重磅!万字长文说清杭州楼市现状,请收藏!

杭州的机会

2016年10月1日，杭州市人民政府发布了一则办公地址迁移的公告，宣告杭州市政府驻地由原来的拱墅区环城北路318号，迁至江干区解放东路18号。

至此，所有人都知道，杭州市政府迁到了钱江新城。这昭示着杭州城市发展史上的一个新时代正是开始。

近五年来，杭州作为一个开挂的城市，接连拥有重大利好加身，亚运会和G20无缝对接。用葫芦娃的话说，这些利好如果有一个能放在郑州，那就算是郑州撞大运了，但可惜并没有。

这些利好让杭州用短短数年的时间，走完了旁人需要10年、甚至更久才能达到城市升级。更重要的是，杭州的这种火箭式急速发展，至少还会再持续五年，一直到2022年。

一直到2022年，杭州的城市特征至少包含以下三大特点：

1、大范围拆迁

2016年，杭州开启了全面的旧城改造，城中村成为攻坚重点。据透明售房网的数据显示，2017年全年完成整村征迁69个村，征迁59796户。2018年，将完成56个整村征迁，征迁住户4万户。

在从未来科技城去往良渚的路上，我们开车走过了十几分钟的拆迁带，远远望去，望不到遍及的拆迁废墟非常令人震撼。

继郑州之后，杭州成为全国第二个主城区完全消除了城中村的城市。在杭州市高规格的建设指标下，杭州将完成真正意义上的城市升级。

一眼看不到边际的拆迁废墟

2016-2020年杭州主城城中村攻坚计划图

2、杭州速度

大拆必将大建，这是杭州的幸运和机会。

2016年，杭州调整了2001-2020年城市总体规划。其中重要的一项，就是将杭州的地铁线路，从最初的5条一下拓展到了10条，更夸张的是通车里程从171千米，跳升到了406.5千米，增加了足足235.5千米，新增加的里程比原来的总规里程的还多了64.5千米。

在这个基础上，杭州将形成一个严密的地铁网路。

我们再看截止到2018年2月，杭州已经开通的地铁情况：

截止到目前，杭州一共开通了1/2/4三条地铁线，这预示着剩余七条地铁线将在2018到202年的5年时间中集中开通。但2017，杭州就集中开工建设了6条地铁线。

而较新的消息显示，杭州再次调整了地铁规划，总规模新增里程68公里，达到了471千米。

与这些相对应的是，众多城市的地铁规划是被收缩和压制，原本预计2018年开工的郑州地铁7/8/9号线全部推迟开工日期，具体开工时间未知。

没有对比就没有差距，没有对比就没有伤害！

地铁是城市的生命线，对于杭州则是城市升级的有力支撑。不仅扩大了杭州的城市边界和城市版图，甚至环杭的柯桥、海宁、临安、富阳都与杭州地铁无缝对接。

这对杭州楼市的未来影响深远。

3、门槛越来越高的城市

根据新版的杭州市城市总体规划，截止到2020年，杭州人口将达到1000万人，其中中心城区常住人口控制在400万人以内。

截止到2016年底，杭州中心城区人口为371.25万，也就是说，从2017-2020年的4年时间内，杭州中心城区只增加人口28.75万，如果再去除自然增长的人口，则这一数据更加稀少。主城进入的门槛越来越高。

而在杭州城市新规划中，明确指出，引导人口向副城和组团聚集。这和杭州较新的城市规划完全匹配。

与此对应，杭州是所有省会城市中，人才引进规格较高的城市。深圳的较低标准是本科，但杭州却高调地将门槛设定在研究生。并且全面取消了购房落户政策。

现在，我们对以上三点做一个总结。

如果以战略的眼光看，一个城市具备了超高标准和高瞻远瞩的长线规划，则是这一个城市的幸运。不吹不黑，杭州的确是幸运的，它幸运地被选中，幸运地将别人梦寐以求的所有利好加之于一身。

