地价打7折!苦等黎明,还是断臂求生?高岗上的“地王们”在哭泣

搜狐焦点杭州 2018-08-09 10:12
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这一回,不管你是算成交楼面价,还是实际楼面价,申花地价都跌了,且跌幅不小。热闹了两年多的“地王潮”,恐怕真的要落幕了。

P2P爆雷了,股市低迷了,就连最坚挺的楼市,最近也一蹶不振了!非要找一个原因,一定是最近水逆了!(开个玩笑)

如果说7月的土拍还留给大家一定的幻想,那8月第一场土拍基本是实锤了。被视为最“抗跌”的中央豪宅区申花板块,昨日(8月6日)出让一宗宅地,最终成交楼面价仅27923元/平方米,由九龙仓成功“补仓”。

与该地块一路之隔的,正是九龙仓在今年年初高调拿下的两宗宅地,楼面价分别为40536元/平方米+自持6%39024元/平方米

这一回,不管你是算成交楼面价,还是实际楼面价,申花地价都跌了,且跌幅不小。

热闹了两年多的“地王潮”,恐怕真的要落幕了。

1.多板块地价暴跌30%

城东新城瑟瑟发抖

过去这两年,简直上演了一部《地王诞生录》,逢拍地必封顶几乎是每场土拍的标配,杭州地价体系被重塑,区域内的地王层出不穷。

余杭崇贤,此前地价一直在2000-4000元/平方米左右徘徊,去年却一度涨至12999元/平方米,还带有一定比例自持,涨幅远超200%;萧山南部卧城,地价从5127元/平方米调涨至20060元/平方米,前后只不过10个月的时间。

拱墅申花,短短1年多的时间,地价从1字头涨至4万+;江干彭埠,更是全面突破3万+,成为杭州高价地最为集中的区域之一。

7月,疯狂的楼市终于踩下刹车键,都说各板块的地价降了,究竟降了多少呢?(以成交楼面价计算,不考虑自持、保障房等因素,数据仅供参考)

崇贤:7月20日,崇贤推出一宗商住地块,最终由西房补仓,成交楼面价已跌破1万,相比2017年地王价格12999元/平方米,降幅高达30%

南部卧城:8月6日,南部卧城推出巨无霸宅地 ,最终成交价为14189元/平方米,相比区域内禹洲蜀山地王项目,降幅也高达30%。

申花:8月6日,九龙仓成功补仓申花,成交楼面价27923元/平方米,相比此前绿城建发沁园成交楼面价 ,降幅高达31.5%。

滨江:7月16日,滨江浦沿时隔5年再推宅地,楼面价达21797元/平方米,创下区域内新高;或受滨江一房难求的影响,滨江核心地段成交楼面价仅轻度下滑。

显然,申花、崇贤、南部卧城等区域地价纷纷开始“动摇”,市场降温显然已经处于不可逆转的状态。我们发现,譬如城东新城,这样一个高价地集中爆发,且藏有海量库存的区域,怕是难逃一劫了。

彭埠:过去这20个月,仅城东新城彭埠板块就出让了6宗地,除了4月金科拍下的地块成交楼面价28866元/平方米,其余地块成交楼面价都超过3万+,且无一入市。接下来,不论是横向对比申花、滨江,还是纵向考量区域内近70万的潜在库存,城东新城的地价恐怕都迎来一个较大幅度的回落。

 2.历史总是惊人相似

“地王潮”过后的大甩卖

上半年刚结束的时候,我们做过一个统计:

2017年杭州推出209宗土地,其中成功出让的涉宅地块108宗,建筑面积高达1160万方。然而上半年过去,除了19宗现房销售地块,开盘项目仅11个,绝大多数仍旧处于观望状态,最多也就公布了个案名,获取一番存在感。(了解杭州库存)

整个7月,显然很多楼盘已经“捂”不住了,纷纷加快了入市的脚步。比如大学城北的都会钱塘、瓶窑的碧桂园良樾等都“义不容辞”加入摇号队伍。

可比起那些纹丝不动的高价地,依旧只是沧海一粟。

卖还是不卖?再拖下去就不是一道选择题了,而是究竟要亏多少的“数学题”。

事实上,楼市“地王潮”,几乎每隔个三两年都要在杭州上演一次。

2009-2010年、2012-2013年,这都是杭州曾经愈演愈烈的地王年,也是不少房企们咬牙抹眼泪的一年。

以“套路”最深的申花为例,2010年,雅戈尔以17751、18114元/平方米的成交楼面价,接连拿下申花宅地,创下区域楼面价新高;然而,两年过去紧邻雅戈尔地块的保利香槟国际,首开起价却只开出了17800元/平方米

