杭州库存地图出炉!14.8万套房分布在哪?哪里刚需房最多?

来源：钱报杭州房产

2019年，杭州房价何去何从？若限购不放开，房贷利率保持稳定，那么就要看实际的供求关系。

哪些板块库存充足，哪些板块缺乏供应量？刚需购房者又可以去哪些板块买房呢？从这些表格和库存地图，我们可以迈开脚步，提前为自己制定一张全年买房路线图了。

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杭州14.8万套住宅广义库存

可以卖两年

有人要问，杭州到底现在杭州多少套住宅新房可卖？充裕吗？

告诉你，即使2019年不出让土地，粗略估计，未来两年都“粮仓满满”，供不应求是不太可能了。

透明售房网数据显示，截至2019年1月1日，杭州市区（不含富阳、临安，下同）住宅库存22223套，这是显性库存。

但中原地产库存数据显示，杭州市区住宅广义库存可能达到14.8万套。这里的广义库存包括已经领出预售证的在售房源、已开楼盘未领出预售证部分以及未开盘地块的隐性库存。

数据来源：中原地产

14.8万套是什么概念？

按照2018年杭州市区住宅成交80884套来算，去化周期差不多要1.8年。但这个14.8万套库存中有部分是2018年下半年拿的地，按照目前大部分房企拿地至开盘的周期来算，这部分库存有可能会延迟到2020年面市。

也就是说，假设2019年不再出让土地，这14.8万套会成为2019年、2020年两年的主力库存，即便按照2018年的销售套数来算，供应量也较为充足。而事实上，2019年的土地供应量不会少，因此还会继续增加大量隐性库存。

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单价2万以内选塘栖、超山、仁和

单价2万-3万选崇贤、南部卧城、义桥

从中原地产提供的数据看，2019年住宅广义库存量排名前十的板块，排在排名前列的是萧山南部卧城，其广义库存达到14211套。

注：以上数据来源于中原地产，数据截至2018年12月底。住宅广义库存为在售可售+在售未推+待售项目。各板块住宅广义库存套数按照板块内住宅广义库存面积/近一年板块内住宅成交套均面积计算。

刚过去的12月，钱报记者对南部卧城楼盘进行了评测，据统计，该板块目前在售和待售的新房项目多达10个，是杭州当下库存压力较大的板块。未来，很有可能出现价格上的博弈。

未来科技城接下来供应量有9179套房源，萧山开发区板块有8000余套房源，崇贤板块有近6000套房源，均较为充足。

作为市场主力的刚需盘，未来供应主要集中在余杭、萧山，特别是余杭。预计能在2019年开盘、均价在3万元/㎡内的20余个楼盘中，有10个位于余杭，5个在萧山。但是，这当中80%以上的新盘都规划了高低配，也就是实际入市的适合刚需购房者的房源套数还要少一些。

比如塘栖、超山、仁和等原来开发商较少进入的板块，这些楼盘的楼面价大都在9000~13000元/㎡，基本可以判断他们售价会接近甚至超过2万元/㎡；还有就是萧山南部卧城以及更南的义桥等，价格也都在3万元/㎡以内；此外，富阳、临安也是相对低总价的房源供应大户。这或许就是接下来承价能力有限的刚需购房者选房的现实路径。

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4万+楼盘迎来全面“混战”

改善客户挑花眼

另一组数据说明，接下来，这两年拿的高价地项目将会接连入市，2019年，改善型客户不愁买不到房子。中原地产数据显示，2019年杭州市区预计入市的部分高价地改善项目，预计他们带来的供应量约109万平方米，且售价都在4万元/㎡以上。

数据来源：中原地产

申花板块、钱江新城、钱江世纪城以及城东北一带，依旧是改善盘聚集的主要区域。印象深刻的是2018年年末城东新城的诸盘混战，金茂、世茂、龙湖、越秀等大品牌开发商悉数登场，4万+楼盘的销售情况并不如预期那么好，接下来，2019年，他们的续销也值得关注。

与之对标的是申花板块，应该说，2019年这里会更热闹，许多热盘都会集中火力。比如已经开盘的沁园，待开的杭州古翠隐秀，九龙仓还有两块高价地待动，总体来说，还是挺热闹的。当然，有没有楼盘均价突破5万/㎡也值得期待。

钱江新城和钱江世纪城也有不错的供应量。特别是滨江的上品、御品项目，应该会是板块内的热门，当然延续滨江高端系的风格，价格也不会低；而钱江新城二期的安徽置地景芳项目以及钱江世纪城保利澄品101，也会是备受期待的高端作品。