地价打7折!苦等黎明,还是断臂求生?高岗上的“地王们”在哭泣

P2P爆雷了，股市低迷了，就连最坚挺的楼市，最近也一蹶不振了！非要找一个原因，一定是最近水逆了！（开个玩笑）

如果说7月的土拍还留给大家一定的幻想，那8月排名前列场土拍基本是实锤了。被视为最“抗跌”的中央豪宅区申花板块，昨日（8月6日）出让一宗宅地，最终成交楼面价仅27923元/平方米，由九龙仓成功“补仓”。

与该地块一路之隔的，正是九龙仓在今年年初高调拿下的两宗宅地，楼面价分别为40536元/平方米+自持6%、39024元/平方米。

这一回，不管你是算成交楼面价，还是实际楼面价，申花地价都跌了，且跌幅不小。

热闹了两年多的“地王潮”，恐怕真的要落幕了。

1.多板块地价暴跌30%

城东新城瑟瑟发抖

过去这两年，简直上演了一部《地王诞生录》，逢拍地必封顶几乎是每场土拍的标配，杭州地价体系被重塑，区域内的地王层出不穷。

余杭崇贤，此前地价一直在2000-4000元/平方米左右徘徊，去年却一度涨至12999元/平方米，还带有一定比例自持，涨幅远超200%；萧山南部卧城，地价从5127元/平方米调涨至20060元/平方米，前后只不过10个月的时间。

拱墅申花，短短1年多的时间，地价从1字头涨至4万+；江干彭埠，更是全面突破3万+，成为杭州高价地最为集中的区域之一。

7月，疯狂的楼市终于踩下刹车键，都说各板块的地价降了，究竟降了多少呢？（以成交楼面价计算，不考虑自持、保障房等因素，数据仅供参考）

崇贤：7月20日，崇贤推出一宗商住地块，最终由西房补仓，成交楼面价已跌破1万，相比2017年地王价格12999元/平方米，降幅高达30%

南部卧城：8月6日，南部卧城推出巨无霸宅地 ，最终成交价为14189元/平方米，相比区域内禹洲蜀山地王项目，降幅也高达30%。

申花：8月6日，九龙仓成功补仓申花，成交楼面价27923元/平方米，相比此前绿城建发沁园成交楼面价 ，降幅高达31.5%。

滨江：7月16日，滨江浦沿时隔5年再推宅地，楼面价达21797元/平方米，创下区域内新高；或受滨江一房难求的影响，滨江核心地段成交楼面价仅轻度下滑。

显然，申花、崇贤、南部卧城等区域地价纷纷开始“动摇”，市场降温显然已经处于不可逆转的状态。我们发现，譬如城东新城，这样一个高价地集中爆发，且藏有海量库存的区域，怕是难逃一劫了。

彭埠：过去这20个月，仅城东新城彭埠板块就出让了6宗地，除了4月金科拍下的地块成交楼面价28866元/平方米，其余地块成交楼面价都超过3万+，且无一入市。接下来，不论是横向对比申花、滨江，还是纵向考量区域内近70万的潜在库存，城东新城的地价恐怕都迎来一个较大幅度的回落。

 2.历史总是惊人相似

“地王潮”过后的大甩卖

上半年刚结束的时候，我们做过一个统计：

2017年杭州推出209宗土地，其中成功出让的涉宅地块108宗，建筑面积高达1160万方。然而上半年过去，除了19宗现房销售地块，开盘项目仅11个，绝大多数仍旧处于观望状态，最多也就公布了个案名，获取一番存在感。（了解杭州库存）

整个7月，显然很多楼盘已经“捂”不住了，纷纷加快了入市的脚步。比如大学城北的都会钱塘、瓶窑的碧桂园良樾等都“义不容辞”加入摇号队伍。

可比起那些纹丝不动的高价地，依旧只是沧海一粟。

卖还是不卖？再拖下去就不是一道选择题了，而是究竟要亏多少的“数学题”。

事实上，楼市“地王潮”，几乎每隔个三两年都要在杭州上演一次。

2009-2010年、2012-2013年，这都是杭州曾经愈演愈烈的地王年，也是不少房企们咬牙抹眼泪的一年。

以“套路”最深的申花为例，2010年，雅戈尔以17751、18114元/平方米的成交楼面价，接连拿下申花宅地，创下区域楼面价新高；然而，两年过去紧邻雅戈尔地块的保利香槟国际，首开起价却只开出了17800元/平方米。

