滨江集团“千亿销售” 独立开发不到四成

滨江集团“千亿销售” 独立开发不到四成

地产杂志 01-14 10:43

2019年12月25日，杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ,下简称“滨江集团”）发布2020年春节旅游休假通知。

通知中称，为分享公司销售额达千亿的成果，2020年春节放假19天，并向全体员工每人发放2万-5万元不等的旅游津贴。

但滨江集团业绩真如其所公布的这样美好吗？通过梳理多方信息我们发现，事实并非如此，其所谓的“千亿销售”掺水可谓不少。

权益不到四成的千亿销售

根据克而瑞2019年12月31日发布的数据，滨江集团全口径销售额为1120.6亿元，确实如其所说达到了千亿规模。

但，这千亿中归属于滨江集团自己的并不多，克而瑞数据还指出，滨江集团的千亿销售中权益金额为422.8亿元，也就是说1120.6亿元的销售额中仅有37.72%的销售来源于滨江集团自身，其余均为合作方贡献。

而滨江集团2018年销售权益金额为374.8亿元，全口径销售为850.1亿元，权益比例为44.01%，相比之下2019年下降了6.29%。

可见，千亿目标奋斗之路上，滨江集团频频借用“他山之石”，独立开发销售业绩仅贡献不到四成。

从行业一般意义而言，政策紧缩导致的一线城市拿地难、开发难，房地产企业合作开发常见，但权益占比不足一半的比较少见。在流量金额千亿以上的房企中，绝大部分企业的权益占比都在70%以上。与全口径销售额相比，权益销售额以企业股权占比为口径，更能真实反映房企的资金运用和战略把控水平。

滨江集团为实现千亿目标可谓长袖善舞。根据蓝鲸财经的消息，在2018年11月，滨江集团将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。在2018年冲击千亿无望时，将这些项目转至下一年似乎也是一个冲击规模的好技巧。但通过“财技”达到千亿规模后，滨江集团还是留下诸多隐患。

在扩张时期，公司杭州总部的子公司杭州保泓房地产开发有限公司的保利澄品项目,还被住建部点名批评。公司杭州市萧政储出(2018)13号地块二标段工程，存在诸多问题。2019年11月4日，住建部在发布了《关于全国建筑市场和工程质量安全监督执法检查违法违规典型案例的通报(二)》。其中的案例六便涉及滨江集团。

通报指出：浙江省杭州市萧政储出(2018)13号地块二标段工程，建设单位为杭州保泓房地产开发有限公司。通报内容直接指出了施工中存在车库不满足设计要求，局部混凝土构件开裂，项目16#楼局部模板支撑体系横向扫地杆缺失等问题。

企查查的数据显示，滨江集团在杭州保泓房地产开发有限公司中占股18%，作为一家有代建业务的公司，滨江集团很可能是本项目的施工单位。杭州保泓房地产开发有限公司的项目介绍中，其开发商中也有着滨江集团的名字。

滨江集团不仅质量被点名批评，财务上也并不好看。

少数股东权益变化剧烈

民生证券在一份研报中曾指出，如果房企少数股东权益出现大幅波动，企业可能是出现明股实债集中到期回购，或者新的明股实债方案注入推升少数股东权益规模。

同时，如果房企“少数股东损益/净利润”比率与“少数股东权益/所有者权益”比率长期差别较大，说明少数股东损益并非等于“权益比例×净利润”，而是存在其他分配方式，此时可以预测企业存在明股实债情况的可能性较大。

2015年-2018年，滨江集团少数股东权益分别为：21.70亿元、29.38亿元、20.81亿元、40.53亿元。这个数字在2018年近乎翻倍的情形。讲真，不得不让人有对企业是否存在明股实债而浮想联翩。

另一方面，2015年-2018年，公司的少数股东损益为：5.00亿元、5.72亿元、5.98亿元、19.35亿元，净利润为：15.04亿元、19.71亿元、23.10亿元、31.52亿元。

2015年-2018年少数股东损益/净利润分别为：33.24%、29.02%、25.88%、61.38%，以上数据在2018年喊出进军千亿的口号后开始迅速增长。

除少数股东权益外，从财报看，滨江集团利息收入也差强人意。

2018年，滨江集团实现营业收入211.15亿元，同比增长53.3%。其他应收款达154.3亿元，占总资产的17.62%，占净资产的80%，且保持着多年以来的快速增长，母公司的其他应收款为280.78亿元。这其中拆借款的占比为94%。尤为突出的是其他应收的前五名金额合计占42.02%，存在较大风险。

