下一个楼市风口在哪?

壹

开启下一个黄金十年——文旅地产

开门见山，直奔主题，为什么说是文旅地产？

我们从文旅地产的三个历史背景来分析：一文娱、二旅游、三地产。

文娱方面，文娱公司一直饱受固定资产少的困扰，IP变现渠道有限。

旅游方面，我国旅游市场高速增长，根据国家旅游数据中心统计，2017年旅游人数50.01亿人次，比上年同期增加12.8%，国内旅游收入4.57万亿元，比上年同期增加15.9%。另有数据称，中国旅游消费增速已达全球3倍。同时，旅游从单纯的观光游向度假、文化体验游发展。

地产方面，传统房地产行业正面临从增量业务向存量业务转变的挑战。根据国家统计局数据，房地产增量开发规模约12.9万亿，包括商品住宅11万亿、商业1.9万亿。而存量规模也达到了约12.3万亿，包括旅游地产5.4万亿、商场5.3万亿、长租公寓1万亿、写字楼0.6万亿。旅游地产和商业地产是目前可见的，较大的两个可匹配原有资金和规模的领域。

华菁证券研究所地产行业首席分析师周雅婷提出一个值得我们深思的观点“地产和文娱作为经济周期中早期和末期的行业代表，他们的业务组合起到了对冲经济周期的作用，成为大企业在经过周期洗礼后的商业模式的选择。”

“文娱+地产”的做法是在经济周期中运用对冲关系，构建一个系统风险更小的业务结构。地产开发得到的短期现金流入到长期稳定回报的文娱业务中，实现资金在长期上的转换，也有利于商业模式的长期稳定。

当然还有一系列的国家政策利好支持。

难怪房产大佬们纷纷抢占文旅市场，积极布局，在国家十三五规划“构建产业新体系，大力发展旅游产业“和”一带一路“的双轮驱动下，文旅产来便产生了强烈的火花。

贰

文旅地产的核心资源

文旅地产是文化体验+旅游体验+地产开发的复合产业结构，重在文旅体验，能够抢占稀缺的核心景观资源，是文旅地产项目成功的必要条件。

目前国内的文旅地产按景观资源的获得方式，一般分二类，自造景区与依托景区。

自造景区需要开发商经历更大的耐心与恒心，需要更大的资金和实力。

依托景区则是在已有客流量的景区周边，进行地产项目的开发，开发商可根据景区已有的资源，做差异化的配置。

相比较，自造景区投入巨大，可实现的利润高；依托景区的开发难度小。

叁

文旅地产体现方式

休闲度假？5+2深度体验？

海南文旅地产的兴旺，东北人贡献巨大，据说海南900万常住人口中，东北人占100万，海南也被戏称为东三省的“第四省”。但是，近年来，由于海南春节期间的机票价格爆涨、物价攀升、景区宰客、交通拥挤等问题饱受诟病。

海南的真实经历揭示出了文旅地产的短板，过长的交通距离、景区的季节性因素，会让度假变得成本昂贵且非常艰难。

真正文旅地产的高潮并非远方，而是近郊！

位于大城市周边，车程1-2小时左右的旅游资源，正成为文旅地产的消费热点。不仅契合中产阶层“5+2”的休闲度假生活方式，使用频率的提升也让价值真正得到突显。

面对开发企业，提供更高层次的度假资源、配置大文娱、大健康、休闲购物等复合功能，丰富体验、强化“5+2”度假生活方式，让度假可能高频、简单，将是文旅地产的突破口。

肆

最常见的“主题公园”篇

现代主题公园发源于荷兰，兴盛于美国，而迪士尼是讨论任何主题公园都必须要写的。

从投资模式看，除美国本土以外，迪士尼的建设与运营主要是两种模式“许可经营模式”“合资模式”。

东京迪士尼采取的是“许可经营模式”，每年有一定比例的许可费，与项目营业总额挂钩，而不与经营利润挂钩。

香港迪士尼、上海迪士尼则采用了“合资模式”，由于主题公园投资大、长回报周期特点，这类大型的主题公园往往采用政商合营的形式进行。从政府角度看，主要利益着眼点不仅仅在于项目本身的盈利能力，而在于带来的就业、辐射消费和产业带动。

目前中国的主题公园主要有三种类型：

1、单体投资规模极高的上海迪士尼（55亿美元），北京环球影城（65亿美元）。

2、本土大型单一主题公园：长隆世界、太湖龙之梦，投入也在百亿以上。

3、全国可复制特色主题公园：华侨城欢乐谷、华强方特乐园、宋城演艺公园、华谊兄弟电影世界等。

伍

风口已来，你在哪里？

2018年，百亿文旅大盘落户杭州湾，这一次，就在嘉兴，面朝大海，多少人能看到新一轮的风口？

中国浙江山水六旗国际度假区

坐拥长三角核心区位，一条轻轨直达，二条城际交汇，四条高速直通，六大机场环绕，100公里核心旅游经济圈，辐射上海、杭州、苏州、宁波，300公里履盖16个重点城市，拥有12万亿经济总量，15亿旅游人次的强大支撑。项目被例为浙江省“十三五规划”重点文化旅游产业项目。

项目总规划用地约7000亩，总建筑面积约350万平方米，构建二带一核七板块，打造中国较大的泛主题公园，成为集旅游、生活、购物、休闲、运动、娱乐、度假等多种功能一体的文化旅游度假胜地。

浙江山水六旗国际度假区外通海可达宁波、舟山，内连河可到太湖、乌镇，联动杭州湾，直通杭州和上海，构建区域大旅游的核心引擎。将带来1200万年游客量，近30000个就业岗位，每年400亿的经济增量，与上海迪斯尼、北京环球影城形成三足鼎立之势，五年内带内区域旅游产业整体升级发展。

浦东的川沙在没有迪士尼之前，无人问津，2009年迪士尼要落户的消息了一出，板块骤热，业界人士称迪士尼不仅是一个乐园，更是一场资产的盛宴。

海盐——下一个浦东川沙，与迪士尼同样重量级的“美国六旗乐园”已经到来。

国际度假区内少有、少有、少有（重要事说三遍）住宅项目——融创·海逸长洲，在满足自用、度假的同时，还有着巨大的投资潜力，纯低密度住区，80-130方电梯花园洋房。

售楼处实景图

售楼处实景图

售楼处实景图

售楼处实景图

售楼处实景图

项目鸟瞰图

项目鸟瞰图

项目效果图

样板房实景图

样板房实景图

样板房实景图

机会已到，站在楼市风口，看你如何把握，有兴趣想与艳姐聊聊的，可以关注艳姐的个人微信号，暗号：燕窝+真实姓名+电话。

艳姐个人微信号

推荐原创：

“学区房”冷了吗？ ▎艳姐答房NO.14

杭州都降温了，还有能量带动海宁吗？ ▎艳姐答房NO.13

放开限价，房价会涨吗？

中间套与东边套差价14万怎么选房？ ▎艳姐答房NO.10

清华附校来了 ▎艳姐答房NO.9

我的生活不将就——先进泓玺台户型点评

大量土地流拍背后的真实原因是什么？

买房投资逻辑的“大洗牌”，你察觉了吗？