楼市真相:未来你所在的省“只有一个城市”!

芜湖房地产交易网 2018-04-05 12:45:00
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除了广东、江苏、浙江等几个特殊省份外,中国绝大多数的省、自治区未来最多只能有一个城市“杀出重围”。

除了广东、江苏、浙江等几个特殊省份外,中国绝大多数的省、自治区未来最多只能有一个城市“杀出重围”。有些省份甚至连一个像样的城市、房地产值得投资的城市都不会有。 

为什么这样说?因为中国城镇化的“增量红利”即将结束,10年后将全面进入到“存量蛋糕(人口)争夺战”阶段,城市、城市群将强者恒强、弱者恒弱。

 

在人口中等规模的国家,比如日本、韩国、英国、法国、墨西哥等,普遍出现了“一个城市圈独大”的现象。东京、首尔、伦敦、墨西哥城为核心的城市圈,成为这个国家少有“通吃型”的区域,金融、贸易、科技、教育、创新、政治、交通、国际交往中心完全“合体”,其他城市被彻底边缘化,你甚至想不起这些国家的第二大城市是谁。

 

只有越南这种“蛇形国家”,因为细长,所以出现了两个中心。即便是面积庞大的俄罗斯,也只有两个中心城市圈而已。

 

中国人口规模巨大,所以有能力支撑三个高级都市圈,它们分别是:粤港澳大湾区(香港、深圳、广州等)、上海大湾区(上海、南京、苏州、杭州等),京津冀城市群(北京、天津、雄安新区)。

 

此外,中国还有能力在三大高级城市圈之外,形成不超过10个“二级城市圈”。其中,人口、经济规模中等以上的省份的“强省会城市”,有望扮演这个角色。

 

中国有27个省、自治区,相应有27个省会城市、自治区首府。在这里面,广州、南京、杭州融入了三大高级都市圈,其他的24个,命运就各不相同了。

 

下面我根据2016年各省会(首府)“金融机构本外币存款余额(资金总量)”占本省(区)的比重,GDP占比,房地产投资占比,给出了这些城市“强弱度”排序。(其中拉萨数据不完整,使用的是2015年数据)

 

 2016年省会(首府)城市强弱度排行

可以看出,在27个这类城市里,有21个汇聚的“资金总量”占全省区的30%以上,有22个“房地产新增投资”占全省区的三分之一以上。其中汇聚资金占全省区一半的有8个城市,房地产投资占全省区一半的有9个城市。

 

这告诉我们一个基本事实:中国绝大多数省、区都出现了一城独大的现象,西部经济体制落后、市场不活跃,情况就更为严重。所以,西宁、拉萨、银川、西安成为“窝里横最严重”的省会(首府)城市。

 

但遗憾的是,很多西部、东北、西南省区的经济总量太小,人口太少,而且人口仍然处于流失状态。这些省区未来即便保持一城独大,也难以培育出一个“适合投资”的城市。

 

至于东部沿海地区,由于市场经济体制健全、民企发达,都出现了双中心、三中心的格局。比如广东培育出了广州深圳两大一线城市,山东出现了青岛、烟台、济南三个中心,而福建也是福州、泉州、厦门三强并立,浙江是杭州、宁波两强并立。

 

未来有希望在三大高级城市群之外,真正成为一方经济、人口强有力中心的,不外乎成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥、重庆等少数城市,它们是“中等规模以上”省份的强省会。(重庆面积超大,可以看做是一个省,而中心城区是省会)

未来有成为一方“区域性国家中心城市”(粤港澳大湾区、上海大湾区、京津冀之外)的,不外乎成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥、沈阳、重庆而已。

福州、南昌、济南、太原、哈尔滨、长春、兰州、西宁、昆明、南宁、贵阳、乌鲁木齐等只能坐候补席。

 

从房地产投资的角度看,部分省份只有一个城市值得长线看好,很多省份连一个城市都没有。

 

而几乎所有的省会城市,未来都会全力提高自己的人口规模、经济首位度,力争不被淘汰、力争在国内排名靠前一些。因为你不靠前,就完全没有存在感,就不会有多少政策红利。而在这种“省会城市全面竞争”的情况下,非省会城市将完全沦为被抽血的对象。慢慢的,将失去人口、资金增量,沦为“暮年城市”。

 

所以,一个省“只有一个城市”仍然是幸运的;最惨的是,一个省都“没有一个城市”。

来源:商业地产实战营

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。