这是一座坐上了幸运快车的城市！祝福杭州！

杭州区域和楼盘盘点

有一个数据非常让人震惊，我粗略地梳理一下，发现杭州主城的楼盘容积率，惊人的只有2.2，这在全国都是少有的，也是较低的，很佩服杭州市政府的雄才大略。

所以，未来杭州的城市格局是注定是从城市中心向周边疏导，杭州新规划中的说法是多组团、多副中心并驾齐驱的分布。

这与杭州市城市总体规划的原则、方向，还有政府的卖地分布、产业规划，密不可分。 

在新的政府规划中，杭州将是城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展的整体态势。从城市空间结构上来说，就是一主三副六组团。

除了中心城区外，外围组团众多，从地产的角度来看，概念过于笼统。于是杭州当地媒体又将这一空间架构细分成许多小微版块，非常之精细，我就直接拿来用了，如下：

——图片来源于网络

从这张图中可以看出，杭州版块非常之碎，几乎每个内部都会有一个新区或者新城，这些对于外来购房者，甚至是杭州本土的购房者，也很难辨析清楚。

为了便于区分，我们决定采用杭州新规中颁布的，以公共服务配套为主区分的：两个主中心、六个副中心、十八个次中心的城市空间架构图，进行版块描述，并盘点在售项目现状。

可以将此图和上面网友做的版块划分图进行参考对照，便于更好的认知。

1、钱江新城和钱江世纪城

钱江世纪城

经过10多年的发展，钱江新城已经没地了，滨江也没地了，所有在两者的夹角区域规划了钱江世纪城，作为G20和亚运会的主会场。近些年来，钱江世纪城是杭州市财政的重点投资区域，建设速度非常之快，也是近期杭州楼市非常火的一个区域。

目前这个片区只有三个项目在售：

阳光城檀越：精装均价34000元/㎡，还有100多套房子。

龙湖天璞：均价35000元/㎡，一共还剩200多套房子。车位36万一个。108一共60多套。一共28层。

融信保利创世纪：还有700套房，均价35000元/㎡。

目前整个片区周边二手房价格在43000-50000，倒挂10000元之上。所以整个片区依然非常火。

我们中午将近12点进入融信创世纪售楼部，置业顾问淡淡地看我们，一片疲惫的样子，询问之下我们得知，整个上午售楼部一共接了120多租客户，置业顾问累得都没能喘口气。阳关城檀越甚至连内部员工都买不到，据说都不够阳关城全国高管分的。

在这样的情形下，肯定是关系户优先，有的项目仅买一个选号费就需要70万，可谓夸张至极。

但钱江世纪城后期还有大量土地储备，如果没有了亚运会加持，2022年后的世纪城会何处何从？这是很多看衰者的疑问。

钱江新城

钱江新城目前是杭州市的政治和经济、金融中心，杭州市政府在2016年10月从拱墅搬到了这里。

截止到今天，钱江新城这个片区内已经开发完毕，无地可供了。江干区在钱江新城的东边开发了二期，沿江一线，但是基本没有住宅用地规划。所以目前整个钱江新城区域，只有两个项目在售。

一线海景房中海钱江湾，178三房一书房构成的四房，均价6万元/㎡，总价1000万。

而钱江新城一线江景二手房8万元/㎡。万科大都会应该还有几套看江的顶层，差不多12万一平。

非一线江景房我们只找到一个项目，滨江保利翡翠海岸。这是在售一个豪宅产品，据说是杭州目前精装标准较高的高层豪宅项目。售价超过了中海的一线江景房，达到了68000元/㎡。但这个项目的容积率达到了惊人的3.5，这低于杭州市主城平均2.2的容积率来说，是很惊人的。

2、江南城中心

江南城中心包含了滨江区、萧山经开区等几个板块。

滨江和主城下城上城：楼市现状，请参看之前米宅发布的稿件《绝望！办好落户手握800万现金，我在杭州城买不到房！》，因篇幅所限，这里不再赘述！

萧山经开区：因为紧邻滨江和奥体版块，所以在滨江无房、奥体版块太热的传导下，这里也非常的火爆，项目有绿城桂语江南、万科海上明月澜庭、融创望海潮、中旅名门府，价格从31500-35000元/㎡。

