交付洪峰合流!2019年杭州房价或许还稳,但房租大概率要深跌

来源：层楼

“2019年杭州房租可能会大跌。”不久前，一位机构的朋友告诉我。

很少有人会如此明确地预测房价，因为政策因素太微妙，经常被打脸。但房租是一个纯市场化的领域，相对容易把握。

该朋友的推测，并非源于春节前房租的下降——这种传统淡季每年都有，不足为奇。

令他做出此断言的，是2019年政府租赁房源将“海量入市”，再加上拆迁安置房、投资性商品住宅和酒店式公寓3股交付洪峰合流，杭州将新增天量可出租房源。

但杭州新增的租客人群，却很难在2019年有明显爆发。

虽然春节后，随着大量外来人口涌入，租房会有一波小升浪，部分区域房租也可能长期坚挺。但总体的供求关系，决定了杭州平均租金水平今年大概率下降。

PART 1

2017年底，某地产研究院发布了一份“城市租金地图”。杭州以6716元的月租金水平，排在全国第四，仅次于北京、上海和深圳。

而当年招聘网站给出的杭州平均薪酬是多少？才7933元！

的确，那是杭州房东们的黄金时代。但现在，越来越多的租客正在加入有房一族。

一共近82万套！

这是2016-2018年，杭州新房、二手房的销售战绩。仅3年时间，卖掉的房子接近过去7年的总和。

不少原本还只是想着租房子度日的年轻人，在这波猛涨的行情下，被带动着提前置业。

光是我身边，就有三四个朋友，在过去两年里先后买了房，现在就等着收房搬新家。

小Y最心急，去年申花买的房子还没交付呢，就已经张罗着买软装，准备春节一过完就搬进新家。

毕竟，晚搬一个月，就得多付4千块的房租。每月9千多的按揭，对小Y来说，压力已经很大了，尽早搬新家，多少也能减轻点压力。

这两年，小Y最明显的感受就是租金涨太快了。2014年，翠苑一区两室的房子，月租金只要2800元，现在没有4000元还租不到。

我爱我家的数据也印证了小Y的感受。2016年，杭州的租金相比上一年度，大涨12%。这两年虽然有所下滑，但也是基于已经上涨的基础上增速在放缓。

促进这波租金猛涨，“功臣”之一就有拆迁户。

2016年，杭州提出五年计划，要求2016-2020年，完成178个主城区城中村改造。大批原来租住在农民房的外来打工者，以及本地的老杭州人，都需要另寻住处。

一方面，低价租赁房源大量消失；另一方面，“不差钱”的拆迁户也在找房过渡，直接推高了近两年杭州的租金水平。

但随着拆迁进度加快，不少城中村在去年年中已征迁完毕，原住民提前进入租房市场，下半年租房需求少了，租金跟着下滑。

按计划，2018年回迁安置户数1万户。未来三年，主城区还将增添117个安置房项目，房源共计87121套。82个项目，超1500万㎡去年已经开工建设。

换句话说，过去3年的拆迁户，这几年将陆续回迁至安置房内，不但租房需求少了，还能为租房市场提供新的供应。

PART 2

租房的需求量减少了，供应到租赁市场的各种房源数量，却在急剧增加。

首当其冲的是酒店式公寓。

昨天下午，我特地跑了趟城东新城，去看了下东亚新干线的租金情况。

东亚新干线在天城路与明月桥路交叉口，2017年底项目交付，是彭埠一带最早交付的酒店式公寓项目。距离地铁1、4号线彭埠站，直线不到500米。

过去一年里，亮灯率每天都在增加。原来是断头路的和兴路，去年夏天停着满满当当地车子，南门口时常能看到住户进进出出。

40多㎡的LOFT，楼上楼下都能住人，家电齐备，月租金较高租到过4100-4200元/㎡。

而随着房源的增加，租金也开始回落。中介带我看了一套差不多面积段的房子，11楼朝西的房子，长租月租金3900元；若是短租2个月，月租金只需3500元。

“现在价格便宜很多了。房东不想过年这段时间空置，所以才短租，价格自然便宜点。”

