100%自持、西湖区现"王炸" 你必须知道的土地市场

今日，杭州主城区出让5宗地块，这也是杭州在3月24日颁布溢价率新规后首次出让地块，风向标意味十足。最终，5宗地块被龙湖、中冶、联发等拿下，出让金额共计48.6亿元。

疯狂的自持比例

在地块开拍以前，很多人猜的是谁家的房子必须现房销售。

在地块开拍以后，以及接下去的相当长的一段时间内，更多人猜的自持面积开发商都会用来做什么，毕竟田园的商业地块、桃源的宅地以及翠苑的商住地块都有一部分的面积需要开发商自持。

田园商地示意图

招商拿下的田园商业地块无疑是今日拍地的排名前列个高潮，这块地不仅需要100%自持，更是需要配建2500㎡的养老用房。不过还好，招商拿下的地块是商业自持，可行性看上去似乎比住宅高得多，此前上海等城市就有商业地块由开发商自持的先例。并且，开发商整体规划好商业项目，后期通过长期的运营，通过租金收入来保证受益也不是没有可行性，毕竟理论上看，商业项目的租金要比住宅项目高得多。

至于招商2500㎡的养老用房面积该怎么使用，我们暂时不得而已，毕竟这是土拍新规试点的排名前列次拍地，在杭州市场上，暂无可以参考的前例。

住宅的“自持面积”怎么玩？

商业地块的自持面积似乎大家都更能接受，住宅用地的自持则确实引发了不小的讨论，毕竟建好的房子不能卖开发商靠什么赚钱？

曾经杭州对土拍溢价率也进行过限制，那时竞拍的是保障房面积，中海御道路一号、滨江华家池等项目都是如此。在后来的处理中，有些开发商真的建了保障房，有些则掏钱将这些房子买了下来得以继续正常销售，而地产商多掏的这部分钱被用于保障房的建设。

那么现在的自持比例怎么处理呢？从字面上来看，开发商可以选择以租代售的方式来解决，联想到当下越来越多开发商进军“长租公寓”领域，这也未尝不是一众新的尝试。那么还有其他的方法吗？

2016年万科在北京拿下了一宗要求100%自持的宅地，据说万科原本计划用众筹的方式将这批房源“卖”给小米员工，但不久前万科发表声明称这块地一定会严格按照政府的规定来做，并且接受政府的监督和管理。

（杭州国土局网站的文件截图）

值得注意的是，杭州土管部门几天前刚刚发了一份文件，规定了自持的商品房，不得销售、转让，应全部对外租赁，单次租期不得超过10年；若变相销售的，该企业或被取消之后的土地招拍挂资格。

激进的杭城“新面孔”

杭州的土拍现场向来不缺新面孔今天依然如此。

先说实现首次入杭的中冶，以20.59亿元拿下翠苑商住地块，楼面价39571元/㎡，其中16%面积需要自持。该楼面价也刷新了西湖区此前的地价纪录，成为西湖区的“新地王”。中冶方面相关负责人现场表示，非常看好杭州市场是其布局杭州的根本原因。

翠苑商住地块示意图

中冶是谁？这是在翠苑地块拍卖中，最多人问的问题。

据公开资料显示，中冶置业是中冶集团独资的大型国有房地产开发企业，在北京、上海、南京、深圳等多个城市都已经开发了项目，以形成住宅开发为主，商业地产、物业管理为辅的“一主两翼”的业务体系，“中冶德贤公馆”、“中冶锦绣华府”、“中冶逸璟龙湾”、“中冶·盛世国际广场”等都是其代表项目。

再说联发。严格意义上说，联发不是新面孔，今年1月联发已经拿下了良渚新城的地块，今天拿地已是联发第二次在杭布局。只不过，1月拿地之后，联发并未在杭州市场发出太多声音，关于其在杭城项目将如何打造也并无消息流出。值得关注的是，在今年3月联发与蓝城集团签署了战略合作协议，更早之前双方已经在厦门的桃李春风小镇项目展开过合作。

今年3月联发与蓝城集团签署战略合作协议

看完整场土拍，不知你是否注意到的，龙湖已经相对“捡漏”的拿下了第四座天街，龙湖今日拿下的三墩北商业地块是今日溢价率较低的一宗地块，杭州龙湖的官方微信称“此举标志着，龙湖持续深耕杭州市场，长三角区域布局进一步深化，杭州商业布局也将持续完善。”

去年9月以来，楼市政策频频加码，今年以来政策出台也愈加密集，3月24日颁布以来，杭城已经出台了3个与土地市场相关的新规，从溢价率规定到竞价规则，再到自持面积的限制，方方面面都做了限制。但限得住政策，限不住市场需求，今日土拍的“火热”便是较好说明。

在下个月，杭州主城区仍将继续有地块推出，届时新的拍卖规则将启用，房企将通过摇号确定报名报价顺序，新规启用会对土地市场产生怎样的影响？我们拭目以待！