未来3年,房子还敢买么?

包不同 2018-10-19 15:00:00
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距离2019年还有75天,楼市近冬的迹象似乎也越来越明显。决定一个人,未来3年要不要买房的首要因素,是房价还会不会涨,是房子买来会不会赔钱。

距离2019年还有75天,楼市近冬的迹象似乎也越来越明显。

这个时候,大家所关心的问题逐渐都变成了同样的一句话:

作者:张D大大 来源:楼市时评

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未来几年,房子还敢买么?

想弄清楚这个问题,首先要明确一个概念:

决定一个人,未来3年敢不敢买某套房的核心因素,到底是什么?

是房子的地段?

是小区的物业?

还是周边的配套?

以上全错。

决定一个人,未来3年要不要买房的首要因素,是房价还会不会涨,是房子买来会不会赔钱。

说白了,就是对未来价格的预判。

如果有一个来自未来的人明确告诉你,3年后房价会下降50%,那么只要脑子没坑,100%的人选择都会是卖房,而不是买。

哪怕是最刚需最刚需要买房结婚的人,也不会例外。

没有人会跟自己的财富资产过不去。

所以,对未来房价的预判,才是决定大多数人,敢不敢买房的最核心因素。

那么问题来了,未来3年,房价是涨是跌?

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3年小周期,5年大低谷

3年一个小周期,5年一个大低谷,好像快成了楼市逃不开的魔咒。

而开启这个魔咒的标志性咒语,就是围攻售楼处。

其中最有名的3次,分别是08年底的杭州,14年初的杭州,以及18年底,也就是前几天刚刚发生的江西某桂园。

如今,08年的一幕幕,好似又要重演。

哪怕上月国家统计局数据仍旧显示,全国70个大中城市,68个在涨。

但对价格最为敏感的购房者都纷纷开始用脚说话,整个国庆,全国几十个售楼处都出现了围堵的现象。

一个售楼处被围,或许还能说是特殊案例。

全国几十个都被围,那只能说明一个情况:

本轮从15年开启的上行周期,终于整体性的进入了降温通道。

为什么要强调说是整体性?

因为早在18年之前,大部分的一线和强二线,都逐渐转入了或横盘,或小幅下跌的状态。只有三四线,仍凭借着剩余的棚改之力,高歌猛进。

一二线和三四线的分化,是本轮周期跟以往较大的不同之处。

很多朋友或许不关注国内其它城市的房价表现,那我给大家举几个例子看一看,感受就很明朗了。(别轻信各种网站上展示出来的上涨趋势,他们统计的都是挂牌价,很多都根本卖不掉,有价有市才算较高点)

2016.6——深圳达到高点

2016.9——郑州,合肥,苏州达到高点

2017.3——北京,上海,厦门达到高点

2017.6——武汉达到高点

2017.8——广州,南京达到高点

2017.10——杭州,成都达到高点

注意,这个数据大家完全可以当作城市安全度的排序去参考,越早见顶的城市,18年就越安全。

像合肥,苏州这两个16年见顶的城市,像北京这个17年3月见顶的城市,都在今年上半年的时候,爆发了一波小阳春的行情。

这个时候,或许有人会有疑问,如果18年整体热度才开始下行,那按照周期理论,是不是只要再等个一两年,就会有新一轮的周期开启?

等到19年或是20年,房价是不是又会再度上涨?

很遗憾,答案是否定的。

本轮周期,跟以往有着巨大的不同之处。

首先,是国际环境不同,以往十年宽松的国际货币环境,变了。

其次,是美国的步步紧逼,前有美联储加息,后有特总加税。

再次,是拉动我国经济的三驾马车,投资,消费,和净出口,与以往相比均出现了明显变化。

最后,是本次棚改的尾声。

这四个点,每一个都值得去深入剖析,每一个都有深远影响,但鉴于安全性考虑,我们还是在小号中再做详细分析。

虽然分析不能在这说,但是结论是可以放的。

只要这4个大的关键点不发生改变,未来2-3年,房价很难出现逆势的暴涨。

那么问题又来了,如果未来2-3年房价都会比较稳定,那么未来到底还有没有新的上涨机会?

还是说,房地产这个夜壶真的要被放一放了?

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房价何时会上涨?