其中就包括安远控股公司的一笔拆借款，这笔拆借款与双方合作开发的深圳龙华区安丰工业区有关。因深圳城市更新政策的调整，历时近两年后该项目仍未取得实质性进展，11.6亿元的拆借款已经计提7.22亿元的坏账准备。

滨江集团高达157.46亿元的拆借款，并没有带来可观的利息收入，虽然滨江集团没有披露具体出借收益率，但全年滨江集团的利息收入仅1.46亿元。若除以年末拆借金额，滨江集团的拆借款年化收益率仅为0.93%。而银行的定期存款三个月利率尚有2.35%，回报严重低于银行利率。

这样低的利率哪怕借款方拿来存入银行都是一笔可观收入，滨江集团真的不清楚这一点吗？

曾有公开报道指出，滨江集团净利润中多数是归属小股东的收益，也是公司规模净利润大幅下滑的主因之一。

滨江集团近年来销售拿地的权益比例均较低，根据克而瑞数据，滨江集团销售权益从2017年的78%降至2019年的37.72%，权益不断下降。由于以上两点原因，使得滨江集团2018年销售毛利率高达35.74%，但公司净利润率却有所下滑，最终导致盈利能力明显滑坡。

公司2018年加权和摊薄ROE分别仅为8.26%、7.79%，较2017年分别下滑4.38、4.02个百分点，均创上市以来较低值。深交所对于诸多问题也在今年早些时候向滨江集团发布了问询函。

深交所的疑问

2018年年报报告期内，滨江集团实现营业收入211.15亿元，较上年同期增加53.3%；实现归属于上市公司股东的净利润12.17亿元，较上年同期下降28.89%；经营活动产生的现金流量净额为-139.4亿元，较上年同期下降506.44%。

滨江集团解释为：本报告期内经营活动产生的现金流量净额较上期下降较多且为大额负数主要系“购买商品、接受劳务支付的现金”大幅增加所致，系公司为积极扩充土地储备规模，本期支付土地出让金及契税较上年有大幅增加所致。

但2018年滨江集团新增土地储备176.93万平方米，同比增加101.38%。2018年新增土地储备项目共有26个，其中权益占比超过50%(不含50%)的仅5个。早在2017年滨江集团便有在2018年冲击千亿的打算。

2018年中耗资近170亿元拿地，这170亿元拿地多数权益比例不高，但却对冲击千亿帮助不小，毕竟参股的项目都可全额算入自己的销售数据中。

滨江集团的经营计划显示，2019年主要竣工项目的权益比例大部分在30%左右，也说明了这个问题。

目前看来，滨江集团似乎想要先有规模，再谈其他。但这样的发展模式真的可行吗？2018年滨江集团存货余额为535.14亿元，较期初增加121.6%。目前正值行业寒冬，如此多的存货真的能够轻松的销售出去吗？

滨江集团营收99.5%都来自浙江省，对于浙江市场依赖性尤其严重。2016-2018年，杭州实现的营业收入占滨江房地产业务总营收的比重分别为79.51%、94.63%和91.50%。重仓一地导致增长瓶颈是每个区域房企不得不面临的问题，随着更多大型房企入局杭州城，滨江集团的经营压力也随之增大。

2019年上半年，公司在杭州地区的营收合计16.21亿元，同比大幅下滑80.97%，总营收占比下降近59个百分点。滨江集团在过去是仅落后于绿城集团的浙江第二大房企，但已经掉队许久，此次通过财技和各种手段冲击进入千亿俱乐部。

浙江已经有了三家千亿规模的房企分别是：绿城集团、中梁控股、祥生地产，根据克而瑞的数据三者的权益销售均高于滨江集团。三者中权益销售较低的绿城也达到了778.2亿元，远高于442.8亿元的滨江集团。

这样的千亿真的值得庆祝吗？

有投资者对根据2018年年报计算，滨江集团员工人数为1248人，取2-5万的中位数3.5万计算，本次公司预计将发放旅游津贴超4000万。

滨江集团如此高调发放向员工发放福利，真实经营状况又如何？2018年公司营收增加但归属上市公司净利润却在减少，已经引得诸多投资者不满。

这一次，滨江集团首次跨入 “千亿”新门槛，那么今年归属于上市公司股东的净利润又会如何？

四月企业要亮出的2019年报应该会回答这一问题。（来源：地产杂志）