房企联手中介!资本大批涌入!终于要租不起房了?

这是龙头房企较好的时代，也是中小房企最坏的时代，搅局的中介又出现在了租赁市场。

8月15日，国务院印发文件，2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

继统计局放风后，最权威部门国务院又印发重磅文件，明确给出了不动产联网时间点，房产税全面推出的速度要超过预期。

网上也传出许多房产税细节，还有人根据这些传闻计算出了每年的征税金额。结论就是，按照这节奏，许多人承担不起房产税，房价可能会大跌，逃命的时间不长了。诡异的是，又有消息称有北京土豪炒房客七八折挥泪大甩卖北京41套豪宅。

无论消息真假，市场已经相当谨慎。新一线房价担当厦门，出现了少有的暴跌，核心区域房价下跌近1万元/平米，杭州也出现某楼盘大幅降价的消息。

房住不炒，房价是控制住了，租金却快失控了，尤其是资本进入租赁市场后。

北京的中介说，目前房租整体涨幅同比超过了10%，特别是五环、六环，很多都是500、1000元地往上涨。

资本进入租赁市场，跑马圈地，抢市场占有率，抢房源，把放租价格一提再提。比如北京天通苑有个房东，出租的心里预期价格仅7500元，但是遭到蛋壳和自如两大长租公寓品牌的争夺，价格一路炒高，8500、9500，最后蛋壳10800元拿下。

房地产行业已从过去的高速发展期转向成熟竞争期，一线城市依旧是大型开发商必争之地，但想要活下去，活得更好，仅仅依靠高周转是不够的，必须转型。

万科决定率先踏出这一步，一如在2010年排名前列提出高周转策略一样。6月29日万科A召开股东大会，董事局主席郁亮表示：十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。

行业龙头高调转型，核心是服务，服务，还是服务！问题是，房子真的不好卖了么？

卖房不能停 租房遇到瓶颈

万科董秘朱旭女士，在7月23日博鳌21世纪地产论坛年会上表示，万科抛弃房地产是不准确的。住宅依旧是万科坚持的领域，是万科业绩的较好保障。

嘴上说不要，行动上还是很老实。

根据较新数据，万科2018年7月销售面积306.8万方，同比上涨23.1%，环比下降31.8%；金额451.4亿元，同比上涨26.96%，环比下降31.2%；平均售价14700元/平米，同比增长3%，环比增长0.9%。房子还是要卖的，而且要卖得越来越多，越来越好。

本以为是香饽饽的租赁市场，却遇到了难题，比如万科的大本营深圳。

较新出台的《住房制度改革意见》，开启了深圳第三次房改，明确规定以后商品房供应只有40%，其他建成人才房，安居房、租赁住房，这一份意见规划到2035年，已经正式生效。福利住房建设对于房企来说是两难，不参与吧，领导那边说不过去，一旦深入其中，从头到尾就只能被政府安排的明明白白，挣点辛苦钱。

更尴尬的是万科北京租赁项目。2016年12月，万科以50亿元获得海淀永丰18号地块，专门用作企业自持租赁性住房， 项目名为万科翡翠书院。一套三居室月租金为1.5万元到1.8万元，如果项目100%出租，每年租金收入约为2.73亿到3.28亿。十年之后，只能回收买地资金的一半，如此低下的效率，万科是万万不能接受的。

拿地造房卖不出去，卖出去的还要被政府限价，租赁项目回笼资金慢，只有依靠各类资产证券化才能维持生活的样子，万科很心痛。这可能才是郁亮在股东大会上的心结，既然卖房租房都不挣钱，干脆做服务商算了。

该拿地还是该造房 万科表示我都不想要

房地产企业普遍负债率高，因为行业资金需求量大。企业财报中，应付账款项目下的应付地价，就是房企业买地产生的负债；应付及预提工程款，就是拖欠建筑商产的货款。2017年，A股136家上市房企平均负债率高达79.1%。万科、绿地、保利的负债规模位列前三，分别为9786亿元、7550亿元、5382亿元。

单看负债率是远远不够的，晨晨姐说，不能忽视预收账款。

中国在1994年出台《城市房地产管理法》，开启预售证制度。主要流程为客户预支房款，开发商拿地盖房，最后交付。交付之前预支房款不能确认为收入，只能计入流动负债里的预收账款。

