挂牌30天,仅1个来电!租金全国第5的杭州,正深陷“出租难”

PART 1

“挂了快一个月了，只有一个上门看房的！”

房东夏先生，怎么也想不明白，自己这套武林中心的房子，装修适中，价格也算合理，却鲜有人问津。

夏先生这套房，地段没得说，位于皇亲苑，与107亿恒隆百井坊地块，仅一路之隔。直线距离地铁1、2号线换乘站——凤起路站，最短不到200米。

周边还有嘉里中心、银泰百货，和杭州大厦等大型商业综合体。

房子面积不大，45㎡左右，但胜在功能齐全，两室一厅一厨一卫，家电齐全，住起来还算舒心。

因为综合条件出色，之前这套房子，一直是租赁市场上的抢手货。

像去年上半年，夏先生连中介都没找，只是在某同城网站，发布了房源信息。结果不到3天，就有人上门求租。

这次租客7月底到期，需要寻找下一任租客，夏先生开始坦得很：“估计会有好多人来抢吧”。

7月20日，夏先生在同城网站，发布了出租信息。租金比上次涨了不少，每月4500元，但并没有明显偏离市场价。

但让夏先生想不到的是，挂牌10余天，不仅没等来租客上门，甚至连咨询电话，也只有1个。

无奈，只能把信息发布到多个平台，而且把价格也调低了200元。这番操作，依旧收效胜微：仅有一个租客上门，对方嫌贵，草草聊了2分钟就走了。

再三思虑下，夏先生做出了最终决定，委托给中介，并把租金进一步降至4200元/月。

但如今近1个月时间过去，房子还是没能租出去。

PART 2

像夏先生这样的经历，并不是个案。

上周末，层楼粉丝L小姐就抱怨：房子在赶集、58同城、19楼三家网站上，挂了一个礼拜，竟然连一个电话都没接到。

还有D先生，有一套武林门房子，三室两卫，装修很不错，挂了8000元/月，同样无人问津。

这些房子本身不算差，价格也没高得离谱，地段更是无可挑剔，为什么却这么难租？这与我们认知中的那个“租金暴涨的杭州”，好像截然不同啊。

的确，从多个指标看，杭州租赁市场，都不该有如此表现。

比如，杭州人口增长明显。据统计局数据，2017年杭州常住人口947万，净增28万，位列全国第三。

在人才净流入率方面，杭州更是吊打全国。

猎聘网较新发布的《2018二季度人才大数据报告》显示，杭州是全国人才净流入率较高的城市，高达9.88%，比各地抢人大战前，还高出2.93个百分点。

另有数据显示，截至去年底，杭州共引入7.9万国内大学毕业生，2.5万海外大学毕业生，1.5万外籍人才和4000名海外专家。

另一方面，因为城中村大量拆迁，便宜的农民房越来越少，一大批租客，不得不另寻租处。同时，7月开始，应届毕业生陆续入职，租赁需求不小。

“需求增加，供应减少”，租赁市场理应更火爆。

实际上，杭州租金确实处于不断上涨状态。据伟业我爱我家发布的《2018年全国租房市场半年报》，今年上半年与去年同期相比，杭州租赁业务量和平均租金，分别上涨38.4%和6.2%。

不少板块，租金涨幅超过4成。个别区域，甚至达到1倍以上。

中国社科院财经战略研究院住房大数据则显示，今年6月，杭州住房租金中位数，为4500元/套/月，仅次于深圳、北京、上海，及苏州，位列全国第五。

PART 3

那为什么夏先生的房子，这么难租？

除了租金贵，更重要的原因，在于租赁市场的供应结构，发生了根本性改变。

以前，个人房东，和中介出租房源（部分管家房），是供应主体；现在呢，长租公寓所占比重，越来越高。

尤其在国家大力发展住房租赁市场的导向下，越来越多企业和机构，涉足长租领域。

整体来看，目前长租公寓参与主体，主要分为四类。

排名前列类是专业公寓运营商，如魔方、优客逸家等；第二类是房地产开发商，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等。