绿城桂语江南算是萧山最难买的一个项目，据说买一个号需要35万；万科海上明月澜庭：连来访登记都被拒绝了。片区内上一块土拍楼面价破了30000元/㎡。

萧山新城和经开区：以北塘河南北相隔，河南是新城，河北是经开区。但仅一河之隔，价差却最小能达到2000元/㎡。

河南新城区的融信江南学府，毛坯价格卖到了28000元/㎡。

3、城西科创和余杭组团

这个组团包含了整个大城西区域，我们重点来说未来科技城、余杭镇、闲林镇。

未来科技城

同钱江世纪城一样，未来科技城是另一个大热的区域，两者也可堪对比。钱江世纪城如同是国内常见的新区开发，政府重点倾斜，资金密集投入，有十成力要分五成给它。而未来科技城是典型的产业新城，以阿里为主导的高科技产业，让这里成为杭州较具活力之地！

这是我们非常看好的一个区域，不仅有西溪湿地，也有杭州甚至长三角较好的三甲医院，地铁三号线金和五号线，政府给了一水的高配。

目前这个片区在售项目也不多，核心区仅有三兄弟，阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来均价32000元/㎡左右，就连车位也同样是32万上下一个。

未来科技城也非常难买。

这里有两个销售逻辑，一是关系户先选，关系够硬的话甚至可以按揭买，然后是全款客户，最后才是六成按揭客户。二是，交一个装修升级费用，可以全款优先选房。比如说精装交房，原本的精装标准是3000，现在需要一平加1500进行装修升级，装标达到4500。

三个项目中品质较好，也最难买的是阳光城未来悦，小高15层，这里有未来科技城少有的恒温泳池。

最平庸的是中南樾府。

而最有可能买到的是东原印未来。东原因为是重庆来的开发商，知名度太低，所以市场不太认可，这反而是个机会，不仅不用抢房，甚至首套首付三成就可以买到。

余杭镇

老余杭镇上只有一个项目，西房余杭公馆。17年12月开，已售完三栋楼，价格18000-22000元/㎡。奇葩的是剩余三栋楼准备分两年开，今天的五六月开一栋三号楼。明年再分两期开剩余的两栋。老余杭镇拆迁规模庞大，大片大片的拆迁工地，所以这个项目一点都不着急卖，卖的慢了还能卖一个好价钱。

余杭镇边上有一个融创金成英特学府，一共有22栋高层，9栋洋房，高层17层，精装价格21000元/㎡；4层电梯洋房，毛坯价格23000-24000元/㎡。这个项目紧贴着杭临城际，西边一站之地可以无缝连接地铁三号和五号线的换成点，具备着位置优势。

整个杭州市洋房和高层的差价都很小，因为容积率低，这里在产品认知上似乎并不喜欢洋房，这个北方有着天壤之别。

闲林

闲林紧贴未来科技城，是刚需外溢的一个重点版块，所以目前版块也很热。

在售的项目中，融创的项目占了大头。

融创江南里，一共15栋高层，26栋联排，高层共26层，两梯四户。我们探盘当天只剩6套89平的房子， 24000-25000元/㎡。

融创很聪明，很会吊胃口，开盘都是一个单元一个单元的开，而每开一个单元总价都会上涨10万块钱，一直处于温涨状态。交5万意向金，直接订房。

距离江南里不远的融创未来海，全是130平起的大户型，均价在27000元/㎡，总价400万起。30%首付直接签。

在这个片区内，融创是一个很特别的存在，基本就是你只要具备买房资格，资金充裕，就可以买房子。在旁边的项目需要买房先交60万买个车位，然后再谈买房的情形下，融创竟然还可以30%首付买房。这几乎是一股清流，也和融创一贯的销售政策有关，快出货快回款，土地储备充足，坚持走流量，在乎整个基本面，不计较一楼一盘的得失，这才是融创的策略。

