丁建刚:杭州房价会再次领跌吗?

2011年至2014年，杭州房价曾领跌全国一二线城市，当时有着极特殊的历史背景。现在这些情况已不复存在，再次领跌的可能性几乎没有。

上周末，网上流传出一篇微信稿，谈到了杭州房价。

文章引用了一些未注明来源的数据，证明杭州房价深陷泡沫之中，并暗示性预言杭州房价泡沫将无法支撑。

 （此文现在已经被删除）

杭州楼市极为敏感，这一判断引发了市场高度关注。

此时此刻，我们有必要以更为理性的态度回顾和梳理杭州房价的走势，以判断未来的可能。

— 01 —

一个城市合理的房价基准线在哪里？

首先是一个国家或一个地区的价格基准线。通常人们是以这个国家的一线城市为价格基准线，其他城市按梯度分布。

这也是很多城市争着抢着要挤进一线城市的动机和原因。

如果没有其他一些特殊的原因，各个城市的价格与一线城市的比价，是市场自然形成的，取决于市场对其价值的认同，不存在哪个城市的价格特别不合理的现象。

— 02 —

2011年-2014年

杭州确实是房价领跌的城市

2011年至2014年，杭州确实是全国一二线城市中房价领跌的城市。

2014年12月，国家统计局公布的70个大中城市房价指数，杭州同比下跌10.3%，跌幅位列排名前列。

（点击看大图）

杭州在2011年-2014年期间房价领跌，有着复杂的历史原因和背景：

①杭州房地产市场起步早、市场化程度高、市场敏感度高。

②本世纪初，更确切的时间大约在2003年开始，民间资本极为充沛的浙江温州人，以其对市场的敏锐嗅觉，大举进入杭州和上海的房地产市场。其中更多的人选择了杭州，即所谓炒房团的由来。理论上，杭州是排名前列个被炒房团攻陷的城市。

③当时的杭州，刚刚将萧山和余杭纳入主城区。城市仍然是单一核心的格局，城市的骨架没有拉开，萧山、余杭尚未纳入市场体系中，房地产市场供应量极为有限。

因此，在2003年至2010年，杭州房价快速上涨，特别价格逼近了北京、上海两地。

2011年初，甚至有一条假消息称杭州房价全国排名前列，几乎无人不信。本人辟谣，风波才逐渐平息。

④2011年初，中国开始了当时最严厉的限购限贷调控措施。

而2011年至2014年的杭州楼市，又恰与以下事件重叠：

➤温州民间信贷资金链断裂，导致温州房价大幅度下跌，众多投资者从杭州楼市抽身。这四年中，温州投资客在杭州楼市几乎绝迹。

➤杭州城市格局发生变化，从单一核心变成多核心城市。城市多个新兴板块崛起，供应量大幅增加，库存激增。

➤部分开发企业在2012年初和2014年初两次资金链紧张的时刻，降价自救。

以上这些因素，是杭州房价在2011年-2014年领跌的主要原因。甚至可以说，这是市场本身对杭州房价的重新定位，与一线城市北上深比价的自我修正。

当时，杭州的房价已接近于北京、上海，甚至超过深圳。而现在，房价已经修正到大约这三个城市的一半。

本人在2011年初的《就“假排行榜”事件 丁建刚答媒体同行问》一文中就曾认为：“如果一定要比较，我觉得上海的性价比仍高于杭州，不要看上海的房价比杭州高，但是他所占有的城市资源、现代文明程度、国际化程度仍远远高于杭州。”

— 03 —

杭州会再次成为房价领跌的城市吗？

2017年杭州房价上涨的压力非常大。甚至在一线城市和2016年出现被称为“四小龙”的热点二线城市——南京、苏州、厦门、合肥市场已经有稳定和降温迹象的时候，杭州房价上涨压力仍然不减。

其中一个重要的原因，就是2016年的这轮暴涨，杭州起步远远晚于“四小龙”。

2016年“9·30”急刹车时，“四小龙”都几乎已经完成了暴涨，杭州刚刚完成了补涨，进入加速阶段，但被同时刹车。

这也是杭州房价在这一轮调控中表现得格外“猪坚强”的原因。

2011年至2014年间，杭州楼市领跌的那些特殊的历史背景，现今已经不存在，杭州和一线城市之间的比价也更为合理了（这一点恰恰是很多开发商认为杭州市场仍有空间，而大胆高价拿地进入杭州市场的原因）。

因此，杭州再次成为领跌的城市的可能性几乎没有。

但是，如果出现全局性的系统性风险，甚至出现央行行长所说的“明斯基时刻”，那要修正的也不是杭州一个城市，可能打击更大的是一线城市。1990年的东京，就是如此。