政策密集下发 房地产市场迎租赁时代

近期各部委和各个城市住房租赁新政频繁发布，发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识，中国房地产市场正在迎来租赁时代。A股市场住房租赁相关个股也涨势迅猛，目前哪些住房租赁政策已经发布？对于相关公司和房地产市场将会产生怎样的影响？本文将一一梳理。

多部委重磅政策抛砖引玉 激起住房租赁市场千层浪

>> 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知(7月20日)

《通知》明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。

>> 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案(8月28日)

国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定排名前列批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

试点方案提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

正是这两大政策的出台，奠定了房地产政策租售并举的新动向，政策也划定了首批开展租赁住房试点的城市。在部委政策出台之后，多个城市也陆续出台了相关住房租赁政策。

多地住房租赁政策密集下发 房地产市场迎租赁时代

30日杭州发布住房租赁新政标志着除广东肇庆外，11个租赁试点城市已全部发布方案。

杭州《方案》指出，将加大公租房供应力度，未来3年，杭州将新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。未来5年公租房保有总量不少于8万套。此外，将增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，2017年9月底前，推出人才专项租赁住房用地进行试点。盘活存量土地、用房，探索村集体10%留用地上建设租赁住房。

除杭州外，近期北京、深圳、武汉、杭州、南京等多个城市均出台住房租赁新政。

8月17日获悉，北京近日就《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》征求意见，《通知》提出，承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

8月18日，南京市公布了住房租赁试点工作方案。根据方案，南京未来建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米，将培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业，其中，2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。同时，鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务，2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家。

8月28日，深圳市规划和国土资源委员会牵头制定了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)。现公开征求社会公众意见。《实施意见》提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。

8月29日获悉，武汉近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业组建5家公司，成为武汉市排名前列批国有住房租赁平台。

8月30日，杭州正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》(简称《试点方案》)。《试点方案》包括总体要求、工作措施、保障措施，明确了培育和发展住房租赁市场的指导思想和基本目标，从5个方面提出了19条措施，确保试点工作有序推进。

业内人士怎么看？哪些上市公司飨政策红利？

海通证券数据显示，从目前看，中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍，上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍，但按照国际标准，房价租金比在16.7倍-25倍之间为健康区间，也就是说超过25倍即存在泡沫可能。海通证券副总裁李迅雷曾表示，中国大部分地区的房价都已经步入泡沫区域。

中银国际报告指出，在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下，国家推动住房租赁市场发展，根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。

首创证券认为，从市场主体来看，进入租赁业规范、快速发展的规模时代，机构化、规模化的住房租赁企业或取得超预期的政策支持。(1)保障房建设经验丰富的龙头房企或国有企业在政策红利下或率先实现轻资产转型。(2)龙头房企在巨大的存量项目和增量资源获取上具有显著 优势，传统和新兴模式的盈利兑现依然依托不动产的数量规模。(3)外部盈利模式的嫁接目前来看同资产管理高度相关，社区服务的进一步升级预期成为提升收入增长点的突破口。

资本市场的反应也很敏锐，涉及房地产中介、营销业务的世联行、三六五网、国创高新、昆百大A、全新好等公司迅速被归入“住房租赁概念股”并趋于活跃。梳理相关公司业绩，其住房租赁板块的当前贡献较为有限，股价上涨更多应出于资金对未来前景的预判。

以世联行为例，据公司7月15日发布的半年报业绩预告修正公告，将今年上半年业绩预增幅度由0%至30%上修为30%至50%，预计盈利26356.33万至30411.15万元。世联行指出，公司互联网+业务发展迅速，金融业务的业绩情况好于预期是本次业绩预测上修的主要原因。

据了解，世联行旗下长租公寓品牌为红璞公寓，目前主要在广州、武汉、杭州等城市开展。据世联行2016年年报，公司的红璞公寓签约超过2万间，2017年的签约目标是10万间。但同时，世联行的年报也指出，公寓出租业务预计在运营第三年起将逐步实现盈利。

在今年3月底的业绩说明会上，世联行董事长陈劲松在谈及长租公寓业务时也表示，当前仍处于区域探索期和碎片整合期，在这个未来的“万亿级市场”，红璞的目标是100万间，这是一个长期的投入过程，并不着急盈利。

相比世联行，三六五网的上半年业绩增速则稍显落后，公司预告的净利润为4670.85万至5838.56万元，较去年同期下降20%至持平。三六五网表示，上半年，由于史上最严调控政策的持续，下游房地产市场景气情况显著低于去年同期，公司的房地产网络营销业务受此影响，同比出现下滑。不过，公司的金融服务业务尤其是基于存量房交易场景的互联网小贷业务增长迅速。

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