和融创江南里一墙之隔，是一个非常值得看的项目，绿城桃源小镇。在售的最后一期高层产品品霞苑，合计200套房源。价格从15000—17000元/㎡，虽然毛坯交房，却和江南里的差价高达3000-5000元/㎡。而89平小户型总价只要130-140万。

本项目内前期的二手高层价格在23000，很明显这是一个买到就赚到的项目。

4、大江东义蓬组团

大江东几乎就是杭州的乡下，也是我们在杭州看到的最乱、环境最差污染也最严重的区域，给人的感觉就是杭州市的战略预留区。

大江东瓜沥镇均价17000元/㎡；义蓬，均价在12000-13000元/㎡。江东核心区是江东新城的核心区域，有地铁七号线，有宝龙的商业广场和龙湖天街，核心区内的旭辉宝龙东湖城，高层价格和瓜沥镇相差无几，在17000-18000元/㎡。

5、城北和良渚组团

不管是勾庄还是良渚新城。都是目前杭州市场非常热的区域，在主城消耗完毕之后，大量的的购房群体就溢出到了这里。开盘即清、全款必须找关系，这些房地产界最激荡的名词，目前正笼罩着这个片区。整个杭州市场，除了滨江、钱江世纪城和上城下城几个CEO热抢盘，最火的地方就是这里了。

良渚新城

融信润天，22000-24000元/㎡毛坯，还有两栋高层。排了1000个号，33层两梯四户。平均数个人抢一套房子。这个项目已经拒绝排号了。

万科未来城，限价之下，新房价格在23000元/㎡，而周边二手房价格在30000元/㎡。这个项目和融信一样，也是平均几个人抢一套房子，更重要的是，置业顾问不仅拒绝我们排号，甚至连接待我们都不愿意了，因为反正也买不到，何苦多事！

勾庄板块只有一个项目万科杭辰。好吧，这个也是片区内非常火的项目，上一批的价格是，125平的27000元/㎡，89平的23000元/㎡。预计下一批开两栋楼，合计100户，但目前已经排了900多个号。

但这个项目是能找号的，10万一个，必须全款。

艮山新城

我们重点看了绿城杨柳郡。绿城的一个面向年轻人的明星盘。

这是一个纯地铁上盖项目，楼下就是地铁一号线七堡站。整个项目全部抬高，没有地下空间。一期二期地上0-9米是地铁车库，9-13.5米业主车库，再上是14层住宅。

售价中，上一篇三期33000元/㎡，精装。四期一共九栋楼，预计在35000元/㎡左右。四期整个地面抬高7.5米。户型为93-105-131-136四种户型。

四期六月开5栋楼，一共500多套房源，排了3000个号。没办法，一切都只能信命!

6、杭州远郊区域和环杭区域

临安青山湖板块

杭州少有的一个不限购区域是临安，有临杭城际和三号线五号线无缝换乘。

绿城云彬郡，在售一期尾盘，15000-16000元/㎡均价，毛坯。

绿城桃李春风，只剩洋房，精装26000元/㎡，82两房，99三房，116三加一房。这是绿城的一个明星盘，也是绿城最火的一个小镇项目。

滨湖天地，这是临安较大的盘，130万方，原本有190万方，实在太大了吃不下，后来拿出60万方对外拍卖，三家分了。这个项目距离城际临杭线800米。一期毛坯均价15900元/㎡。剩几套尾盘，一套120多二楼，一套160多五楼。可以正常按揭。一共32层，容积率2.1。