第三类是房地产服务商，如链家自如、我爱我家相寓等；第四类是酒店，如铂涛窝趣等。

这些各式各样的长租公寓，正在成为更多人的选择。

据克而瑞统计，2017年杭州租赁人口236万人，折合157万间，品牌长租公寓14.4万间，占比9.2%。

而到2021年，克而瑞预计，租赁人口将达到271万人，市场容量折合181万间。此时，品牌长租公寓将增加至38.4万间，占总量21.2%。

此外，各类政策性租赁住房的供应，也不可小觑。

比如，2017年4月至今，杭州共成交68宗涉及自持比例宅地，合计自持面积154万㎡。剔除商业自持，预计可提供147万㎡租赁住宅面积（根据政策，自持部分只能出租）。

还有2017年10月至今，杭州成交了8宗人才租赁用地，总体量51万㎡。而且，接下去，还会持续供应。

公租房方面，则是计划到2022年，保有总量不少于8万套。

PART 4

与个人房源相比，长租公寓有着不少优势。

首先，不会被房东随意驱赶。过去两年，杭州房价暴涨，房东因卖房而赶走租客的现象，并不少见。

其次，居住舒适度相对更高。

基本上，所有长租公寓品牌，都会提供电视机，wifi，洗衣机，空调等齐全家电，免去了普通租房的很多烦恼。且在装修上，相对更新潮。

第三，配置较多公共空间，定期组织活动，容易形成一定社区文化，找到归属感。

相应地，长租公寓的租金，要比普通房源贵得多。

因为长租公寓的供应来源，主要是分散式的业主房源，和集中收购的商住等项目。不仅获取有成本，后期装修管理，也要投入成本。

而因为有了资本介入，为了抢占市场，甚至出现高价抢房现象。

比如，本月初，北京天通苑，有房东挂出一套120㎡三居室，预期7500元/月。结果，自如和蛋壳两家中介，经过三轮抬价之后，房租原地暴涨3300，高达10800元/月。

另有网友发帖：“我家周围，正常7500到7800元一个月，中介现在9500元×11个月大规模收。”

高价收房源，中介还有钱可赚吗？根本不用担心。以天通苑这套房子为例，有业内人士分析，中介肯定会把它改成四个房间，每个租3000，不就有1万2了吗。

杭州虽没有这么夸张，但长租公寓租金贵，却是不可否认的事实。

以一套春江彼岸89㎡三房，经装修改造后，可租给4户租客，单间租金不高，1660元-2360元不等。但合在一起，整体租金高达8000元/月，远高于普通出租。

可能有人要问，租不出去怎么办？

这就是中介要拼命抢占房源的原因啊。不惜通过一定溢价，把市面上愿意出租的房源，尽量收取过来，就可形成一定程度垄断。

届时，在附近工作生活的你，不租也不行啊。

而且在年轻群体中，消费观大变，即便收入一般，为了住好一点，也愿意花大钱。朋友身边就有一个这样的小姑娘，薪水不过六七千，租房就花了三千。

PART 5

未来，租赁市场供应主体，将分为三个层级。

排名前列层级是长租公寓。因为中介、房企或机构，投入了大量成本。所以，这必然是优先力推的房源。

第二层级是管家房，及中介委托房源。由于可以赚取一定费用，中介还会适当推介。

第三类，则是广大的个人房源，处于供应末端，面临较大同质竞争。

你发现了吗？个人或中介委托出租房源，和长租公寓的关系，神似二手房和一手新房。

比如，特别数量上，前者更占有，但价格表现和交易量，却远远不如。

一套再好的房子，一旦成了二手房，就隐没在茫茫人海中。人单势孤，气场全无，99.9%的人根本找不到你。

但新房就不一样了。开发商有大把大把的营销费，报纸上、电视上、网络上、你家的信箱里，还有高架边的大牌子上，到处都是它的广告。

知道这个楼盘的人多了，需求量变大，价格自然可以水涨船高。

此外，开发商有严谨的销控体系，价格不会轻易松动。

二手房东则心思各异，一遇资金紧张，就会有价格跳水的房源抛出，导致“踩踏效应”，影响小区其它房子的估值。

同理，一套个人出租房源，在铺天盖地的长租公寓面前，“不怎么受中介待见”，显得极为渺小。

所以，若不在价格上放低姿态，个人房源出租，可能会越来越难。

来源：层楼