切切地跌了!

所以任何拿城市基本面说事的“单边上涨论”,全都不靠谱。有涨必有跌,有上升就有衰退,这是永恒的规律

那么,楼市狂飙突进了3年的杭州,究竟是不是已站在转折的临界点呢?

从上涨持续时间看,相比已连涨7—9年的伦敦、墨尔本和温哥华,杭州这一轮行情从2014年复苏,至今不到5年,似乎还不算太夸张

但就上涨的烈度而言,却不可同日而语。

伦敦、墨尔本和温哥华这一轮漫长的房价上涨,最高涨幅也不过是2倍。但杭州部分区域的新房,涨幅已超过3倍。

以老余杭为例,2015年还有五六千的新房,但最新批出的预售证,已高达2.95万。

未来科技城的EFC,2014年还只卖1万1,但去年旁边的华夏之心开盘,已卖到3.2万。南面两块地王,预计房价更将超过4万。

城北的运河新城,2014年精装新盘还只卖1万3,现在隔壁开盘是3万……

至于杭州的二手房,去年夏天一度涨得更夸张。经过半年回调之后,现在仍略高于周边新房。2016年前杭州买的房,有3倍收益的比比皆是。

像深圳那样,2016年买的房子还要低于原价出售,在杭州简直就是天方夜谭

关键是,这些涨了3倍的房子,卖得并不差。

上周,我和上海一家著名广告公司的掌门人交流,我告诉她,杭州不少郊区新房价都突破了天花板,并且还都卖掉了不少。

她听了很惊讶,说上海郊环的新房早就卖不动了;只要敢比周边贵一点,一套也别想去化

而杭州二手成交在这些新房带动下,居然又强势井喷了!

PART 5

无独有偶,去年这个时候,开始下行的北上深楼市,也都一度出现过二手成交量的回暖。

事后证明,这只是下行周期中的短暂反弹而已。

如果按杭州本轮行情比北上深晚启动一年的说法,那么明年此时回头看,这波回暖,会不会也只是下行中的一波B浪反弹?

更吊诡的是,2017年1月和2018年1月,杭州楼市都趋冷,但一开春就烈火烹油、如日中天。

2019年1月楼市反常地“暖”,那么接下来一年,迎接我们的会是什么?

在上周五的文章《不寒而栗的乐观!除了普通购房者,几乎没人看好2019年的杭州楼市》中,我们已指出了2019年杭州楼市供过于求的事实。

据中原地产数据,杭州市区(不含富阳、临安)住宅隐性库存已高达14.8万套。

另一头,池子里的水还在不断增加。2019年,杭州市区共收入土地196宗,出让面积8569亩。相比2018年,出让面积又多了315亩。

与此同时,杭州人口袋里钱真的不多了。去年11月央行公布的《中国金融稳定报告(2018)》里提到,杭州以127%的居民杠杆率,排在全国第四位,比北京、上海都高

但也不是没有好消息。2018年,杭州对技术人才的吸引力指数,位居全国第一。科技人才净流入率变化远超上海、北京。

此外,2022年亚运会带来的“金光护体”效应,也可能是一个意想不到的爆发点。

按照已故中信首席经济学家周金涛的“康波周期”理论2017—2019年是本轮全球房价见低的最后期限,并已在众多城市应验。

众多机构的预测,似乎也都高度吻合“康波周期”。

仲量联行报告中提到,香港住宅长达10年的牛市结束了。2019年底前,房价还将下跌15%;若经济、股市持续恶化,跌幅将高达25%。

澳洲当地媒体预测,今年墨尔本东区跟南区的房价,还将再有约10%的跌幅。楼市下跌的行情预计将持续到2020年。

还有纽约,2019年预计楼市还将继续跌,跌幅在5-10%左右。

内忧外困之下,杭州楼市还有最后一年时间,证明它可以“不在五行中,跳出三界外”。奇迹会发生吗?

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