“万人摇”之后:有人赚得盆满钵满,有人竹篮打水一场空……

来源：西湖楼市

朋友C人品大爆发，摇中西溪公馆，但选房号靠后。C很纠结，一再询问我，假设最后剩下最差的房源，是否应该入手？

▲图源：视觉中国

西溪公馆虽说是杭州新房摇号以来的热度之王，但其热度是由肉眼可见的“高投资客比例”撑起的。

简单来说，C和所有参与西溪公馆摇号的购房者一样，交付即套现，是常规操作。那么交付后的出手难易度，成为关键要素。

要解决C的问题，需要一些前车之鉴，即得从杭州已交付的“万人摇”红盘身上看问题。

出货

西湖楼市整理了杭州几个新房摇号是“大红大紫”的楼盘，交付进入二手房市场至今为止的成交量（贝壳+我爱我家的市场份额大约在80%以上）。而其中的多个小区，如融信澜天、万科未来城三期梦溪里、万科融信西雅图、先进蔚蓝领秀二期，自去年年底以来一直是二手房成交排行榜前十中的“霸屏选手”。

根据透明售房网的数据显示，先进蔚蓝领秀二期、融信澜天、融信西雅图分别成交47套、34套和32套，成为5月市区二手房签约榜中的第5/8/9名。

不过进入6月以来，这样的热度似乎被迅速浇灭。每周成交前十的小区榜单里，这些热盘已无从寻觅。不得不让人产生一种“投资客已出完货”的感觉。

实际上，不止有成交量下降，这些红盘的挂牌量也有了明显缩水。根据透明售房网上的数据显示，先进蔚蓝领秀二期目前挂牌量为202套。而在1个月前，其挂牌量还在260套的水平。

投资客的传统逻辑，即在小区交付后尽快出手，以回笼资金进行下一步的规划。这些热盘在过去这波出货潮中，也基本可见其投资比例。

以融信澜天举例，其总房源数为1598户。交付至今，贝壳平台加上我爱我家的成交量已达163套，目前透明售房网上融信澜天的挂牌量为163套，如此计算，该小区的投资客占比至少在20%以上。

都有“万人摇”之势，因此红盘们的客户比例应该大抵相似，较高的投资客占比或已超过30%。

对于自住来说，这些都只是数字而已，并无影响。但像我朋友C这样“并不专业”的投资客，小区的投资客数量无疑会影响到其是否成功套现。

踩踏

投资客比例过高，即使是在市场需求量旺盛的前提下，也易发生“踩踏事件”。

▲图源：视觉中国

当前的市场就是一个很典型的案例，12万套的挂牌量，月度轻松破万的成交量，供需皆高看似和谐的市场下，才是真正比拼实力的时候。

根据统计，在这些网红盘里，就有被“踩踏”的对象。

2019年7月，捂盘一年半的上实海上海领出预售证，这个均价仅2.4万元/㎡的楼盘被给予厚望，在大家眼里，它就是杭州第十三个“万人摇”。尽管最终没有如大家所预测，上实海上海摇号登记的意向客户最终数量为7344组，中签率依旧低至4.03%。

即使是这样超低的中签率下，上实海上海在二手房市场的表现完败于同板块的万科未来城和融信澜天。截至目前，上实海上海在贝壳和我爱我家平台上成交的二手房总数仅为5套，融信澜天和万科未来城三期则分别有163套和74套，差距甚大。

而其中的根本原因，是在于上实海上海的产品有问题。尽管是毛坯，但户型存在巨大的缺陷，使得周边的二手房中介都直言该小区的房源很难卖。

新房时的火热，会给小区在二手房市场建立一定的知名度，但最终促单，则需要品质来说话。附近的中介纷纷表示，如融信澜天和先进蔚蓝领秀，就是因为小区的品质，才能在二手房市场出货顺畅。

套现

再来看这些红盘的价格，也十分说明问题。预设中倒挂100万的情况，几乎没有发生。

除了融信澜天和西湖国际城5月成交均价较摇号时新房均价有1万元/㎡的增值空间，按照89㎡的小户型来计算，有90万左右的红利收益。而远洋路劲上河宸章以及上实海上海，增值幅度就十分有限，仅4000元/㎡左右，加上资金成本，这些投资客基本是竹篮打水一场空。

我能理解朋友C在西溪公馆的选择上犹豫亦是如此。

拖了十年的西溪公馆，无论是户型还是其他设计，显然都已经过气。像60㎡户型、88㎡的2房一卫户型以及190㎡的户型，在如今的市场上基本上卖不动，只能以价换取成交，非投资客的优选。

▲西溪公馆户型图

对标未来科技城的美林公馆，就是因为户型差，二手房的成交量仅是有过质量问题维权的合景映月台的零头。西溪公馆没有户型的优势，未来的市场价值十分有限。一旦无法出售，即使是倒挂100万元的诱惑，这只是理想状态而已。

狂热的背后

6万人摇的西溪公馆，被视之为楼市的疯狂。不过在背后，像C这样理性的购房者不在少数。这也是12万套新房、二手房库存下，市场的一些真实反馈。

早在去年10月，艮北红盘杨柳郡最后一次加推，590套房源，最后至6000余号仍未选完。关键就在于四期50㎡的mini户型，不通燃气的“类酒店式公寓”住宅，让不少购房者质疑其性价比。面对红盘，购房者的判断远比我们想象的要理智得多。

▲杨柳郡户型图

杭州的楼市，疯狂背后是冷静。面对倒挂，谁都心之神往；但回到现实，也不得不考虑未来出售的事宜。

预计接下去还有多个红盘加推，购房者们能否在狂热背后找到自己的理性思考，应当是下半年的主旋律。