排行第二!"撇开"下沙的江干,二手挂牌量却超过萧山

来源：西湖楼市

截至9月6日，杭州市区（不含临安）二手房挂牌量达123799套。二手房成交量尽管在过去的五个月里均突破万套，但挂牌量仍处在高位。

并且，根据透明售房网的数据显示，相较于去年10万套时的水平，各区挂牌量的水平有了明显变化。

排名前列名为余杭区，挂牌量在35000套的水平，而江干区的14000套已经越过了萧山区的13000套，成为市区挂牌第二。

实际上，钱塘新区的成立，已经将本属于江干的下沙划分了出去，然而江干区的挂牌量不减反增.

这其中，传递着什么信号？

贝壳杭州站提供了平台上江干区的挂牌量，约为透明售房网整体挂牌量的70%。

根据贝壳杭州站提供的挂牌数据，有8个小区的挂牌量都在100套以上。其中，排名排名前列的是火车东站附近的红街公寓。

说到红街公寓，很多人排名前列印象就是其“群租房”。甚至在2016年，江干区还成立过“红街公寓群租房整治指挥部”。红街公寓在贝壳杭州站上的挂牌量达到了143套，在8月有两套成交，分别为58.94㎡以单价41059元/㎡，87.04㎡以单价34008元/㎡成交。

实际上，贝壳上显示，2018年较高点时，同样是红街公寓85㎡的房子，单价多数在4万元/㎡。到了2019年，则下降至3.6-3.8万元/㎡之间。而如今3.4万元/㎡的成交，再次映证红街公寓如今的成交量于挂牌量，只是杯水车薪。

其余挂牌量在100套以上的住宅小区，还有丽江公寓、原筑壹号、宋都阳光国际和万科魅力之城。可以发现，这些九堡、笕桥的二手房小区，均建成于2011年前后。尽管在当年都属于名气不小的楼盘，然而经过了近10年，业主们也纷纷有了改善置换的需求。

▲数据来源:贝壳找房杭州站

最重要的是，这些小区的价格一直不瘟不火，除了原筑壹号，其他三个九堡的小区二手房价都在3.3万元/㎡左右，比九堡二手房近期的销冠小区——昆盛肖邦还要贵2000元/㎡左右。昆盛肖邦大部分在售房源都是没有入住的“更名房”，优势尽显。

江干区挂牌量在100套以上的小区中，有不少为商业项目。如恒祺克拉天玺、东亚新干线、三花国际大厦等，挂牌量都在120套左右。而根据当前二手房市场的成交数据来看，住宅比例已经接近90%，商业房源的成交极其困难。

“城东无商业”，这句话在大城东人民的心中却是五味陈杂。

西湖区有天街、银泰城，拱墅区有远洋乐堤港、大悦城，滨江区有星光大道和天街，江干钱新有万象城、来福士，但大城东，多年来商业综合体一直比较短缺。

大城东人民亟需一个成熟的商业综合体。目前三花国际、杭州之翼、西子国际等商业配套已经开业，但对于周边的业主来说，还远远不够。

“虽然城东没商业，但我们离万象城、杭州大厦、武林银泰都很近。”这句调侃的话中，体现出城东人民对生活配套的渴望。

当然，在教育和交通方面，城东也有自己的优势。采荷一小、二小的学区房，也早已跻身杭州排名前列梯队中。

火车东站、九堡客运中心，这两大交通枢纽更是城东坚实的支持。

因而，城东的新房限价也并不低。城东新城限价46500元/㎡，艮北新城40400元/㎡，九堡33000元/㎡。

且在新房市场的表现上，城东一直并不弱势。招商1872、滨江龙湖东潮府、中南棠玥湾等红盘，中签率都在20%以下。而也许就是新房市场的抢眼表现，给二手房带来了一定程度上的挤压。

九堡目前在售二手房价普遍在3.4万元/㎡左右，而三四公里以外的艮北新城，新房限价40400元/㎡。一位就打算在城东置业的购房者小刘告诉西湖楼市，作为首次置业，自己宁可买艮北新城100方户型新房，也不愿意买一套九堡的大户型二手房。尽管艮北新城多数地方仍然是工地，但对于购房者来说，有时候想象空间比已经尘埃落定更有吸引力。

二手房挂牌量的高位，和江干区新房的数量有很大关系。各个板块每年都有至少四五个新项目出炉，目前大城东已经开售或即将开售的新项目，还有10个左右。

新房供应量充足，自然会挤压部分二手房的需求。加上近几年城东新房的限价与二手房价格之间已经基本平衡，对于购房者来说，本能地就会倾向于新房。如艮北新城限价40400元/㎡，板块里价格较高的杨柳郡，目前在售均价约4.9万元/㎡，但周边别的二手房小区均价则仍在4.3万元/㎡左右，与新房的倒挂并不算明显。

对于购房者来说，此时买房的需求就逐步回归为自住。这也是近期城东出炉的新项目，房源基本上以大户型为主的原因。开发商们都希望踩准改善的点。

进入改善阶段的大城东，品质、环境都不如新房的二手房，优势一再被打碎，开始呈现出了不同程度的滞销。

纵观如今的杭州二手房市场，虽然成交火热，但分化却十分严重。一些带有学区的二手房，如今年刚被划分为星洲二小的中铁建西湖国际城和万科融信西雅图，二手房价格纷纷接近4万元/㎡。实际上，西湖国际城上半年的价格仅为3.2万元/㎡，半年的涨幅接近25%。

而江干诸多学区普通，品质也一般，又没有地铁加持的次新房，就被分到了分化的阵营中。