如何判断房价何时会上涨?其实很简单,看三个信号。

1.放水

2.降息+降准(单个降准还不算)

3.限购解除

只要有这三个信号出现,未来1年内大概率会进入上涨周期。

比如09年的上涨,来源于08年的放水。

比如15年的上涨,来源于14年开启的限购解除+降6息+降5准。

比如17年的三四线上涨,来源于15年的棚改去库存。

莫不如是。

其实,对于未来大家也不必过于悲观。

房价哪怕近期不涨,但是从中长期来说,买房依然会是中国老百姓较好的投资渠道。

首先,从历史长河上讲,只要不发生战乱,房价将长期保持上涨趋势。

其次,回归我国国情来看,房地产也是税收的重要组成部分。

看问题要看本质,我国目前的财政收益,仍有很大一部分来自于土地收入。就算是未来土地财政转型,开征房产税,那房产税也是要根据房产的评估价格来征收,房价下跌也就意味着税收减少,所以主观层面上,绝不会弃房价于不顾。

而且,房产税不仅是为了解决土地财政问题,也同样是中国制造业的转机。

就像在美国,房产税是州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源,同时也其是平衡地方财政预算的重要手段,平均占到地方政府总财政收入的50%以上(调整后口径)。

在这种情况下,房产税收的多了,制造业的赋税相对就会变得非常的低,有利于制造业的发展。

根据OECD数据库的相关数据显示:

说白了就是,美国因为能收到房产税,而且是年年收,所以不差企业那点钱,收企业的税可以少收点。

中国由于之前的国情,没办法年年收,卖房卖地收的钱都一锤子买卖,所以要么靠企业税收,要么靠卖地补贴,实在没能力给制造业更多的减免。

那么问题来了,在当下中美的大背景下,到底如何给与制造业更好的支持?

减税,是较好的帮助。

如何才能尽早给制造业减轻税收负担?

争取早日获得更加稳定的税收来源(比如房产税),一来能稳定地价,二来能减轻制造业负担。

尤其是随着当下特朗普对制造业进出口的步步紧逼,为制造业减负的需求越来越重,房产税可能比我们想象的还要早到来。

对于房产税,大家或多或少都会有一些惧意,担心房产税的出台会让房价大跌。

其实也大可不必如此担心,就像我今天从网上看到的一个问题说的那样:

而且,国际市场上有大量的,每年都交房产税国家,房价依然在上涨,就是较好的证明。

房产税的到来并不意味着房价的下跌,18年2季度全球房价上涨排名前20的市场,没有房产税的寥寥无几。

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未来3年,哪里的房子还能买?

分析了那么多基本面的东西,最后再来说点干货。

首先,三四线的房子,尽量不要再碰了。

虽然这个观点,在去年底今年初的时候,已经苦口婆心的说了无数遍,但是最近有很多新朋友关注,另外事情本身又出了一些新的转机,之前买完三四线有点后悔的朋友也有了脱身的机会,所以再唠叨一遍。

4个月前,棚改被一刀切的消息飞满天,基本可以宣布三四线楼市的尾声,但是前两天,会议上又出了新的指示:

这说明各方都进行了一定的妥协,棚改也将在未来一步步退出。

那些库存不足,房价已经上涨过一轮的三四线城市,目前有了一个缓冲期,窗口期,想离场的朋友抓紧时间,千万不要幻想短期内还能再来一波行情。

那些库存量仍然很大,房价还没上涨的少数三四线,也会有一定的空间和机会,可以尝试去抓一抓,但是千万别堆上全部身家,小心一把梭哈。

对于一二线核心城市,以及这些城市的核心城区来说,城市化进程远未结束。

未来,我们会吸取本轮经验,更加大力的发展我们的高精尖产业。而值得注意的是,这些高端产业所需要的人才,大部分要一二线城市,才能负担的起,才能提供给他们足够的空间和发展机会。

所以,未来资金和配套人口的流向,也会更加明显的指向一二线,指向那些拥有高端产业的城市,和拥有高端产业的城区。

房价的变化,终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素,终究还要看人口。

人口越多的城市,意味着越高的经济发展潜力,也就意味着越大的房价纵深空间。

那么,是不是人口总量大的城市,就可以闭着眼睛买?

也不一定。

如果一定要用一条数据,来预判城市房价的未来潜力,那么人口净流入数量,才是较佳的参考指标。

对于买房这件事儿,我们一定要牢记一点:

有人口的地方,房价才有未来。

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