首开遭遇滑铁卢、“惜售”是怕"再打脸"?7年“难产”中央车站广场首秀失利暴露了什么?

拿地近7年，华润城东新城项目——华润中央车站广场终于在上周日（3月11日）迎来首开。但随即就有网友向搜狐焦点投诉：中央车站广场涉嫌捂盘。

投诉网友表示，项目明明已经领出了3#楼的预售证，但却捂盘，在拿证已经一个多月后，仍不对外开放销售。对此，小编也走访了项目现场，了解真实的情况。

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 预售证领出超一月，部分房源仍不开售

华润中央车站广场的首张预售证核发日期是2月14日，春节放假前的最后一天。这张预售证预售房源为3#、5#楼，共622套房源，全部为LOFT公寓，户型面积从37-65平米不等。

3月11日，项目首开，推出了5#楼的房源，但同时领出预售证的3#，是不是真如投诉网友所说，开发商捂盘不售呢？在售楼处小编以购房者身份问及是否可以购房3#楼房源，置业顾问直接拒绝了，明确表示：3#楼尚未开盘，房源还不能选。

针对网友投诉的项目3#楼不可售情况，小编随后以媒体身份向项目负责人进行了咨询。项目负责人也明确回复：项目3#楼目前不对外销售不能选房。

(3号楼预售证)

根据住建部《住房租赁和销售管理条例》规定：取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。

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房管局回复：住建部条例只针对住宅项目

中央车站广场不属于捂盘惜售

小编将项目的情况反映给了杭州市房管局的相关部门，在了解情况后，工作人员表示：住建部的《管理条例》规定的10日内一次性公开所有房源价格并对外销售，只适用于住宅项目，对于像中央车站广场这样的商业项目并不适用，也就不存在项目捂盘惜售一说。

③

首开推大幅优惠，难挡去化艰难

但在调查过程中小编发现，即使首开仅推出5#楼，去化却并不出色。

3月13日，小编在售楼处公示的5#楼销控表上看到，项目还有不少的房源可选，目测项目的去化仅有6成左右。有网友也跟搜狐焦点反映，中央车站广场的call客很密集，让她也是不胜其烦。

（5#楼部分房源销控表/截止时间：3月13日）

除了密集的call客，让小编诧异的是，在项目现场，竟然出现了杭州楼市消失已久的“开盘优惠”！现场4重开盘优惠的展示牌也格外的醒目：

（项目现场开盘优惠信息展示/优惠时间：3.11-3.18）

开盘优惠方案显示，除了认筹金五万抵十万之外，按时签约还有1%的折扣，首付款超8成还有2%的折扣，如果能一次性付款的话折扣力度达到了3%。以总价120万左右的房源计算，较高可优惠9.8万，如此高的优惠力度，与当前市场开盘即罄，甚至全款+关系的热度相比，中央车站广场项目的销售似乎“出了问题”。更有耿直的网友调侃：“不敢开3#楼，怕更被打脸吧？”

从高频call客到开盘大力度优惠，项目从蓄客到销售，远没有想象的那么理想。蓄客不足，房源销售困难，“雪藏”6年多的项目首开竟是这样的成绩，多少还是让人唏嘘不已。

④ 

规划频调竞品扎堆，中央车站广场去化之路艰难

时间追溯到2011年10月和2013年1月，华润万家连下两子竞得彭埠商地，楼面价分别为6587元/㎡和 7876元/㎡。

连拿两地，华润万家完成商业综合体欢乐颂购物中心的设想，但从2011年拿地开始，项目迟迟不曾动工，网络上多次传出项目规划调整的消息，让城东人民期待已久的综合体持续“难产”。

直到2016年6月，杭州公共资源交易网上挂出了一轮招标公示显示，项目即将开建，工期970天，预计2019年建成。

从最初的华润欢乐颂，到现如今的中央车站广场，项目的案名发生变更，规划也明显发生了改变。单从效果图上看，40号地块主力产品由欢乐颂的写字楼+商场，调整成中央车站广场写字楼+公寓。

（上图：欢乐颂规划效果图/下图：中央车站广场规划效果图）

一晃几年过去。随着规划的调整，案名的变更，城东新城的商业综合体也呈现了迅猛的发展，竞争激烈。东站西子国际同样为2011年拿地，已经于去年年底开业；港龙城预计今年开业；三花国际、杭州之翼、东亚新干线等产品，现房或准现房的状态，都比中央车站广场交付更早。而未来板块内，德信补仓的商业地以及龙湖2月初拿下的商住地，未来都是比较大的竞品存在。

在外部环境大同小异的情形之下，中央车站广场仅靠着央企的背书，已不足以让产品成功突围。

在走访当中，网友F先生坦言：中央车站广场的产品太一般了，4.2米的LOFT，相比其他4.78米的LOFT，舒适性差太多；而且在杭州市场甚至出现双钥匙公寓的情况下，中央车站广场还是传统的公寓模式，没有太大的吸引力；虽然未来与东站连通，三地铁交汇，但有利有弊，应该未来生活也比较吵的。相较之下，可能彭埠地铁站附近的公寓投资价值更高，因为共享的配套但居住舒适度会更高。

外围“虎视眈眈”的竞品，也在紧盯着每个来访的客户。小编刚走出中央车站的售楼处，就被各个不同项目的小蜜蜂追问“要不要去看看附近的房子”。新一轮的截客现象，或从城东新城的公寓市场拉开序幕，而在这一场“战斗”中，中央车站广场已经遭遇了首场“滑铁卢”。

外部强大的竞品，内部羸弱的产品，中央车站广场披着首开去化艰难的标签，未来之路或更加艰难。

近7年时间，在首开之际遭遇滑铁卢，这一亮相，也说明在市场敏感期，项目分化趋势已经形成。“只有潮水褪去，才知道谁在裸泳。”审时度势、内外兼修或许才是产品的王道！

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