库存七年新低、成交量历年第二,卖地金额史上较高,2017年杭州楼市发生了什么?

良渚新城生活圈 2018-01-08 11:50:00
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2017年,又一次被称为史上最严的调控政策在杭州落地,市区(主城、萧山、余杭、富阳)全年成交套数相较创下空前记录的2016年,下跌15%,同时也是历年第二高。

导语

2017年,又一次被称为史上最严的调控政策在杭州落地,市区(主城、萧山、余杭、富阳)全年成交套数相较创下空前记录的2016年,下跌15%,同时也是历年第二高。

  浙江在线-住在杭州网12月31日讯(浙江在线记者 吴洵非)2017年,又一次被称为史上最严的调控政策在杭州落地,市区(主城、萧山、余杭、富阳)全年成交套数相较创下空前记录的2016年,下跌15%,同时也是历年第二高。

  对比下跌的成交量,库存的去化速度更快一筹,截至2017年底全市商品房库存同比下降四成,创2011年以来新低。“限价”出货成为这一年的关键词。

  还是这一年,杭州土地市场的成交金额攀至史上新高,即便放眼全国,也仅仅位列北京之后居于次席。同时,行业越发集中化,排名前列梯队房企的门槛再度抬高,并且攫取了土地市场的主要份额。

  2017年留下的几项记录,还将对来年行情造成直接影响,展望2018,杭州楼市平静中蕴含波澜。

  成交量史上第二

  库存七年新低

  如果不算撤县并区还不满一年的临安,2017年杭州楼市(主城、余杭、萧山、富阳)总计成交商品房172603套,较2016年的202245套下跌15%,不过依然占据了史上第二的位置。其中,主城区成交62427套,位列2016、2009两年之后,排在历年第三。

  注:数据截止12月30日

  2017年,杭州楼市继2011年之后再次迎来了史上最严调控政策,限购、限贷,利率上浮、连缴2年社保等等细则纷纷落地,持续从严。除了成交量的同比下滑之外,调控的影响更多体现在楼市的库存变化上。

  注:数据截止12月30日

  这一年当中,总价150万元以下的房子一共卖出了75579套,占总成交量的44%,总价150-300万元的房子卖出56892套,占比33%。深度调控之下,刚需首改是市场的特别主流,总价300万元成为一道门槛,这个价位几乎是一般购房者全款置业的上限。

  于是可以看到,经历了连续两年的结构性“去库存”之后,2017年杭州楼市部分板块、部分价格段、部分面积段陷入了供应短缺,整体库存继2016年之后再次下滑,自2011年以来首次出现成交量、供应量双双下滑的现象。

  截至2017年12月30日,全市商品房库存为77929套,同比下降四成,创2011年以来新低。其中全市住宅库存27231套,主城区住宅库存7338套。这意味着,理论上来说只消一个多月的时间,主城区市面上看得见的可售住宅就将耗尽。

  注:数据截止12月30日

  房企榜首易主

  行业集中化加剧

  深度调控之下,行业集中化越发明显,这一点真真切切地反映在2017杭州楼市成交金榜上。

  2017年,杭州房企的销售桂冠排名前列次由外来大鳄摘取。专注主流市场的万科受调控影响较小,以277亿元操盘金额位列排名前列。而在资本市场上狼吞虎咽的融创,也在入杭5年后拿下权益榜冠军。

  大鳄们的实力更在单盘成交排行上体现得酣畅淋漓。2017年全市销售金额前三名楼盘,由由来自萧山区的春江天玺、江南之星、时代奥城包揽,这3个楼盘均出自金榜TOP10房企之手,并且各自的成交额都在50亿元以上,放在以往任何一年,都有争夺年度销冠的机会。

  与此同时,2017杭州房企操盘榜、权益榜的前十门槛分别提高到了80亿元和65亿元,原先只要达到50亿元即可稳入前十的房企,不得不暂时脱离排名前列梯队。开发商之间的分化也在加剧。

  阳光城与江苏新城,是2017年TOP10榜单上的新面孔。自进入杭州以来,阳光城一直在有意识地扩充版图。2016年11月,它以13.51亿元顺利获取物产中大集团旗下地产项目,实现了在主城、萧山、余杭、富阳的多点开花。

  同样擅长并购的江苏新城,还具有独到的战略眼光。2017年,新城选择萧山进行重点布局,但并非“地球人都知道”的奥体,而是地价更为实惠的开发区、北干以及南部卧城,三大“香悦系”产品地价较高不过7507元/㎡,年内合计销售50多个亿。

  杭城新高全国第二

  土地大年再临

  库存持续消耗,凸显了拿地的重要性。2017年是当之无愧的杭州土地大年,全年土地总成交金额高达1943亿元(主城、余杭、萧山),较2016年(1597.7亿元)增长20%,是2015年(630亿元)的3倍多。

  2010年-2017年杭州市区土地成交量价走势图

  事实上,杭州的土地市场也在2017年遭受了力度空前的调控。3月,杭州市国土资源局发布土地新政,包括现房销售、竞报自持、配建养老等全新内容。由于杭城库存本已处于持续下滑趋势,而现房销售意味着可能在未来两三年之内全市都无房可售,因此市国土局又在7月取消了现房销售条款,随后于8月进一步规定企业自持商品房不得销售、转让,全部对外租赁,单次租赁周期不超过10年。

  尽管严苛的新政内容层层加码,却依然抵挡不住开发商前赴后继的拿地热情。4月开始的土地出让,涉宅用地几乎都进入了竞拍自持比例的环节,在这一年拍出的地块里,有7宗地必须熬到现房才可销售,有8宗地需要配建养老设施,更有超过70宗地带有自持比例。

  在寸土必争的竞拍当中,许多区域的价值都得到了重新定义。全市共有36个房地产板块,在2017年刷出了地价新高。这其中,既有钱江新城核心区、申花等“4万+”楼面价的主城区高端改善住区,也不乏大江东、空港新城等楼面价不到1万元/㎡的首置板块。从数据上来看,各板块之间形成了明晰的价格梯度,分化现象还将加剧。

  2017年,杭州土地市场还诞生了一宗具有里程碑意义的地块。10月27日,位于城东新城彭埠单元的杭州首宗租赁用地出让,最终由杭州市城东新城建设开发有限公司底价竞得,楼面价5049元/㎡。

  杭州是全国首批开展住房租赁试点的12座城市之一,今后“只租不售”供地模式将成为土地出让方式的有益补充。这也是2017调控新机制的重要组成部分。

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