刚踏出中介门店，就看到相邻地上的餐饮店玻璃上，贴着东亚新干线的租房信息。

更有人凑近来问，是不是要租房，我这有一套房东托管的房子，朝南位置更好，价格好谈。

贝壳网上，东亚新干线正在出租的房源，有163套。我从其他渠道了解到，3500-3600元/月的价格一样能租到。

“以前这一带选择少，租金贵。现在回迁房陆续在交付，旁边更靠近地铁站的三花国际3月底马上也要交付，供应量一下大了。”

换句话说，哪怕年后流入杭州人口增加，东亚新干线的租金也未必能涨回去年年中的价格，选择太多了。

PART 3

我爱我家的数据显示，2018年热门租赁小区前十榜单里，有8个是酒店式公寓。

下沙的宝龙城市广场，2017年租赁数量排在第88位，今年一跃晋升到第五；金地广场因地铁2号线西北段开通，更加受捧。前年排名只有1904位，今年租赁量排到第9位。

还有奥体的绿地旭辉城，从83位晋升到第10位。

据不完全统计，今年有超过30个酒店式公寓项目交付，将为市场带来大幅新增供应。

像海威新界，有600多套；杭州之翼，毛700套；三花国际更多，近1200套……

除了酒店式公寓，交付商品房进入租赁市场的比例也有望增加。

去年一年，杭州一共有95盘迎来交付。其中住宅盘70个，商业盘25个，交付房源将近数万套。

今年更是交付大年。据不完全统计，145个楼盘将在今年内交付，数量比去年激增50%以上。

其中，余杭区最多，有37个；萧山次之，有32个。主城区交付集中的区域是江干跟拱墅，分别有17个、12个。

一般项目的施工工期在3年左右。也就是说，去年、今年交付的楼盘，大多是2016年、2017年便入市销售的。

杭州官方发布的年度报告里显示，2016年杭州外地购房者占比高达33.6%；2017年，外地购房者比例降了下来，但也有14.4%。

3个多月前，《层楼》通过对招商雍和府这一样本分析发现：1004套房源里，20%左右的业主是投资客。

现在二手房市场行情下行，卖不出高价的房子，大多购房者会选择进入租赁市场，无形间又增加了市场供应。

PART 4

不光商品房，政府的各类租赁房源今年也将大幅投向市场。

据杭州市房管部门统计，截至2018年12月15日，杭州市场化租赁住房共有285676套（间）。

其中集中式长租公寓房源66502套（间），分散式长租公寓房源61168套（间），居间式房源158006套（间）。

这是什么概念？假设一套房住两人，光是纳入统计的租赁住房，就能吸纳57万余人。

更何况，目前市面上可供租赁的住房类型十分齐全。

从月租金几百上千元的蓝领公寓、公租房、人才租赁房；到市场价几千乃至上万的回迁房、酒店式公寓、普通住宅等，能选择的房源太多了。

每一类房源的数量都不少。像是蓝领公寓，杭州基本确定筹建的蓝领公寓项目有27个，合计1.6万套。

目前各区已经有15个项目，共8106套房源对外出租。

蓝领公寓的房子，好些位置都不差。排名前列亮相的王马里蓝领公寓，就在长木村岳帅里，单间月租金便宜点的还不到300元，比农民房都便宜。

人才专项住房地块，一共有57宗，宗面积2408亩，预计可建房源5万余套。较先对外出租的158套是大学城北的汇澜公寓，120㎡两室一厅，月租金仅需1056元。

去年9月，杭州公租房启动申请，一大批符合资格的租客又能低价申请公租房。

不仅如此，2017年出让的地块中，有75宗地块需自持，自持面积高达160万㎡，这部分房源，未来大概率会进入租赁市场。

正所谓此消彼长，几股支流汇聚成浩瀚的房源，进入租赁市场。租金要想维持原有水平，极为困难。

惟一的变数是，2019年还有多少人才会流入杭州？