特价房、低首付优惠频现,2018年最后三周,到底是谁收割谁?

郑州地产 2018-12-13 17:30:10
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捡漏时时有,抄底难预期

原标题:特价房、低首付优惠频现,2018年最后三周,到底是谁收割谁?

很多人说,年底是个买房捡漏的好时机。

开发商集中拿证密集推盘,所谓凉凉之下,11月竟开盘了三十余次。

年末冲量还债,各项目特价房、低首付优惠层出不穷。

现在到底是不是房价松动的较低点不好说。

但可以预见的是,放眼长期哪怕三五年,房价必定在波动中稳步上涨。此刻买房,就算没卡到较低点,也可以称之为“漏”。

但是,项目到底是否属于“漏”,排名前列属性就体现在价格上。

价格符合预期,购房者买账

价格低于预期,销售迅猛

价格高于预期,一两成的去化很常态

我们对价格就是如此敏感,看看本月已经开盘的项目。

郑地美景东望,前几周推出的高层,均价12000元/平,开盘即清。本月推出洋房标准层16500元/平,28套同样去化神速。

如果说东望这个神盘是因为位处郑东新区白沙组团,区位和产品都不错,那再看看城南正荣府和融信江湾城。

没有说他俩不好的意思,产品本身都不错,但是身处荥阳和南龙湖,位置优势不够,却扛不住价格给力:

融信江湾城高层7500元/平,开盘当天车位1万一个

城南正荣府均价8400元/平,精装送车位

这都是什么神仙操作,分分钟俘获人心。

反之再看下汇泉景悦城。项目在西三环陇海路,主打功能齐全的刚需产品,定位很明确,之前一直十分看好。但此次开盘毛坯13800元/平,价格些许超出预期。

毕竟旁边的阳光城丽景公馆毛坯13000元/平,还冒出一些单价11000元的特价房;和昌湾景国际虽房源不多,但均价也只有12800元/平。

有对比才有伤害,原本为快销走量而生的汇泉,此次大概就是败在价格上。

再有就是港区的几个项目,虽然区域规划、自身产品,甚至地铁交通都无可挑剔,但若港区的价格不放下点身段,怎么和主城周边那些个“漏”抢客?

十二月即将过半,2018年也没剩几天。今年下半年的房产市场明显被撞了一下腰。

但大家也慢慢摸清了市场的脾气,不再因为降价而焦虑慌张,大多可以从容规划自己的买房计划。

在年底预计推盘的项目中,还有没有漏可以捡?

常西湖

常西湖这个大热组团目前在售的项目不多,近期融信和世茂应该都要推盘了,两个项目距离不远,都在常西湖南核心区,西区改善可以重点关注。毕竟明年的常西湖将有看得见的质变。

融信奥体世纪首期地块占地45亩,容积率3.5算正常,但纯高层设计好评。“世纪系”产品户型很不错,三房做到三开间朝南,四房四开间朝南。不过首期推出的都是三房,面积段为89—116平,毛坯交付,总价应该控制的不错。

世茂振兴·璀璨西湖位于九曲莲湖旁,距离明年即将开通的14号线星空站不到1公里。项目2.0的容积率可以说很奢侈了,即便是高低配也说的过去。高层户型为97—135平,洋房为143平,改善基因强大。

管南

奥兰和园位于城东路与陇海路,金二环的位置寸土寸金,老城区地段有先天保值优势,区域生活氛围成熟,离地铁2号线和5号线站点都不远。

重点是奥兰和园3.5的容积率在这样的地段非常稀缺,交付产品也偏改善,预计将要推出的都是百平以上户型,部分三开间朝南产品都比较方正。参考之前高层均价15000元/平,综合位置、品质、价格来看可以关注。

融创城位于十八里河路飞达路,与永威城、绿都澜湾都不远,更靠近京广铁路、南四环一些。一期地块48.75亩,容积率3.0,高层洋房高低配,户型涵盖90-140平,定位刚需、刚改。

融创的项目诸如御湖宸院、中原大观、中原宸院等,开盘去化都表现不错,一大原因就是价格符合预期。对比融创城周边14000的均价,新盘首开价格上应该会有惊喜。

惠济

融创瀚海大河宸院位于大河路与天河路,即将推出的二期地块在四环内,与中原宸院一路之隔,占地50亩,容积率2.6,纯高层。产品据说对标杭州豪宅“侯潮府”,定位在整个惠济区都很稀缺,户型涵盖92-142平,精装交付。

大河宸院推出一期的时候,定位改善,精装小高层均价16000元/平,接受度依然很高。转眼二期入市已经变了天地,周边和昌碧桂园都降到11000+,即使大河宸院产品更好、位置更优,似乎也难延续以往的价格。北区改善可以重点关注。

二七

万科大都会位于南四环大学路附近,周边配套尚未成熟。一期已经交房,二期三期也基本售罄。

接下来预计推出四期地块,占地55亩,容积率3,规划7栋高层,只有95和125平两个面积,比较纯碎。95平三面宽小三房户型不错。按照目前的市场行情,1.3w可以考虑。

鑫苑德润珺园位于南三环与行云路交汇处,位置不错,总占地68亩,容积率为3.8,共11栋楼。

将入市2号院两栋高层,包括78平两房、91-126平三房、147-157平四房。但户型都设计的不太合理,看价格能不能弥补缺憾。

经开

碧桂园天玺位于经开排名前列大街和经北二路,经开区核心,位置好,周边有远大理想城和恒大绿洲等成熟社区,地铁5号线,配套还不错。

项目占地 29亩,容积率3.9,只有4栋楼,已经开过两栋,高层均价22000元,有点高了。预计年底推剩余两栋,户型114-140平。“高端”天字系遇上这么小的地块只能算快销豪宅了。

中海天悦府位于滨河新城组团,占地107亩,容积率3.0,中海万锦公馆对面,户型也与万锦公馆差不多,87-140平三四房,产品偏刚需。

滨河新城组团目前的价格也不像年初那样坚挺。融侨府开出15500元/平,信保居然打出13xxx的价格,挤压一下泡沫接接地气还是好的。之前万锦公馆卖出高层16700元,销量平平,不知中海天悦府是否舍得割肉迎合市场?

之前我们总是被嘲为韭菜,一茬一茬被收割,春风吹又生。

可另一方面,部分开发商从2015年一路等到现在,手上的房子对他们而言不是资产是负债,急需还债的日子让他们不得不舍弃些利润。这是我们的机会。

理性的梳理自身的买房需求,不至于因年底的低价指哪打哪乱了脚步。固定关注几个项目,价格过高可果断放弃,价格合适就立即上车,无需纠结那里是不是较低点。

把眼光放在未来,我们收割他们也未尝不可。

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