临平城版块

临平是余杭的区政府所在地，因一座临平山，将临平城区分为了山南主城和山北副城，两者的差价达到了8000-10000。山南山北通过杭州地铁一号线延长线联通。

山南只有一个在售项目，华元芳满庭，住宅，精装25000元/㎡。附近有地铁一号线起点站。

山北在售项目较多，因为有地铁，注定是刚需集中地。

中铁九逸，13000-14000元/㎡，毛坯。地铁九号线北沙路站800米。这是我们杭州看到的品质最烂的项目，没有之一。

阳光城法兰公园，高层16000元/㎡带精装，年中开盘。地铁北沙路站1.7公里。

汇高栢悦中心，10号楼3月底开，33层高层，精装20000元/㎡左右，地铁北沙路站200米，配套的商业地下一层和地铁站互通。洋房19500-21000元/㎡。

这个项目的排号费需要60万。

最后说一下外地人在杭州的限购政策：

对于外地户籍，需要在杭州3年内连续缴纳社保或个税2年；或者是走人才引进，研究生可以直接落户。

无贷款记录首付30%，有贷款记录包括外地，首付60%。对于外地户籍限购一套。

总结

1、房地产研究到最后，不是大数据，也不是土地供应和人口流入，而是人性。

2015到2016年的暴涨行情，教育了全体中国人。炒房迅速致富、实现人生升阶，已经成为了一条根深蒂固的的信念。可以发现近两年来中央所做的事就是消除这个信念，所以一直提倡的口号是房子是用来住的。

而今天的杭州，正是一个被信念加持之地。在赌国运之后，如今细化到了赌城运，可以肯定的是，眼下和未来的杭州正是最被看好的那个城市。这从近五年来杭州楼市走势中，可以看出。

2、在沉寂了近5年后，突然爆发，令诸多杭州本地人都始料未及，细分之下，大概有几个时间段：

2010-2015年：这五年是杭州楼市的萎靡期，甚至是全国为数不多的楼市下跌的城市。杭州本土老大绿城几死几生，最终不得不卖身中交正是较好的案例和见证。

2016年：起始于深圳的行情蔓延到了上海，上海迅速出台3.25楼市新政。于是在3月，来自上海的投资客迅速涌入杭州，杭州迎来排名前列拨行情；

9月，另一个重大转折点G20峰会举行，杭州吸引了全国的眼光。长三角周边富裕城市，特别是浙江的购房者，包含北京投资者，纷纷涌进杭州，攻城夺寨开启了杭州楼市的第二波行情；

2017年：3月份限购令升级，外地人退场。杭州本地意识迟缓的购房者和大量拆迁户，纷纷进入市场，开始了第三波行情。虽然在2016年9月杭州限购，但杭州楼市在这一年却逆势上扬。其余波一直蔓延到今天。

3、大水瞒过，再无洼地。截止到今天，杭州最热的那些版块，包含上下城、钱江新城、钱江世纪城、滨江、未来科技城、萧山经开版块、良渚新城，基本已经于普通购房者无缘。这里还不是价格涨了多少，而是房源稀缺之下的狼多肉少所带来的赤身肉搏。这里是人情世界，是关系世界，是强者碾压弱者的世界！

普通购房者的世界在那些远郊区域，比如说临平山北、闲林、老余杭、江东新城和转塘。根据2018年杭州市的土地出让计划，以上这些地方也是重点出让区域，很显然，政府在可以引导人群流入这些地方。

4、预计在2018-2020这三年，会有大量的前期拆迁地块入市，杭州将迎来土地供应高峰期。在货源得到补充的情况下，市场热度会得到缓解。

5、米宅长三角楼市专家夏良老师说，杭州楼市对标的是上海楼市，大概为上海楼市的6.5折左右。从这个角度看，杭州还有一定的上升空间。

如果我们以这个公示看环杭的海宁和柯桥，海宁对标的是临平，柯桥对标的是萧山，读者心中大概可以有个判断。

6、杭州之行我们考察了14天。14天来，杭州是一个让我们感觉很棒的城市，这里处处动人的细节，彰显了城市运营者的眼界和高度。G20 和亚运会的无缝对接，则是杭州遇上了重大机遇。

高屋建瓴的城市管理者，加上重大机遇，这是属于杭州的幸运，也是属于杭州的机会！