面包价低过面粉价，雅戈尔日子自然不好过，最终2013年雅戈尔发布公告，成功退掉杭州申花地块，损失4.8亿保证金。

2013年，招商、融信、新城等多家房企纷纷进入申花，地价普遍在14000-15000元/平方米，然而2015年-2016年间，随着各大项目纷纷售罄，累计成交价也不过20000元/平方米，普遍亏损严重。

2013年申花部分拿地项目盈亏情况

同申花板块房企一样遭遇的还有不少：

比如下沙的宝龙城市广场，2010年拿地的时候成交楼面价高达10281元/平方米；2012年项目首开的时候，高层均价仅12000元/平方米，几乎与拿地价持平。

西溪板块的滨江西溪明珠，2010年11月成交楼面价高达25735元/平方米，规划为低密度排屋项目，套牢4年才迟迟开盘，首开起价仅28333元/平方米。

···

好了伤疤忘了疼，放在楼市同样受用。

3.谁的眼泪在飞？

“地王们”将面临三大下场

如今，昔日的地王们，终于迎来解套；新的一批“地王”，又将面临“套牢”。

我们整理了近2年来几个高价地的现状，想试图探寻一下新地王们的生存样本。

“苦等黎明”型：

世茂钱塘天誉、绿城建发沁园等

这些项目，大抵都有一个通病：“贵”！

要么地价4万+，放眼整个杭州都是贵的；要么稳坐板块地价纪录，在区域高岗上瑟瑟发抖。

受限价影响，实在没法申请到理想的价格，因此开盘时间一拖再拖。

比如彭埠板块世茂钱塘天誉，作为彭埠大体量宅地，2016年12月以总价66.42 亿元，折合楼面单价36461元/㎡，由世茂竞得。20个月过去，世茂钱塘天誉首开的消息传了一月又一月，目前却仍是待售状态。

再比如申花板块绿城建发沁园，拿地距今已经一年半的时间，却始终没有开盘。据了解，整个项目规划了高层、洋房组成，户型多在130方以上，想要买到6万左右，而周边新房仅48000-50000元/平方米。

此外，这些项目还有一个共性：队友多！

彭埠、申花、南部卧城、市北等，都是这两年土地出让的大户。据不完全统计，接下来申花板块的潜在库存至少60万方，彭埠则有70万方，南部卧城更是达100万方。

高地价+高库存，对于地王们而言都是不小的挑战。

“断臂求生”型

苕溪壹号、碧桂园·东旭府等

一句话来形容这些地王，识时务者为俊杰。反正限价已成定局，不如趁着行情以价跑量。

临安地王项目苕溪壹号，去年8月拿地楼面价高达13662元/平方米，不到4个月就迎来首开，起价14950元/平方米，当天就优质售罄。

目前，整个项目多剩大户型在售，虽说摇号之下临安的日子并不好过，苕溪壹号甚至经历过0登记的难堪，但也算是尝到了甜头。

作为快周转的代表，碧桂园一直以来都是“先发制人”。

今年6月，作为义桥的地王项目，碧桂园东旭府迎来首开，一次性拿出1266套房源，精装均价18443元/平方米，最终成功吸引7786组家庭登记，中签率16.3%。

尽管大小户型房源的去化结果“天壤之别”，好在借着摇号也是顺利售罄。

“赚得盆满钵满”型

绿城西溪雲庐、凤起潮鸣等

当然，不是所有地王都处于亏损状态。

比如市中心的凤起潮鸣、留下的绿城西溪雲庐等，或由于地段稀缺，或由于产品高端，最终成功打破了区域内房价的天花板，成为限价之下不折不扣的赢家。

绿城凤起潮鸣，2016年3月拿地，楼面价高达45368元/平方米，也是杭州迄今为止楼面价较高的一宗宅地。整个项目，规划了中式合院、高层等产品，定位及其高端，精装高层均价高达79800元/平方米。

绿城西溪雲庐，由2宗地组成，楼面价在26000-27000元/平方米左右。由于容积率仅1.1，整体规划了中式院子及叠排产品，均价高达65000元/平方米，创下留下板块价格新高。

接下来，杭州还有大量项目等待入市，对于开发商而言，是“苦等出头日”，还是“先下手为强”？是时候要做个决定了。

至于买房人？二手房抛售、地王折价、摇号概率变大，分明是买房的较好时光来了，你有什么好慌？

来源：杭州楼市动态