面包价低过面粉价,雅戈尔日子自然不好过,最终2013年雅戈尔发布公告,成功退掉杭州申花地块,损失4.8亿保证金。

2013年,招商、融信、新城等多家房企纷纷进入申花,地价普遍在14000-15000元/平方米,然而2015年-2016年间,随着各大项目纷纷售罄,累计成交价也不过20000元/平方米,普遍亏损严重。

2013年申花部分拿地项目盈亏情况

同申花板块房企一样遭遇的还有不少:

比如下沙的宝龙城市广场,2010年拿地的时候成交楼面价高达10281元/平方米;2012年项目首开的时候,高层均价仅12000元/平方米,几乎与拿地价持平。

西溪板块的滨江西溪明珠,2010年11月成交楼面价高达25735元/平方米,规划为低密度排屋项目,套牢4年才迟迟开盘,首开起价仅28333元/平方米。

···

好了伤疤忘了疼,放在楼市同样受用

3.谁的眼泪在飞?

“地王们”将面临三大下场

如今,昔日的地王们,终于迎来解套;新的一批“地王”,又将面临“套牢”。

我们整理了近2年来几个高价地的现状,想试图探寻一下新地王们的生存样本

“苦等黎明”型:

世茂钱塘天誉、绿城建发沁园等

这些项目,大抵都有一个通病:“贵”

要么地价4万+,放眼整个杭州都是贵的;要么稳坐板块地价纪录,在区域高岗上瑟瑟发抖。

受限价影响,实在没法申请到理想的价格,因此开盘时间一拖再拖。

比如彭埠板块世茂钱塘天誉,作为彭埠大体量宅地,2016年12月以总价66.42 亿元,折合楼面单价36461元/㎡,由世茂竞得。20个月过去,世茂钱塘天誉首开的消息传了一月又一月,目前却仍是待售状态。

再比如申花板块绿城建发沁园,拿地距今已经一年半的时间,却始终没有开盘。据了解,整个项目规划了高层、洋房组成,户型多在130方以上,想要买到6万左右,而周边新房仅48000-50000元/平方米。

此外,这些项目还有一个共性:队友多

彭埠、申花、南部卧城、市北等,都是这两年土地出让的大户。据不完全统计,接下来申花板块的潜在库存至少60万方,彭埠则有70万方,南部卧城更是达100万方。

高地价+高库存,对于地王们而言都是不小的挑战。

“断臂求生”型

苕溪壹号、碧桂园·东旭府等

一句话来形容这些地王,识时务者为俊杰。反正限价已成定局,不如趁着行情以价跑量。

临安地王项目苕溪壹号,去年8月拿地楼面价高达13662元/平方米,不到4个月就迎来首开,起价14950元/平方米,当天就完美售罄。

目前,整个项目多剩大户型在售,虽说摇号之下临安的日子并不好过,苕溪壹号甚至经历过0登记的难堪,但也算是尝到了甜头。

作为快周转的代表,碧桂园一直以来都是“先发制人”。

今年6月,作为义桥的地王项目,碧桂园东旭府迎来首开,一次性拿出1266套房源,精装均价18443元/平方米,最终成功吸引7786组家庭登记,中签率16.3%。

尽管大小户型房源的去化结果“天壤之别”,好在借着摇号也是顺利售罄。

“赚得盆满钵满”型

绿城西溪雲庐、凤起潮鸣等

当然,不是所有地王都处于亏损状态。

比如市中心的凤起潮鸣、留下的绿城西溪雲庐等,或由于地段稀缺,或由于产品高端,最终成功打破了区域内房价的天花板,成为限价之下不折不扣的赢家。

绿城凤起潮鸣,2016年3月拿地,楼面价高达45368元/平方米,也是杭州迄今为止楼面价最高的一宗宅地。整个项目,规划了中式合院、高层等产品,定位及其高端,精装高层均价高达79800元/平方米

绿城西溪雲庐,由2宗地组成,楼面价在26000-27000元/平方米左右。由于容积率仅1.1,整体规划了中式院子及叠排产品,均价高达65000元/平方米,创下留下板块价格新高。

接下来,杭州还有大量项目等待入市,对于开发商而言,是“苦等出头日”,还是“先下手为强”?是时候要做个决定了。

至于买房人?二手房抛售、地王折价、摇号概率变大,分明是买房的最好时光来了,你有什么好慌?

来源:杭州楼市动态

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