关注:华夏之心“公积金贷款办理”之谜

来源：西湖楼市

近日，华夏阳光华东区域官方微信公布了杭州余杭华夏之心车位开盘方案，招呼业主去买车位。

这本是很平常的一件事情，不过方案里的第六条引起了小西的注意：“考虑到项目公积金办理情况变化，特对本次开盘即购买车位的客户做相应优惠。”

其实华夏之心楼盘因为公积金贷款问题，一直饱受争议。

公积金办理情况变化之谜

杭州的王女士是华夏之心的业主。9月11号，她接到楼盘客服电话，说小区车位中秋节之后就要开盘了，相关操作细节，都公布在了华夏阳光华东区域官网微信中。

但是王女士仔细阅读车位开盘公告后却发现了不少问题。而最核心的要从去年项目销售时，拒绝使用公积金说起。据王女士所知，当时华夏之心是杭州少有一家明确不能使用公积金贷款购房的楼盘。

这次的车位销售方案，与公积金贷款问题，息息相关。

2018年12月5日，华夏之心官微发布了一篇公开说明，表示楼盘不能使用公积金贷款是因为——竣工备案后无法完成预抵押登记，故无法使用公积金贷款，对此本公司深表遗憾，本项目在两次开盘前选房细则里明确公示“本项目恕不接受客户使用公积金贷款”。

言下之意，责任在于制度。

不过，余杭公积金中心在信访答复中，并不认可开发商的说法。

余杭公积金中心表示，华夏之心没有向公积金中心提交公积金贷款合作申报资料；该楼盘项目为现房销售，但存在土地抵押未注销，房屋大证不能办理，抵押无法落实的情况，存在着政策风险。目前，分中心已督促该楼盘项目尽快落实房屋抵押，并与中心委贷银行签订合作协议。在该楼盘符合公积金贷款条件后，如仍不向公积金中心提交合作材料，分中心将依据相关规定，联合区住建局对该楼盘项目暂停购房合同的网签。

言下之意，责任在于开发商。

华夏之心摇号在去年8月份，业主因办理公积金一直在维权，但是开发商却以业主长时间不支付房款为由，给业主发了《商品房解约函》，扬言要没收购房者上百万的定金，吓唬业主放弃维权，最终余杭房管局介入调查，并叫停了这一做法。不过据王女士了解，开发商还是成功吓唬到了500多户业主放弃了办理公积金贷款的权利，办理的纯商业贷款。

组合贷款变成纯商业 业主的损失车位优惠补？

明白了华夏之心公积金贷款的故事，再回到这次车位销售公告，就可以很好的理解到王女士的顾虑。

首先，纵观全文八个条款，没有一条提及车位价格。但是第六条明确指出，因楼盘公积金办理情况变化，这次开盘购买车位的客户，有优惠。具体优惠多少？没公布。

第七条第二款更是饱含深意。选定车位后，只有完成银行按揭办理并资料齐全的客户可办理车位相关购买流程。

王女士说，这次的车位销售方案，简直就是为了那500户被迫办理了纯商业贷款的业主，量身定制的。王女士也紧急联系了开发商核实此事。

“因楼盘公积金办理情况变化”，这句话的意思是，现在华夏之心没办按揭的业主，可以用公积金贷款了！

为弥补被迫办了纯商贷的客户损失，公司特意在车位款上给出优惠，原价31万的车位，现在可以优惠4万，只要27万一个。但是这次开盘不买的话，优惠就取消了。在王女士看来，这样的优惠，更像是一种车位促销手段，毕竟在她看来，自己的损失远远不止四万块钱的车位优惠券。

王女士购买的是华夏之心126方的房源，总价400万。如果只贷款100万元，那么王女士完全可以用公积金贷款覆盖掉这100万元。按照当时的利率折算，公积金贷款利率只要3.25%，而商业贷款在基准利率上还要上浮10%，利率高达5.39%，光利率就差了2%。按照一百万，贷款20年计算，业主总计要损失27万。每个月要多还1200多块钱。

对此，王女士向开发商提出，要求开发商承担一半损失，也就是每户业主赔偿12万元。但是开发商明确表示，这样的方案不可能执行。

事实上在杭州，当开发商遭遇业主维权时，会祭出“不满意退房”的终极大招。但这样的方法，并不是每个开发商都敢用；而华夏阳光底气很硬，在杭州一共就两个项目，华夏之心、华夏四季都向业主喊过话——不满意，有本事你退房，反正我不妥协。

毛坯报建精装交付 业主要求退装修有胜诉可能

华夏阳光地产公司，原名叫云南华夏房地产，是云南当地的一家房地产企业。6年前，杭州未来科技城还是一片荒芜，当时余杭的土地竞拍几乎没人关注，土地也基本上半卖半送，只要有开发商愿意来杭州开发商，余杭政府都拍手欢迎。

2013年9月17日，华夏阳光只递交了一份报价单，就成功拿下杭州未来科技城（CBD区块）04号地块，楼面价仅为1697元/平米，不过当时的挂牌出让须知中写明，该地块为商业商务居住用地，并明确要求该项目不得预售。

2018年，华夏之心开始对外公开销售，毛坯定价27000元/平米，5年时间相对地价，已经翻了10倍。但是华夏阳光似乎并不满足这样的利润，开发商最终决定，毛坯报建，精装销售，精装定价5000元/平米。

而正是这5000元/平米的装修，引起了购房者不满，装修合同缺少明细，价格虚报，材料以次充好。说白了大家觉得装修不值，但又无可奈何，毕竟就算加上装修32000元/平米的售价，对于2018年的未来科技城来说，价格并不贵，更何况，华夏之心楼盘离地铁口还只有200米路。现在合同签了，钱也交了，业主似乎维权无门？

不过小西了解到，其实类似华夏之心毛坯报建，但是后期精装销售的项目，业主如果认为装修虚报价格，要求退款其实是有胜诉案例的。

2014年11月，南京某一个小区交付，该小区为成品房，精装修报价标准为4500元/平方米。然而在交付期间，业主却发现精装修房屋存在很多质量问题。同年12月，40户业主联名将开发商告上法院，要求整改，并且退还装修差价。

2015年5月，南京江宁区人民法院判决，开发商按合同交付，没有问题。业主不服上诉到南京中院。

2015年12月，南京中院认为，开发商作为出卖方，拥有自主定价权，购房人也拥有选择权，该价格属于双方合同协商认可的结果，并不违反法律规定，故驳回原告上诉请求，维持原判。

2017年初，在业主的坚持下，南京中院再审请求，并且委托了第三方公司，对小区的装修进行了司法鉴定评估，最终，装修评估价定在2526元/平米。因为该项目的产品属于毛坯报建，精装交付。所以4500元/平米的精装修报价，是业主额外购买的，开发商必须足额履行。所以法院要求开发商退还1974元/平米差价。

2019年3月，业主终于拿到赔偿款。既然有判决先例，华夏之心的业主认为，他们也可以通过诉讼的途径维护自己的权利。

小西认为，杭州的调控，从事后限价，到土地竞拍前明确给出限价范围，已经向前迈进了一大步。这段时间交付的楼盘，或多或少都存在一定减配问题，那是因为开发商真的在亏本开发。像华夏之心这样的楼盘，2000元的地价，卖出了30000元的单价，贷款问题，装修问题，倘若都解决不好，恐怕真的对不起杭州这个房地产开发商的圣地。