焦点房谈 | 摇号买房 闯过了开发商 银行这关也得闯

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@曾妮

Q:您好，本来打算全款买一套未来悦的125方，加上车位和装修包大概450万左右，现在能摇号了，打算首付三成去摇和家园臻园，以后给孩子读书用，再首付六成去买套未来悦的90方，这么操作合适吗？未来悦被限价，臻园用来读书。

A:根据你的描述，能够买2套房，希望买学区房，推断出您应该是属于“无房家庭”，能够享受政策倾斜的利好，可以有2次摇号的机会，首套房买到的几率较大。

和家园属于主城区，学区不错，又靠近西溪湿地，拥有类似条件的新盘不多，恰好又是先开盘，所以建议买；未来悦附近规划有地铁，医院，学校等生活配套，适合自住，另该盘又被限价，投资获利的诱惑很大，是一个自住投资两相宜的楼盘。如果你有资金，这2个盘你都可以试一下。

温馨提醒，如果买未来悦投资成分大的话，就锁定90方户型。还有就是2套都要买的话，可能会动用太高的杠杆，建议您评估好自己实际收入和还款能力，此外，二套房贷利率基本上浮20%及以上，购房成本增加不少，2套都要按揭，银行对你的还款能力也有要求，如果达不到，就可能会要求你提高首付比例。

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@梦想起航

Q:高价地后面都要上市了，以后买更贵。我想趁政府限价，买一套200万以内的房子，投资。之前关注过大江东，感觉比较远，还有临平山北，现在价格已经18000以上了，还值得入手吗？有其他板块推荐吗？

A:大江东虽然距离主城最远，但是大江东的规划级别较高，3段地铁线，1个高铁站，是“城东智造大走廊”规则中的产业集聚区，是“拥江发展”的东起点，这就意味着大江东是一个能自我造血的板块，目前房价在15000-18000，地价约10000+。一是投资成本低，二是随着主城区房价上涨，大江东能够承接城东特别是下沙、萧山东的人群。这些都是投资的利好。

临平山北已改名叫东湖板块，该板块距离主城更近，交通很方便，包括区域内道路交通以及连接主城的国道、快速路，还有规划9号线。板块内部已经形成较为成熟的居住氛围。作为为数不多的价格洼地，东湖板块具备的条件对刚需的吸引力非常大，预计也会成为摇号难度较大的板块之一。

目前新房价格在16000-18000，地价13000+。有了刚需和地价的支撑，东湖板块同样具有升值的潜力。

除了大江东、东湖板块，像大学城北这种更靠近主城区的，距离更近的区域，都是可以考虑的投资板块。

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@水墨

Q:老师您好，我现在是单身无房，首付不到60万吧。我是一个女生，在西溪湿地附近上班，不太想买太远的房子。最近去看了翠苑的50方2居室，又带个小院子，我打算买过来，把室内，院子装修得漂亮一点，用于自己住。这样就不必租房，居住也更舒服。等到以后再卖掉，或者等拆迁重建。你觉得这样操作合适吗？

A:翠苑二手房价一路走高，从2016年的2万+到2017年3万+，目前已接近4万，所以，这种“老破小”，凭借着中心区域，完善成熟配套，具有保值升值的功能。你可以买过来，装修好自己住，生活品质会提高。未来看增值情况，选择卖掉或出租都很合适。

至于拆迁或重建，目前还没有相关官方消息。至于后期怎么处理，可以参考类似的朝晖一区、六区，那些楼幢房龄已经超过30-40年，是先采取整修，加固处理，严重的危房，最多也只是重建。

我有一个建议，按照60万的首付，你可以去良渚看一看昆仑华府和融信澜天，还有天都城，他们分别有2号线、3号线连接西溪湿地，上下班方便，且新房的户型和居住环境肯定比老小区好。

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@不倒翁

Q:你好，我是刚需首套，社保还不满2年，正在办理本科落户。目前手头只有60万，工作在浙大紫金港校区附近，请推荐下楼盘，谢谢。

A:首付3成，资金60万，总价约200万，这样的楼盘集中在良渚，良渚板块最适合，距离你工作地也最近。具体楼盘有融信澜天，昆仑华府，万科梦溪里，融信澜天距离地铁站最近，且有83方小户型，其他2个盘最小户型为89方。

如果你能再去筹点钱，总价200几十万，就可以买到西湖区，三墩北，像万科融信西雅图、中国铁建西湖国际城，他们有一些低楼层的89方，价格在你的承受范围内，不过，距离地铁站较远。

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@Keifer

Q:我有一套德信东望的88方小房子，也一直想换套大点的。这套房子卖掉后，才有购房资格，可以拿到260万现金，想再买一套120方左右的四房。我有2个问题，1、现在卖掉，马上买划算吗？ 2、以我的条件，可以买哪里？

A:你好，你的房子属于城东新城的双地铁房，又是德信开发的，算是比较优质的资产了，目前成交价在35000-40000。

城东新城地价普遍3万+，其中2块高达36000+，将来新房价格会冲破5万是大概率事件，相应地，周边二手房还会有一波行情。所以，现在卖掉有点可惜。

如果你很迫切需要置换，你会面临3个问题，一是你必须卖掉才有购房资格，二是你不能算无房家庭，中签的概率不太大，三是已经有过按揭记录，首付比例需要6成，那么你能够得到的楼盘价格在35000左右，市区基本就没有了，只能跑到比现在更远一点的地方看看，比如绿城杨柳郡、绿都汀蘭府、璞丽东方。