根据万得数据，2015到2017年，万科预收账款分别为2126亿元、2746亿元和4077亿元，比当年营收还高，2017年达到营收的2倍多。2017年，万科总负债9786亿元，负债率83.98%；预收账款4077亿元，减去预收账款后资产负债率为48.79%。

相比之下恒大碧桂园都被甩开了一个身位。2017年，碧桂园总负债9330亿，负债率88.86%；预收账款3880亿元，减去预收账款后负债率为51.90%。恒大总负债1.52万亿元，负债率86.36%；扣除预收账款之后的资产负债率为71.1%。

减去预收账款后，三家公司的负债率为，恒大>碧桂园>万科。

如果采用更加流行的净负债率指标，即（有息负债-货币资金）/净资产，万科2017年净负债率只有8.8%，同时期碧桂园为56%，恒大为183.69%，阳光城为251.88%，融创中国为202.1%，富力地产为169%.6%。

潮水退去，谁在裸泳，一目了然。

即使在净负债极低的情况下，万科为什么还是一意孤行要转型？

通常来说，房企预计未来经济趋势平稳，房价稳定或者略有下跌，就会倾向于囤地，反映在财报中即拟开发土地上升。预测宏观经济平稳、房价走强，房地产企业就会倾向于加速造房开盘，反映在财报中即在建开发产品上升。

根据万得数据，2015到2017年，万科拟开发土地为1035亿、1369亿、2176亿，占总资产比重分别为16.94%、16.48%、18.68%。2015到2017年，万科在建开发产品为2284亿、2848亿、3290亿，占总资产比重分别为37.36%、34.30%、28.23%。

万科已经做出判断，未来一两年，经济和房价周期都会进入下行通道。

房子买不起 连租房都要租不起了？

过去的万科，作为高周转的排名前列个倡导者，带来的后遗症是产品标准化和同质化。基本都是在几个既有的框架里做微创新。

想要加快资金回笼，较好的办法就是每一期楼盘都长得差不多，这也迫使万科精耕细作几个主推系列产品。比如2012年的城花系列（城市中心外围住宅）、四季系列（城郊结合部住宅）、金色系列（城市中心住宅），以及深圳福田的瑧山府高端住宅系列。

房地产尤其是住宅，只是万科的基石，是撑起估值最重要的部分。尤其是新业务还没形成气候的时候，比如物流、物业、商业和租赁公寓等，除了万科引以为傲的物业服务，其他都还处于前期投入状态。

克尔瑞数据显示，2018上半年，7家千亿级别房企拿地销售比在0.3到0.4之间，除万科2.4年外，其余平均土地货值去化周期在3.5年以上。

摆脱了拿地的束缚，在造房这件事上，万科选择只深耕一线和部分新一线。

目前其采取的是一二线城市加核心城市周边三四线的布局策略。相比之下，碧桂园在三四线全面撒网。进入2018年，恒大碧桂园万科投资力度均有所减弱，碧桂园甚至传出下半年将全覆盖策略叫停，非操盘不做，通过牺牲利润抢现金流。

什么样的业务现金流最充足？比如已经站上风口的长租公寓，默默等待入住的不止是大批白领和大学生，入局的除了龙头房企，还有疯狂的资本。

根据媒体公开报道，目前全国TOP30的房企已经有超过三成布局长租公寓。例如万科城市之光大部分房源被途家斯维登公寓包租，天津北辰带学区LOFT也被途家斯维登包租，房山绿地精装公寓项目正在谈无人酒店包租。

优质房源已经被资本猎杀，一线和新一线租售比长期维持低位的历史，也将被改写。

根据云房数据研究中心统计，截至目前，北京范围内共拥有85家左右长租品牌公寓，多数溢价率在1.5以上，平均溢价率在1.7到2.0之间，长租公寓比周边普通住宅平均租金高出将近2倍。北京上海这样的一线城市，必须要先有房源才能安排客源，在过去是政府、开发商、房东和租客四者博弈，现在资本进入，很多都采用欧美式的包租，收房一次性签10年长期租约，考虑到未来一线和新一线房租必然上涨，刚好能弥补前期投入的资金，这和上一轮地产周期，房企高价拿地，赌未来房价上涨是一样的逻辑。

房地产行业的套路没变，楼也不再会有暴涨暴跌，有的只是越来越成熟。只是苦了那些盼望房价下跌，紧握手中房票的刚需改善中产阶级，迎来的可能是房价连着房租一起涨。

来源：叶檀财经