上半年杭州楼市成绩单 暗藏哪些信号?

搜狐焦点杭州站 2018-07-11 10:26
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转眼杭州楼市又进入了“期中总结”,摇号政策让今年的期中点评有点特殊,不论是数据还是排名,都有了一波神奇的改变。

转眼杭州楼市又进入了“期中总结”,摇号政策让今年的期中点评有点特殊,不论是数据还是排名,都有了一波神奇的改变。

那么这些改变是基于哪些原因,又将为下半年的楼市带来哪些启发?本期《读杭州》透明传媒联合业内大咖、行业专家,为网友解读杭州上半年楼市榜单下潜藏的市场信息。

01

传统“铁三角”被打破

预示着接下来的市场变数?

主持人:上半年杭州市场,在我们透明售房网的研究院总结报告里面,可以看出有一些改变:排名前十房企中有了很大的改变,铁三角彻底被打破,无论是股权榜还是销售榜都发生了一些细微的调整,这些调整是怎样的?给我们简单介绍一下。

中房信息科技数据资源中心首席企业咨询师陈焕春

陈焕春首先还是要讲之前的铁三角,因为在杭州市场上面已经连续非常多次都是绿城、滨江和万科三家房企排名前三,这个铁三角一直以来都没有被打破。2017年年底的时候,有其他开发商混进前三了到了2018年会发现确实已经改变。我们现在看到的股权榜上面,表现非常突出的就是融信,在2016年的时候,我们就觉得它可能会进前三了,因为它的土地储备量非常突出。另外,像融创也是非常积极进取的公司,所以在股权榜上也进了前三。另外两个榜单,销售榜以及操盘榜上,我们还能够看到熟悉的滨江的身影。

其实从这个销售榜、操盘榜上面来看,前二还是比较稳定的,第一是万科,第二是滨江,第三是融创。这预示着接下来整个市场的排名变化,其实可能还存在着比较大的变数。

主持人:我们说到这个排名的变化,不只是前三,可能在前十的位置里面也有一些调整,针对这些变化,两位有怎样的看法?

陈焕春如果说看现在的榜单,可以回顾到一年以前的土地市场,包括明面上的招拍挂,也可能包括一些不一定全部披露的合作、收购等行为,其实所有这些加起来才能构成今天的榜单。其实,现在的江湖格局可能是在一年前就已经奠定了基础。所以我们在一年前看到哪些开发商非常激进,可能接下来它的排名还会上升。相反,另外一股力量,所谓的本地房企在前些年的土地市场上面,确实没有看到太多的建树,另外在合作层面也并不是所有的房企,都像绿城、滨江这样,在代建方面都比较有优势,这些本地房企,他们的份额就会越来越少,在这个前十榜也好,甚至是前二十榜里面可能都会慢慢淡出。

02

房企排名更迭的背后

是战略布局的改变

主持人:那马老师,您觉得在前三和前十的一个排行中,有没有一些企业表现得比较突出?

《斯文》创始人、本网特邀评论员马锟老师

马锟:现在的排行榜是由于过去一年甚至两年或三年,企业的拿地投资合作等,也就是说要有资源有土地,然后后期才能够有好的货值,有好的销售表现,这是一方面;另外一个我觉得跟战略布局本身也有很大的关系。反观前几年一些本地的房企,可能因为土地价格的高企,逐渐地下乡去了,到了杭州的郊区或者到了隔壁的县市,有可能这两年就从榜单上消失了,比如说大家。

03

为什么成交量排名前十的

都是商业项目?

主持人:马老师说到战略布局和它的一个阶段性的选择,决定了房企在榜单上的排名,那我们从另外一个榜单,项目成交量的榜单上可以看出一个非常奇特的现象,就是主城区成交前十的项目都是商业项目,这个也是否说明了杭州市场的一些重大变化?

陈焕春主城区前十的项目不但是商业项目,而且它的品类也比较单一,基本上就是小户型低总价的酒店式公寓。其实我们可以看一下,包括排名比较靠前的酒店式公寓项目,它的特征就是把户型分得特别小,所以套数很多,但是排名第一的半年也只成交了800多套,这个半年内的成交量,如果放到比较好的年份,比方说2016、17年的话住宅盘都不只是这个套数另外,它也从侧面证明了,现在整个市场的动能或者是整个的量能,因为受到供应的限制起不来,没有那么多套房子可以买。

我觉得这背后还是有一定的风险,因为酒店式公寓是投资型产品,说到底它的很多价值是要靠租金来支撑,但是现在显然已经有几个板块,酒店式公寓的价格按当前租金来算的话,投资回报率已经非常非常低,有低于四个点的,那么这个已经是需要警惕的了。当然,由于目前存在的不同物业之间的价差,还是会支撑一批消费者去买这类产品。

04

当前市场下

酒店式公寓到底值不值得买??

主持人:那我们也从前十的榜单里面去盘点一下这些酒店式公寓项目,哪些相对来说它的投资回报率会比较高一点。

马锟:在目前情况下,当杭州的地价普遍高企、房价上涨之后,酒店式公寓也不能够纯粹地把它当作一个投资型的产品。因为毕竟酒店式公寓是小户型、低总价,在这个城市里面,还是有大量的白领、单身的、其他的有钱人群,他如果想在这个城市里立足,可能也需要一个过渡性的产品。

在住宅限购的情况下,它可以作为一个过渡性的产品,这是第一个。第二个,因为后期酒店式公寓,“禁酒令重新出来了,以后商业产权分割的话,最小面积不能小于300方,那就意味着你要配独立的卫生间,像现在这样四五十方三十几方做到一居室的话,以后不会再有了。

读杭州第二期

主持人:就是退而求其次的一个产品,可能有类比,比如说深圳,它的酒店式公寓不叫酒店式公寓,就是叫公寓,它的公寓产品和住宅产品基本上是在同一个水平线上的。

陈焕春其实这个观点我是不太认同。首先不单是深圳,包括上海的这种酒店式公寓产品,确实也实现了比较好的市场价值。因为总价低被很多人拿来对比,限购政策已经持续很长时间了,所以作为住宅的一个替代产品,包括它在二手市场上面也可以比较活跃,实现比较好的二手价值。但是,杭州还没有到这个阶段,需要一段时间的累积。至少从目前来看,杭州的酒店式公寓在二手市场基本上是没有什么活力的,只在一些供需关系比较矛盾,或者是租金比较高的区域里面,能实现二手的转手价值还不错。但大部分区域里面,早年前的二手酒店式公寓,它连挂价都不高,而且基本上没有动能,没有大规模的需求量去支撑它,很少有人去买二手的酒店式公寓。

还有一点就是对禁酒令,我们要客观的来理解,这次的禁酒令它的规定其实是在土地出让的时候,如果没有这个允许建这种小户型的产品,那么只能是最小面积300方。禁酒令,我觉得这并不意味着以后就没有酒店式公寓,还是要充分地从目前的这个市场现状去出发,去考虑酒店式公寓的购买和投资。

来源:透明售房网

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